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Maklercourtage anfechtbar?

21.09.2011 22:08 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Sehr geehrte Damen und Herren!

Ich habe vor etwa 2 Monaten bei einem Maklerbüro um eine Hausbesichtigung gebeten. Diese führte ich zusammen mit meiner Freundin kurz darauf mit dem Makler durch. Etwa 2 Wochen später baten wir erneut bei diesem Makler um eine Besichtigung. Zu dieser erschien der Hausbesitzer (bzw. einer von einer 3-Personen Erbengemeinschaft).
Nach dieser Besichtigung zeigte der Hausbesitzer uns noch ein weiteres Haus in seinem Besitz. Er sagte es wäre schon versprochen und nannte den ihm zugesaten Preis. Wir boten ihm an dieses Angebot zu überbieten, worauf er meinte, wir müssten das mit dem Makler (der aus der vorher besichtigten Immobilie) klären.
Diesem Makler schrieben wir am nächsten Tag, dass wir das Haus gerne kaufen wollten und mehr als der jetzige Bieter zahlen wollen.
Der Makler gab uns als Antwort, er wüsste nicht genau, was mit diesem Haus vereinbart ist. (Wie sich später herausstellte hatte er über dieses auch keinen Vertrag, weder mit der Erbengemeinschaft, als auch mit uns. Wir wissen nicht, warum der Hausbesitzer unbedingt mit dem Makler darüber verhandeln wollte).
Auf unseren Wunsch sandte uns der Makler Kopien des Bauplanes und ein von ihm durchgeführtes Gutachten über das Haus mit Grundstück zu.
Daraufhin folgten noch 2 weitere Hausbesichtigungen (telefonisch über den Makler gefordert, aber er war nie anwesend, einmal war der Hausbesitzer vor Ort, ein anderes mal die Haushälterin).
Wir sagten den Kauf sowohl dem Hausbesitzer als auch dem Makler zu.
Ein Notartermin wurde festgelegt. 3 Tage vor diesem Termin informierte uns der Makler, dass für ihn eine Maklercourtage von 3,5% des Kaufpreises fällig sei; wir gingen davon aus, dass er ein Recht auf diese Provision hat. Den Tag darauf bot mir der Makler am Telefon an wir könnten ihm das Geld eine halbe Stunde vor dem Notartermin in Bar überreichen. Dann würde er auch nur etwa 85% verlangen. Daraufhin rief ihn meine Freundin an und sagte, sie lasse sich auf solche Geschäfte nicht ein. Daraufhin wurde sie von diesem sehr lautstark beschimpft. Ich konnte sogar aus 3m Entfernung das Gespräch mithören. Er sagte wörtlich "Wenn Sie unbedingt dem Staat Geld schenken wollen können wir auch eine Rechnung schreiben".
Beim Notartermin war dann der Makler anwesend.
In dem Kaufvertrag wurde eine Maklerklausel eingebaut:

"§16 Maklercourtage
Dieser Vertrag wurde durch
xxx (Maklerbüro)
vermittelt.
Der Käufer verpflichtet sich hiermit, an den Makler eine Maklerprovision in Höhe von x Euro zu zahlen.
Dieser Betrag ist ab dem heutigen Tag zur Zahlung fällig."

Wir gingen immer noch davon aus, wir müssten den Makler zahlen und diese Klausel wäre Teil eines jeden Kaufvertrages mit Makler.
Bei einem späteren Gespräch mit der Erbengemeinschaft erfuhren wir, dass diese auch keinen Vertrag über dieses Haus mit dem Makler geschlossen hatten. Außerdem hatten sie berichtet, auch Ärger mit ihm gehabt zu haben und ihm ihr anderes Haus entzogen zu haben.

Besteht hier eine Möglichkeit, um einer Zahlung an den Makler herumzukommen? Gründe, welche meiner Ansicht nach dagegen sprechen: Der Makler täuschte uns vor für das Haus beauftragt zu sein. Außerdem versuchte er uns mit seinen Telefonaten einzuschüchtern (sehr kollerischer Mensch). Wir wurden auch vom Notar nicht aufgeklärt, dass die Maklerklausel nicht notwendig ist und uns nur benachteiligt.

(Nur Nebenbei: Im Kaufvertrag wurde für meine Freundin eine falsche Adresse eingetragen. Bei ihr steht fälschlicherweise die gleiche Anschrift wie bei mir. Jetzt erhalte ich die Rechnungen (Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer, Notarkosten etc.) für sie und mich nur an meine Adresse. Bisher wurde aber jede Rechnung zu gleichen Teilen an mich und sie aufgeteilt. Nur die Maklerrechnung kam in einem Brief mit einer Summe. Ist diese Rechnung überhaupt so gültig?)

Vielen Dank im vorraus!
Gruß!



Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

gerne beantworte ich Ihre Fragen auf Grundlage Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Nach erster Einschätzung kommen Sie leider nicht um die Zahlung der Maklercourtage.

In Ihrem Fall könnte der Makler seinen Zahlungsanspruch entweder aufgrund eines mit Ihnen wirksam zustandegekommenen Maklervertrages oder aufgrund der im Immobilienkaufvertrag genannten Maklerklausel geltend machen. Insofern könnte der Makler seinen Provisionsanspruch doppelt abgesichert haben.

