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Maklercourtage bei zwei Maklern

| 19.05.2014 11:09 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir beabsichtigen den Erwerb einer Immobilie. Dazu stellt sich nun folgende Situation:

Das Objekt haben wir im Internet über den Anbieter Immobilienscout24 gefunden. Wir stellten fest, dass das Objekt über einen Makler A im Auftrag des Verkäufers angeboten wird.

Dazu haben wir uns das Exposé am 23.09.2013 postalisch zuschicken lassen. Gleichzeitig wurden uns Adresse und Name der Verkäufer mitgeteilt. Ein Besichtigungstermin wurde uns angeboten, den wir aber zunächst aufgrund eines Urlaubs vom 02.10.2013 – 16.10.2013 nicht wahrgenommen haben.

Anfang November 2013 wollten wir einen Besichtigungstermin mit Makler A vereinbaren. Dieser teilte uns jedoch mit, dass das Objekt nicht mehr durch ihn vertrieben wird und der Maklervertrag vom Verkäufer zum 31.10.2013 gekündigt wurde. Da wir das Objekt im Internet nicht mehr gefunden haben, sind wir davon ausgegangen, dass es nicht mehr zum Verkauf stand.

Da wir bereits seit einem Jahr ein Baugrundstück reserviert haben, konzentrierten wir uns fortan auf unser Bauvorhaben.

Mitte Dezember 2013 sind wir durch Zufall wieder auf das ursprüngliche Objekt gestoßen, dass nun durch einen neuen Makler B angeboten wurde. Auch hier haben wir Kontakt zu Makler B aufgenommen und einen Besichtigungstermin vereinbart.

Wir teilten dem Makler B mit, dass wir uns doch direkt am Objekt treffen könnten, da uns die Adresse bereits bekannt war. Dies wurde aber verneint, dass ein persönliches Vorgespräch „Standard" sei.

In dem Vorgespräch mit Makler B wurde uns noch vor der eigentlichen Besichtigung ebenfalls ein Exposé ausgehändigt und zeitgleich wurden wir genötigt einen Courtage-Vertrag zu unterzeichnen. In diesem Vertrag wurde dann der Verkaufspreis in Höhe von 429.000 € zzgl. 4,76 % Maklercourtage ausgewiesen, den wir auch mit der Notiz „Unter Vorbehalt" unterschrieben haben.

Nach der Besichtigung haben wir für uns entschieden, dass der Verkaufspreis inkl. der Maklergebühren zu hoch angesetzt war und haben von dem Angebot abgesehen.

Fünf Monate später haben wir aus einer Lokalzeitung ein interessantes, privates Angebot mit Kontaktmöglichkeit über „Chiffre" gefunden.

Als wir uns auf die Anzeige bei der Zeitung meldeten stellen wir fest, dass es sich um das gleiche Objekt handelte. In der Anzeige wurde der Verkaufspreis mit 359.000 € angeboten. In diesem Fall haben wir direkt Kontakt mit dem Verkäufer aufgenommen. Der Verkäufer teilte uns mit, dass er den Maklervertrag auch mit Makler B gekündigt hatte und die Anzeige in der Lokalzeitung selbst aufgegeben hat, da er mit der Leistung von Makler B unzufrieden war.

Folgende Fragen stellen sich uns nun:

- Hat einer der Makler in diesem Fall noch Anspruch auf die Provision?
- Ist der von uns unterschriebene Maklervertrag trotz unseres Zusatzes „Unter Vorbehalt" überhaupt gültig?
Nach unseren Recherchen sind unter anderem folgenden Punkte Aspekte wichtig für die

Beurteilung unserer Situation:

- Vorkenntnis des Objektes (Dies geschah durch Makler A.)
- Keine wesentliche Maklerleistung (Unzufriedenheit mit Makler B: Unkenntnis der Räumlichkeiten, Exposé fehlerhaft und unvollständig Unterlagen etc.)
- Vertragsidentität (Andersartigkeit des Angebots u.a. starke Preissenkung)
- Unterbrechung der Kausalität / Ursächlichkeit.

Unserer Auffassung nach hätte, wenn überhaupt, Makler A einen Anspruch auf die Provision. Grundsätzlich sind wir der Meinung, dass in unserem Fall keine Provision zu leisten sei, da wir durch Zufall auf ein neues und anders lautendes Angebot aus einer privaten Zeitungsanzeige gestoßen sind. Weder durch Makler A noch durch Makler B kam es zu konkreten Verhandlungsgesprächen. Eine Kaufabsicht wurde bei beiden nicht gegeben.

Können Sie uns in dieser Angelegenheit weiterhelfen und beraten?
Vielen Dank und Gruß

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage!


