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Maklercourtage bei Kauf von Privat

21.07.2018 14:46 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Es steht eine Eigentumswohnung zum Verkauf, und wird auf Immobilien-Internetportalen sowohl von der Privatperson, als auch von einem Makler angeboten. Es entsteht zwischen dem Kaufinteressen und dem Makler ein email-Kontakt, es wird ein Expose verschickt, und es erfolgt ein Besichtigungstermin, welcher in Anwesenheit des Maklers, doch geführt durch den Eigentümer selbst erfolgt. Es wurde kein Vertrag beim Makler unterschrieben.

Fall A: Die Privatperson bietet bei der Besichtigung dem Kaufinteressenten an, die Wohnung auch ohne Courtage direkt bei ihm zu kaufen. Was sind die Ansprüche des Maklers in diesem Fall? Muss der Kaufinteressente schriftlich von seinem Widerrufsrecht gebrauch machen, bzw. wäre das überhaupt hilfreich?

Fall B: Die Eltern der ursprünglichen Kaufinteressen haben Kaufinteresse, und kontaktieren den Privatkäufer über die Online-Anzeige des Privatkäufers. Kann es bei einem Kaufvertragsabschluss Probleme bezüglich des Courtage-Anspruchs geben, da die Kinder des jetzigen Käufers schon einmal Maklerkontakt hatten? Welchen Rechtsanspruch hat der Makler, und kann der Makler den Rechtsanspruch auch noch im Nachhinein nach Abschluss des Kaufs geltend machen?

21.07.2018 | 17:48

Antwort

von


(483)
Harmsstraße 86
24114 Kiel
Tel: 0431 88 70 49 75
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Zunächst ist voranzustellen, die bloße Übergabe eines Exposee, als auch eine "stille" Besichtigung des Verkaufsobjektes durch den Makler, als auch die Kontaktaufnahme via Email mit dem Makler; lösen für sich genommen noch nicht zwingend einen Anspruch auf Maklerprovision aus, da diese Handlungen noch lange keinen Vertragsschluss mit dem Makler bewirken.

Hintegrund ist, dass in der Rechtsprechung anerkannt ist, dass sich das bloße Gefallenlassen von Maklerdiensten noch keine konkludente Vertragsannahme darstellt und damit auch keinen Provisionsanspruch begründet, da der Käufer vielmehr darauf vertrauen kann, dass der Verkäufer den Makler beauftragt hat und damit auch die Kosten der Vermittlung des Kaufvertrages trägt.

Der Makler muss grundsätzlich ausdrücklich darauf hinweisen, dass durch seine Inanspruchnahme auch ein konkreter Provisionsanspruch bei Zustandekommen des Hauptvertrages entsteht. Dafür trägt er die vollständige Beweislast.

Zu den Varianten:

Fall A:
Diese Variante kann eine unzulässige Umgehung des Maklers darstellen. Jedoch kommt es darauf an, ob eben ein Maklervertrag zustande gekommen ist.

Niemand kann dem Verkäufer verwehren mit dem Käufer selbst einen Kaufvertrag ohne Mitwirkung des Maklers zu vereinbaren. Hierbei kann sich jedoch der Verkäufer schadensersatzpflicht gegenüber dem Makler machen, je nach dem was die Parteien (Verkäufer-Makler) untereinander vereinbart haben. Hinsichtlich eines Provisionsanspruches gegenüber dem Käufer kommt es, wie bereits obig ausgeführt, allein darauf an, ob ein zumindest konkludenter Maklervertrag durch Hinweis auf die Provisionsverpflichtung zustande gekommen ist.

Wäre dies der Fall, so nützt die Umgehung des Maklers nichts, da er dann dennoch einen Provionsanspruch verdienen kann, zumal er für den Abschluss des Hauptvertrages ursächlich ist.

Fall B:
Dies ist eine Frage der sog. Vorkenntnis und des Schadensersatzes des Maklers.

Hat der Käufer bereits Vorkenntnis vom Kaufobjekt, sprich kannte er das Angebot schon vorher bevor Maklerdienste in Anspruch genommen wurde und hat er darauf auch den Makler hingewiesen, so entsteht kein Provisionsanspruch des Maklers. Der Dritte schließt insoweit keinen Vertrag mit dem Makler, wenn er auf eine Verkaufsofferte des Verkäufers eingeht, sodass ihm gegenüber kein Provisionsanspruch begründet wird.