Nach § 652 Absatz 1 BGB entsteht der Zahlungsanspruch des Maklers, wenn

1. zwischen Ihnen und dem Makler ein sogenannter Maklervertrag wirksam abgeschlossen worden ist.
Dieser Vertrag bedarf keiner Schriftform und kann auch mündlich abgeschlossen werden. In einem gerichtlichen Verfahren müsste der Makler den Vertragsschluss allerdings beweisen können.
Ihren Angaben zufolge sprechen meines Erachtens folgende Tatsachen für einen Abschluss eines Maklervertrages:

Der Umstand, dass Sie von dem Makler Kopien des Bauplanes sowie ein von ihm durchgeführtes Gutachten über das Haus mit Grundstück angefordert haben.

Die Auforderung vom Eigentümer (Erbengemeinschaft), dass die Kaufverhandlungen mit dem Makler zu führen sind, welcher Sie dann auch nachkamen.

2. der Makler tätig wurde ( Zusendung der Kopien des Bauplanes, des Gutachtens und Terminabsprachen) und

3. aufgrund dessen es zum Abschluss eines Hauptvertrages, in Ihrem Fall der Immobilienkaufvertrag, gekommen ist.

Dass der Makler nicht von der Verkäuferseite beauftragt worden ist, steht dem Zahlungsanspruch des Maklers Ihnen gegenüber nicht entgegen.

Der Makler könnte sogar seinen Zahlungsanspruch gegen Sie verloren haben, falls er zusätzlich von der Verkäuferseite beauftragt worden ist und ihm hierfür ein Provisionsanspruch gegen den Verkäufer eingeräumt worden ist, vgl. § 654 BGB.

Letztendlich sehe ich ein Widerspruch darin, dass die Erbengemeinschaft Sie anfangs zur Absprache mit dem Makler aufforderte, im Nachhinein aber behauptet den Makler nicht für die Immobilie beauftragt zu haben.

Jedenfalls kann der Makler seinen Zahlungsanspruch auf die Maklerklausel stützen. Danach haben Sie sich dazu verpflichtet, eine Maklercourtage zu zahlen. Dies stellt nach allgemeiner Ansicht ein zusätzlicher Vertrag zugunsten eines Dritten nach § 328 BGB dar.
Der Notar hat seinerseits nur dann eine Aufklärungspflicht, wenn durch diese Maklerklausel höhere Kosten entstanden sind, z.B. höhere Notarkosten.
Ob dies bei Ihnen der Fall ist, kann ich Ihren Ausführungen leider nicht entnehmen.

Dem vorgenannten Zahlungsanspruch des Maklers nach § 328 BGB könnten Sie nur dann umgehen, wenn Sie den Immobilienkaufvertrag insgesamt rückgängig machen, sofern dies noch möglich ist.
In diesem Falle bliebe aber immer noch ein Zahlungsanspruch des Maklers nach § § 652 Absatz 1 BGB.

Ich bedauere, Ihnen keine positive Auskunft geben zu können.

Abschließend hoffe ich, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage vermittelt zu haben und bedanke mich für eine positive Bewertung.

Nachfrage vom Fragesteller 22.09.2011 | 07:38

Vielen Dank für ihre schnelle Antwort.

Zitat:"Letztendlich sehe ich ein Widerspruch darin, dass die Erbengemeinschaft Sie anfangs zur Absprache mit dem Makler aufforderte, im Nachhinein aber behauptet den Makler nicht für die Immobilie beauftragt zu haben."

Ich meinte, die Erbengemeinschaft hatte keinen schriftlichen Vertrag mit dem Makler für das von uns gekaufte Haus. Sie hatten auch keine Maklerkosten hiefür.
Allerdings stand der Makler zu diesem Zeitpunkt mit der Erbengemeinschaft für ein anderes Haus unter Vertrag. Liegt hier nicht eine Verflechtung vor?

(bitte um kurze Antwort, wenn Aussicht besteht bin ich natürlich bereit Sie für weitere Arbeit zu entlohnen)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.09.2011 | 15:46

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen wie folgt beantworten möchte:

Eine Verflechtung, sog. Doppeltätigkeit des Maklers liegt vor, wenn er sowohl mit Ihnen als auch mit der Erbengemeinschaft einen Maklervertrag abgeschlossen hat. Allerdings muss sich der Maklervertrag auf die von Ihnen gekaufte Immobilie beziehen.

Mit anderen Worten, es liegt keine Verflechtung vor, wenn der Makler zu diesem Zeitpunkt mit der Erbengemeinschaft ein Maklervertrag abgeschlossen hat, der sich auf aber eine andere Immoblilie bezog.

Ich hoffe, Ihnen auch mit der Beantwortung der Nachfrage weitergeholfen zu haben und bedanke mich für eine positive Bewertung.

Ergänzung vom Anwalt 22.09.2011 | 00:34

Hinsichtlich der Rechnung des Maklers, können Sie ihn zur Korrektur auffordern und verlangen, Ihnen eine Rechnung mit richtigen und vollständigen Adressen auszustellen.

Mit freundlichen Grüßen

RA A.-K. Alakus

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