Ihre Frage möchte ich wie folgt beantworten:

1. Für die Entstehung des Maklerlohnanspruches ist u.a. erforderlich, dass der spätere Kaufvertragsabschluss ursächlich auf die Tätigkeit des Maklers zurückgeführt werden kann.

Erfolgt der Vertragsschluss zeitnah im Hinblick auf die Maklerleistung spricht eine Vermutung dafür, dass diese auch ursächlich geworden ist. Als zeitnah in diesem Sinne ist in der BGH-Rechtsprechung eingeordnet worden ca. 3 bis 5 Monate bis zu „mehr als einem halben Jahr" (BGH • Urteil vom 13. Dezember 2007 • Az. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=III%20ZR%20163/07" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 13.12.2007 - III ZR 163/07: Entstehen der Maklerprovision bei vorübergehender Aufgabe der ...">III ZR 163/07</a>), ohne dass eine konkrete zeitliche Grenze gezogen wird.

Für einen Anspruch des Maklers A lässt sich daraus jedoch folgern, dass der Zeitabstand zu groß sein dürfte.

Für einen Anspruch des Maklers B wäre hier allerdings ein Grenzfall gegeben, da im Dezember 13 das Beratungsgespräch (und meinem Verständnis nach auch die Besichtigung) stattfanden.

Hier ist darauf hinzuweisen, dass trotz der zitierten Rechtsprechung keine starre 6-Monats-Höchstgrenze für den zeitlichen Abstand zwischen Maklertätigkeit und Vertragsschluss existiert.

Der BGH hat in der zitierten Entscheidung jedoch auch geäußert, dass ein zeitlicher Abstand von 3 Monaten eher im unteren Bereich des Rahmens liege, bei dem noch von einem ursächlichem Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Vertragsschluss ausgegangen werden könne.

Daher wird man mit großer Sicherheit erst dann von einem Wegfall der Kausalität und des Maklerlohnanspruches ausgehen können, wenn um die 12 Monate seit der letzten Maklertätigkeit (hier Besichtigung) verstrichen sind.

2. Andernfalls müsste der vermutete Ursachenzusammenhang widerlegt werden, wobei die Darlegungs- und Beweislast bei Ihnen läge.
Der Einwand der Vorkenntnis greift dabei meist nicht durch, da bloße Mitursächlichkeit der Tätigkeit des Makler B ausreicht, d.h. jegliche Förderung der Kaufabsicht. Dies wird im Zweifel bei einem übersandten Exposé und einer durchgeführten Besichtigung zu bejahen sein. Ob Sie mit der Tätigkeit des Maklers zufrieden waren, ist dabei nicht in erster Linie entscheidend. Solange dieser nicht nachweisbar ihre Kaufabsicht verringert hat, wird man eine Mitursächlichkeit zu bejahen haben.

Der in Aussicht stehende Preisnachlass von 429 TSD zu 359 TSD könnte ein Ansatzpunkt für die Argumentation sein, der abzuschließende Vertrag sei nicht mit der von Makler B nachgewiesenen Möglichkeit identisch, so dass seine Tätigkeit nicht kausal sei. Jedoch ist für Preisnachlässe jedenfalls um 10 % anerkannt, dass diese den Maklerlohnaspruch nicht entfallen lassen. Auch hier sind jedoch keine festen Sätze anerkannt, was die Höhe des Preisnachlasses betrifft (Palandt, BGB, § 652, Rnr. 50).

Es wäre weiter die Argumentation denkbar, Sie hätten nach Kontakt mit Makler B die Kaufabsicht vollständig „ad acta" gelegt und einen gänzlich neuen Kaufentschluss in Folge der Privat Annonce gefasst, so dass hiermit der Ursachenzusammenhang entfiele.

Aber auch ein solcher Abbruch von Vertragsverhandlungen steht dem Provisionsanspruch nicht entgegen, wenn ein zeitlich enger Zusammenhang und damit die Vermutung der Kausalität zwischen Maklerhandlung und Vertragsschluss besteht, da wiederum Mitursächlichkeit ausreicht (BGH • Urteil vom 13. Dezember 2007 • Az. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=III%20ZR%20163/07" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 13.12.2007 - III ZR 163/07: Entstehen der Maklerprovision bei vorübergehender Aufgabe der ...">III ZR 163/07</a>).

3. Für einen wirksamen vereinbarten
Maklerlohnanspruch reicht es aus, wenn der Interessent Maklerleistungen in Kenntnis des Provisionsverlangens in Anspruch nimmt.

Dies kann die Beratung durch den Makler nach Hinweis auf seine Courtage-Vorstellungen sein oder die Durchführung einer Besichtigung.

Auf einen Zusatz bei der Unterschrift „unter Vorbehalt" kommt es daher nicht an. Maßgeblich ist insoweit allein, dass der Makler auf seine Courtage hingewiesen hat.

