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Maklercourtage


12.09.2005 17:08 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Im Dez. 2003 haben wir im Internet von einer Eigentumswohnung. gelesen und den Makler angerufen. Wir erhielten einen Prospekt mit dem Preis für die Wohnung zuzügl. Maklercourtage in Höhe von 5,25% zuzgl. MwSt.
Das Objekt war jedoch deutlich zu teuer und wir sagten, dass unsere Preisvorstellung niedriger liegt. Der Makler äußerte darauf, dass er mit der halben Courtage zufrieden wäre, er aber unsere Preisvorstellung beim Verkäufer nicht durchsetzen könnte. Für uns war die Angelegenheit damit erledigt.
Im März 2004 sahen wir im Internet eine Anzeige für die gleiche Wohnung zum gleichen Preis, jedoch vom Eigentümer / Verkäufer selbstgeschaltet.
Der Verkäufer erklärte uns, dass er mit dem Makler keinen Vertrag hätte, dass er mehrfach telefonisch und im Mai 2004 schriftlich den Makler aufgefordert hätte, seine Aktivitäten einzustellen. In diesem Schreiben bedankt sich der Verkäufer allerdings bei dem Makler für die gute Zusammenarbeit.
Im Juni 2004 haben wir die Wohnung nun doch gekauft. Hinsichtlich der Preisgestaltung ist der Verkäufer uns durch Übernahme einer größeren Reparatur an der Hausfassade etwas entgegengekommen.
Nunmehr im September 2005 fordert der Makler die Courtage von mir als Käufer.
Frage 1: Wird eine Maklercourtage fällig?
Frage 2: Wenn ja, wer (Käufer oder Verkäufer) muss diese Courtage zahlen?
12.09.2005 | 17:34

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

für Ihre Anfrage bedanke ich mich recht herzlich und möchte Sie sogleich unter Berücksichtigung der mir von Ihnen mitgeteilten Informationen summarisch (s. Hilfe-Button) beantworten.

1.
Eine Maklercourtage dürfte hier nicht entstanden sein. Dies setzt zunächst voraus, dass zunächst ein entsprechender Vertrag zwischen Ihnen und dem Makler zustande gekommen ist. Dieser liegt regelmäßig nur zwischen Auftraggeber (Verkäufer) und dem Makler vor. Allerdings kann ein entsprechender Vertragsschluss auch durch schlüssiges Verhalten von Ihnen erfolgen. Dies ist bereits dann der Fall, wenn Sie wissentlich Maklerdienste entgegennehmen und dabei wissen oder wissen müssen, dass der Makler hierfür bei Vertragsabschluss die gewünschte Vergütung verlangen wird. Dies ist, vom objektiven Empfängerhorizont her, immer dann der Fall, wenn Sie bei einem kommerziellen Makler Dienste in Anspruch nehmen und diesen um die Benennung konkreter Objekte ersuchen. Bei bloßer Antwort auf eine Annonce z.B., ohne Wahlmöglichkeit, die Leistung anzunehmen oder nicht, liegt hingegen kein entsprechender Vertrag vor. Von daher hängt es genau von den bei Ihnen vorliegenden Umständen bzw. von anderen etwaigen vertraglichen Abreden ab. Einen entsprechenden Vertragsschluss würde ich aber durchaus noch bejahen wollen.

Allerdings fehlt es hier meines Erachtens an der Kongruenz bzw. Kausalität der Handlung des Maklers. So wie Sie es darlegen, ist aufgrund der Tätigkeit des Maklers ja gerade kein konkreter Kaufvertrag zustande gekommen. Zumal die Verhandlungen ersichtlich mit dem Makler abgebrochen wurden. Die Rechtsprechung verlangt insoweit, dass der spätere Vertragsschluss bei wertender Betrachtung unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung als Verwirklichung der durch den Nachweis geschaffenen Gelegenheit darstellt (BGH NJW RR 96, 691). Dies ist aber dann nicht der Fall, wenn der geschlossene Vertrag aufgrund der Anzeige des Verkäufers zustande gekommen ist. Allerdings müssten Sie dies natürlich auch beweisen, denn ansonsten verbleibt durchaus die Vermutung, dass der Maklervertrag doch ursächlich war für den Vertragsschluss.

Dann würde noch der Aspekt der Inkongruenz helfen: Daraus kann ein Provisionsanspruch ausgeschlossen werden, wenn – z.B. bei einer Preisabweichung ab 15 % bzw. bei massivem Abweichen von Maklerangebot und Angebot des Verkäufers durch Zusatzbedingungen - der Vertragschluss nicht mehr dessen Verhandlung zugerechnet werden kann (vgl. Brdbg NJW RR 00, 1505). Dies wäre dann aber Tatfrage.

2.
Diese Antwort kann natürlich nicht abschließend das Verhältnis des Maklers zu Ihrem Verkäufer klären. Wenn dieser allerdings den Vertrag gekündigt hat, sollten insoweit auch Ansprüche gegen den Verkäufer (Ausnahme: Alleinauftrag) ausscheiden. Aber auch anderenfalls kann der Makler daraus keine Ansprüche gegen Sie herleiten, soweit nicht eine andere Regelung im Kaufvertrag festgelegt wurde, was ich nicht vermute.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine hilfreiche, erste Orientierung gegeben zu haben,

mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-

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