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Maklercourtage bei Erbpacht?


| 26.11.2011 22:28 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg



Hallo,
wir möchten eine Immobilie kaufen, die DHH steht auf einem Erbpachtgrundstück der Kath. Kirche.Das Haus soll 90000€ kosten, und der Erbpachtzins beträgt 2880€ p.a. (Pachtdauer 99 Jahre)

Der Makler verlangt 6961€ Courtage.
Er rechnet den ortsüblichen Grundstückswert also 105000€ + 90000€ (Haus)= 195000€ x 3,57%

Der Grunderwerbssteuer bei Erbpacht wird vom Finanzamt aber ganz anders berechnet,man setzt einen Vervielfältiger für eine Restlaufzeit (lt. Anlage 9a zum BewG für 99 Jahre = 18,589)
So sieht die Rechnung aus:
2880€ x 18,589 = 53536€ Euro (Wert Gegenleistung für Erbbaurecht) Zzgl. Kaufpreis Haus: 90000€ ergibt insgesamt: 143536 Euro (Wert Gegenleistung gesamt)
Grunderwerbsteuer: 143536 Euro x 5 % = 7176 Euro

Bitte um Erklärung, wie rechnet man seine Courtage aus?
MfG
Marian

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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Die Berechnung der Grunderwerbssteuer kann hier als Berechnungsgröße durchaus herangezogen werden.

Die Courtage setzt regelmäßig mit einem Prozentsatz am Vertragsentgelt an.

Die Ermittlung der Grundlage, etwa des Kauf- oder Mietpreises kann in der Tat problematisch sein. Hier kommt es auf den tatsächlichen Zufluss an.

Letztendlich kommt es aber auf die Parteiabrede zwischen dem Makler und dem Auftraggeber an.

Der Verkehrswert des Erbbaurechts ergibt sich nach den Wertermittlungsrichtlinien grundsätzlich aus dem Gebäudesachwert bzw. alternativ dem Gebäudeertragswert und dem Bodenwertanteil des Erbbauberechtigten.

Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke).

Da sollten Sie ansetzen und den Makler fragen, wie und warum er dieses derart berechnet hat.

Denn da ist der Makler in der vollen Darlegungs- und Beweislast.

Solange dieses vom Makler nicht hinreichend nachgewiesen ist, würde ich eine Zahlung zunächst nicht leisten, zumindest nur einen Abschlag.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 26.11.2011 | 23:39

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

es muss doch ein § Gesetz geben, wo die Provision geregelt ist.

Ich habe bereits den Makler gefragt, als Antwort kam er rechnet nach dem gültigem Recht.

MfG
Marian

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.11.2011 | 10:44

Sehr geehrte Fragestellerin,

ja, das gibt es durchaus, aber dieses regelt die Frage der Maklerprovision nur wie folgt:

§ 653 BGB - Mäklerlohn -
(1) Ein Mäklerlohn gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Mäkler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist.
(2) Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei dem Bestehen einer Taxe der taxmäßige Lohn, in Ermangelung einer Taxe der übliche Lohn als vereinbart anzusehen.

Die Üblichkeit ist je nach Bundesland verschieden.

Sicherlich gilt aber dasjenige, was ich oben als Grundlage schrieben habe.

- Verlangen Sie eine Rechnung, die schlüssig alle Berechnungsgrundlagen enthält;

- Besteht ein schriftlicher Vetrag, so ist dieser gesonder auf seine Wirksamkeit zu prüfen;

- Haben Sie Zweifel an der Höhe zahlen Sie nur einen Abschlag (z. B. 3,57 % von 143536 Euro);

Ich bin ja auch der Meinung, dass hier die Berechnung des Maklers zweifelhaft ist.

Man kann z. B. Folgendes vereinbaren:
Bei Bestellung bzw. Übertragung von Erbbaurechten berechnet vom auf die gesamte Vertragsdauer entfallenden Erbbauzins.

Dann fällt aber auch der Grundstücksverkehrswert weg.

Hier vermischt und addiert der Makler aber nach meiner ersten Meinung unzulässigerweise beides, was Sie ihm schreiben sollten.

Leider lässt sich dieses nur anhand seines Maklervertrages, seiner AGB und der betreffenden Rechnung genauer sagen, was nicht im Rahmen der hier stattfindenen Erstberatung abschließend möglich ist, ich bitte um Ihr Verständnis.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt


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