ABER

Ob die Eltern des "Käufers" das Kaufobjekt daher über den Verkäufer direkt beziehen können und damit zur Umgehung des Maklers keine Provision zahlen müssen, kommt auf den Einzelfall an. Hier ist es aber von Bedeutung, dass eine enge familiäre Beziehung besteht, sprich die Eltern ja konkret eigentlich Kenntnis von den Kindern erlangt haben, welche wiederrum Kenntnis durch den Makler erlangt haben.

Der Kunde des Maklers ist i.d.R. verpflichtet, Nachweise, die er vom Makler erhalten hat, vertraulich zu behandeln, weil diese Informationen nur für den Kunden und nicht für Dritte bestimmt sind. Dies stellt nach der Rechtsprechung eine vertragliche Nebenpflicht dar, mit der Folge, daß ein Verstoß hiergegen Schadenersatzansprüche des Maklers gegen seinen Kunden auslöst.

Hat ein Kunde das nachgewiesene Objekt z.B. einem Dritten mitgeteilt und kauft dieser, so entsteht also nicht etwa ein Provisionsanspruch des Maklers gegen den Dritten, da er mit diesem kein Vertragsverhältnis hat. Der Anspruch entsteht auch nicht gegen den Kunden, da dieser nicht gekauft hat. Dem Makler steht jedoch gegen seinen Kunden ein Schadenersatzanspruch wegen Verletzung des Vertraulichkeitsgebotes zu.

Allerdings stellt sich die Frage, für welchen Schaden die Pflichtverletzung des Kunden ursächlich geworden ist. Denn nur diesen Schaden kann der Makler ersetzt verlangen. Der Makler muß demnach nachweisen, daß es ohne die Pflichtverletzung des Kunden zu einem Vertrag gekommen wäre, der einen Provisionsanspruch seinerseits ausgelöst hätte. Da der Makler aber nach Verkauf selbstverständlich seine eigenen Bemühungen zum Verkauf einstellt und nur im Ausnahmefall gerade einen Ersatzkunden zur Verfügung haben wird, ist dieser Nachweis praktisch nicht zu führen. Außerdem ist der Makler beweispflichtig dafür, daß der Kunde das Maklerangebot weitergegeben hat. Dies dürfte daher auch im vorliegenden Fall schwierig sein, wenn der Verkäufer selbst Verkaufsofferten veröffentlicht.

Etwas anderes gilt jedoch bei wirtschaftlich oder sozial nahestehenden Personen. In diesen Fällen wird ein Provisionsanspruch dann ausgelöst, wenn das zustandegekommene Geschäft auch im Interesse des Auftraggebers, also des Kunden liegt. In diesem Fall entsteht nach der Rechtsprechung der volle Provisionsanspruch des Maklers, welcher sich aber auch in diesem Fall nicht gegen den eigentlichen Käufer, sondern gegen den direkten Kunden des Maklers richtet.

Ein solches Engeverhältnis wird grundsätzlich von der Rechtsprechung bei der Eltern-Kind-Beziehung angenommen, sodass der Makler bei dieser Konstellation i.d.R. von seinem Vorkunden den Provisionsanspruch im Wege des Schadensersatzes verlangen kann.

Maßgeblich ist jedoch immer ob ein Maklervertrag tatsächlich Zustande gekommen ist, um auch Nebenpflichtverletzungen begründen zu können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Sascha Lembcke

Rückfrage vom Fragesteller 22.07.2018 | 14:36

Wie genau definiert sich denn ob ein Maklervertrag zustande gekommen ist? Ist hierfür ein unterschriebenes Vertragsdokument notwendig, oder reicht schon der Hinweis in einem Expose oder einer Online-Anzeige auf die Courtage, die zu einem Kaufpreis dazu kommt bei Vertragsabschluss, oder man vor Öffnen des Exposes z.B. anklicken muss, dass man einverstanden ist, dass der Makler Leistungen erbringt? Und wie verhält es sich mit dem 14-tägigen Widerrufsrecht? Ist dies nur relevant, wenn tatsächlich ein Kaufvertrag zustande kommt?
Vielen Dank!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 22.07.2018 | 16:09

Ihre Nachfrage möchte ich nachfolgend beantworten:

Grundsätzlich bedarf ein Maklervertrag nicht einer bestimmten Form. Daher ist der Abschluss schriftlich als auch mündlich möglich. Die Beweislast für das Zustandekommen trägt jeweils der Makler.