4. Bei einem Kaufvertragsabschluss in den nächsten Monaten überwiegen daher die Erfolgsaussichten von Makler, einen Lohnanspruch geltend zu machen.

Die Verteidigung damit, auf Grund des Preisnachlasses liege kein identisches Geschäft vor, wäre in einem gerichtlichen Streitfall sehr unsicher.

Leider kann ich Ihnen keine anderslautende Mitteilung machen.

Ich hoffe, Ihnen eine rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!


Mit freundlichen Grüßen

Ingo Driftmeyer
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 19.05.2014 | 19:11

Sehr geehrte Herr Driftmeyer,
vielen Dank für Ihre ausführliche Erläuterung. Dazu haben wir noch folgende Anliegen/Fragen:
Zu Punkt 2:
a.) Eine Kaufabsicht hat aus folgenden Gründen bis zur privaten Zeitungsannonce nicht vorgelegen:

- Ein Bauvorhaben mit bereits kostenpflichtig reserviertem Grundstück lag seit Frühjahr 2013 schriftl. nachweislich vor. Dieses Bauvorhanden haben wir erst kürzlich beendet, da sich gravierende Änderungen im Bebauungsplan ergeben haben. Erst darauf hin kam erstmalig ein ernsthafter Gedanke auf ein Haus zu kaufen anstatt zu bauen. Bei einem Blick in die Zeitung stießen wir auf die besagte Annonce.

- Ein weiteres Argument war der ursprünglich angesetzte Kaufpreis von 435 TSD zzgl. 3,57 % (Makler A) und 429 TSD zzgl. der Maklerprovision von 4,76 % (Makler B). Diese Preise überstiegen unser Budget deutlich und kamen nicht in Frage. Ein Hauptgrund für die Besichtigung war eine Ideensammlung für die Inneneinrichtung unseres Bauvorhabens.

b.) Welche nachweisbaren Gründe können für eine Verringerung der Kaufabsicht in Frage kommen?

- Beispielsweise könnten wir mit einem Facebook-Screenshot eine öffentliche Kritikäußerung/Beschwerde an Makler B aus Januar 2014 vorweisen. Auf Fragen zum Objekt konnte Makler B uns keine kompetenten Aussagen geben, das Exposé bestehe „aus Textbausteinen der Marketingabteilung in Stadt XY". Auch aufgrund der Nötigung zur Unterschrift des „Objektnachweises mit Courtagevereinbarung" waren wir uns nach dem Besichtigungstermin absolut sicher, mit Makler B grundsätzlich in keine Geschäftsbeziehung einzutreten.
Daher haben wir tatsächlich nach unserem Kontakt mit Makler B das Interesse an dem Objekt vollständig „ad acta" gelegt und erstmalig in Folge der Privatannonce eine Kaufabsicht gefasst.

Zu Punkt 3 und 4:
In unserem Fall haben beide Makler eine Maklerleistung in Form eines Exposés erbracht. Wenn man nun von den gegebenen zeitlichen Abständen absieht, welcher Makler hätte Anspruch auf einen Maklerlohn? Könnte es auch passieren, dass beide Makler ihren Lohn einfordern und wir somit doppelt zahlen müssten? Wie erfolgt eine Einigung?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 19.05.2014 | 19:32

Sehr geehrter Ratsuchender,
Ihre Nachfrage beantworte ich gern wie folgt:

1. Wie bereits oben ausgeführt, greift das Argument der fallengelassenen oder fehlenden Kaufabsicht nach BGH-Rechtsprechung bei ausreichend engem zeitlichen Zusammenhang nicht durch.

Es kann daher auch nicht auf Nachweise zur Verringerung der Kaufabsicht ankommen.
Da das Runterhandeln von Preisen als in gewissem Umfang nicht unüblich anzusehen ist, ist auch dies kein Ansatzpunkt, der mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zum Erfolg führt.

Das zeitliche Kriterium wiegt nach der Rechtsprechung schwerer und spricht leider für einen Maklerlohnanspruch.

2. Da Mitursächlichkeit der Maklertätigkeit ausreicht, würde hier in der Tat die Gefahr zweier Ansprüche drohen.

Eine Einigung wäre in der Form denkbar, dass mit dem Verkäufer eine Teilung der an Sie herangetragenen Maklerlohnansprüche vereinbart wird.


Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage hiermit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Driftmeyer
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 19.05.2014 | 13:03

Ergänzung zu den Ansprüchen von Makler A:

hier ist auf Grund des zeitlichen Abstandes (seit September) mit größerer Wahrscheinlichkeit von einem Wegfall der Kausalität und des Lohnanspruches auszugehen.

Aber auch für Makler A gilt, dass größtmögliche Gewissheit nicht vor Ablauf eines Jahres besteht.

Bewertung des Fragestellers 19.05.2014 | 19:58

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