Ein Hinweis im Exposee ist nicht zwingend ausreichend, denn dann müsste der Makler auch nachweisen können, dass das Exposee auch tatsächlich gelesen worden ist. Darüber hinaus bedeutet das bloße Lesen eines Exposee noch lange nicht, dass damit auch ein Vertrag zustande kommt.

Denn ein Vertrag besteht aus zwei übereinstimmenden Willenserklärungen, sprich dem Angebot und die Annahme. Die Übergabe eines Exposees stellt in der Regel ein Angebot dar. Die bloße körperliche Annahme des Exposees bedeutet aber noch nicht zwangsläufig die Annahme des Vertragsangebotes auf schuldrechtlicher Art, denn dazu braucht es weiterer Willenserklärungen.

Diese können auch konkludent, d.h. durch schlüssiges Verhalten erfolgen, z.B. durch die Inanspruchnahme konkreter Maklerdienstleistung gerichtet auf die Vermittlung des Vertrages. Aber auch hier ist zu beachten, dass ein bloße Inanspruchnahme einer Besichtigung nicht ausreichend sein muss, vielmehr müssen weitere wesentliche Umstände hinzukommen.

Ein Hinweis in einer Online-Anzeige ist auch problematisch, denn dann müsste der Makler auch beweisen, dass diese Online-Anzeige ursächlich für die Inanspruchnahme ist und darüber hinaus, dass auch nur diese Anzeige existierte.

Ich hatte kürzlich einen Rechtsstreit in welchem auch mehrere Online-Anzeigen im Umlauf waren und kurz vor der Besichtigung das Exposee übergeben worden war und eine stille Besichtigung stattfand, in welcher der Makler an keiner Stelle die Entstehung eines Provisionsanspruch erwähnte, und zudem der Kaufvertrag ohne weitere Mitwirkung des Maklers zustande gekommen ist. Diese Konstellation führte dazu, dass der Makler seinen Anspruch nicht nachweisen konnte und unterlag, da das Gericht nicht vom Abschluss eines Vertrages zutreffend überzeugt war.

Bestätigt der Maklerkunde dem Makler gegenüber in beweisbarer Art und Weise den Abschluss eines Vertrages, was z.B. auch das Anklicken anlässlich eines Einverständnisses, dass der Makler Leistungen erbringen soll und dieses Einverständnis auch konkreten Bezug zu einem Provisionsversprechen hat, denn dies ist besonders wichtig, dann würde man einen Vertragsabschluss m.E. begründen können. Wichtig ist, es muss immer ein Hinweis auf die Provisionspflicht vorhanden sein und darüber muss Einverständnis herrschen.

Pauschal gesagt werden kann dies aber nicht, da man immer den konkreten Einzelfall als auch die Umstände um den vermeintlichen Vertragsabschluss beleuchten muss.

Ein Widerrufsrecht beim Maklervertrag ist igrundsätzlich möglich. Maklerverträge unterliegen den Regelungen für Fernabsatzverträge, sodass der Makler grundsätzlich darauf hinweisen muss, da ansonsten das 12 monatige Widerrufsrecht gilt. Des Weiteren müsste der Makler zusätzlich die erforderliche Zustimmung dafür einzuholen, mit der Dienstleistung vor Ende der Widerrufsfrist zu beginnen, da er ansonsten Gefahr läuft, dass ein späterer Widerruf zur Aufhebung des Vertrages führt.

Fehlt diese Zustimmung und eine Widerufsbelehrung, so verliert der Makler auch noch später seinen Provisionsanspruch. BGH Urteil Az. I ZR 30/15 und Az. I ZR 68/15 .

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage entsprechend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen
Sascha Lembcke
Rechtsanwalt

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