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Maklerbeauftragung - selber aktiv werden

| 13.09.2013 20:53 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Hilpüsch


Ich beabsichtige eine Immobile zu verkaufen.
Ein Makler hat (noch) den Alleinauftrag.
Es ist in diesem Vertrag keine explizite Regelung für den Fall getroffen, dass ich selber aktiv werde.
Nun beabsichtige ich, selber private Anzeigen unter Chiffre zu schalten. Es wird nicht unmittelbar ersichtlich sein, dass es sich um das gleiche Objekt handelt, zumal ich ohne Bild im Fließtext inserieren werde.
1. Nun würde ich die Rückläufe = Interessenten und zwar nur Vorname, Nachname und Wohnort dem Makler per Mail vorlegen und um kurzfristige Stellungnahme, ob schon Kontakt zu meinem Objekt bestand, bitten.
2. Alternativ könnte ich auch die Interessenten nett anschreiben und um diese Auskunft bitten (deren Motivation wird natürlich höher sein)
In welchen Fällen fällt eine Provision (beide Seiten sollen zahlen) an?

Vielen Dank für die prompte Beantwortung

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


In Ihrem Fall kommt es zunächst auf die Regelungen des Maklervertrages an, insbesondere welche Leistung (Nachweis oder Vermittlung) der Makler wem schuldet und wofür Courtage gezahlt werden soll. Hier soll der Makler von beiden Seiten Courtage verlangen können, es muss also eine erlaubte Doppeltätigkeit vorliegen (z.B. Nachweismakler-NAchweismakler (für beide Seiten) oder Nachweismakler-Vermittlungsmakler). Liegt keine erlaubte Doppeltätgkeit vor (z.B. Vermittlungsmakler für beide Seiten), verwirkt der Makler seinen Courtageanspruch. Dies mal so am Rande.

Der Maklervertrag wurde als Alleinauftrag abgeschlossen, Eigengeschäfte und Direktabschlüsse sind daher zulässig. Sie dürfen also auch selbst direkt verkaufen.

Treffen Sie nun durch eigene Annoncen auf einen Interessenten, dem Ihr Objekt schon durch den Makler wirksam nachgewiesen wurde und erwirbt dieser Interessent das Objekt, so schuldet der Interessent die Maklerprovision, denn mit dem Nachweis der Kaufgelegenheit ist die Leistung des Nachweismaklers erbracht. Ob Sie selbst ebenfalls Provision schulden, ist dann eine andere Frage. Es kommt hier zunächst darauf an, für welche Leistung des Maklers Sie Provision schulden. Kannten Sie den Interessenten vorher nicht, wovon Sie ja ausgehen, hat der Makler Ihnen gegenüber weder eine Vermittlungsleistung noch einen Nachweis erbracht. Fragen Sie nun beim Makler an, ob der Interessent schon bekannt sei und bejaht dies der Makler, so könnte darin eine für den Abschluss mitkausale Tätigkeit gesehen werden. Das gilt besonders, wenn der Makler alternativ seine Leistung auch durch Vermittlung erbringen kann und Sie z.B. in dem Verkauf an den betreffenden Interessenten bestärkt. Eine Nachfrage beim Makler führt also eher zu einem Provisionsanspruch (gerade gegen Sie).

Sie sollten also beim Interessenten nachfragen. Sind dem aber schon Objekt und Verkäufer bekannt, schuldet er so oder so die Provision. "Kontakt zum Objekt" reicht dabei aber ggf. nicht aus. Der Verkäufer muss dem Interessenten genannt werden oder ganz leicht zu ermitteln sein (wohnt im Objekt).

Bitte beachten Sie, dass ich die konkreten Regelungen des Maklervertrages bei meinen Ausführungen nicht berücksichtigen konnte.

Nutzen Sie gerne die Nachfragefunktion.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Hilpüsch, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.09.2013 | 22:56

Vielen Dank für die rasche Antwort, sehr geehrter Herr RA Hilpüsch!
Zur Verdeutlichung zittere ich gerne aus dem Vertrag: "Gegenstand des Maklerauftrages ist der Nachweis von Kaufinteressenten bzw. die Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses über das Auftragsobjekt". "Der Makler darf auch für den Käufer als Nachweis- oder Vermittlungsmakler provisionspflichtig tätig werden."

Soweit ich Sie richtig verstanden habe, bedeut dies konkret, dass ich dem Kaufinteressenten, der sich auf meine eigene Anzeige meldet und der mir bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht als Kaufinteressent vom Makler genannt wurde, provisionsfrei (zumindest für mich) das Objekt verkaufen kann. Richtig so?

Vielen Dank und Bewertung folgt!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.09.2013 | 23:52

Sehr geehrter Ratsuchender,

danke für Ihre Infos.

Ja, das sehen Sie richtig.

Aber:

Es gibt eine Konstellation in der der Makler wohl dennoch von beiden Seiten Provision verlangen könnte, nämlich wenn er für den Kaufinteressent als Nachweismakler tätig war, ihm also das Objekt und Ihren Namen nachgewiesen hätte und zugleich für Sie als Auftraggeber vermittelt hätte, indem er auf den Kaufentschluß des Interessenten einwirkte, ihn mit anderen Worten abschlußbereit machte. Wenn Sie auf einen solchen Interessenten stoßen sollten, ist ein Courtageanspruch auch gegen Sie nicht auszuschließen.

Das OLG Koblenz (Urteil vom 19.09.1991, Az. 5 U 1867/90, meint hierzu:

""Vermitteln" i. S. des § BGB § 652 BGB verlangt Verhandeln mit beiden Parteien, also mit dem Auftraggeber und dem Dritten mit dem Ziel, einen Vertrag zustande zu bringen. Es ist weder notwendig noch ausreichend, daß der Makler seinem Auftraggeber mit Rat und Tat zur Seite steht. Erforderlich ist aber, daß er Verbindung zum Dritten aufnimmt und auf diesen einwirkt, einen Vertrag mit dem Auftraggeber zu schließen (BGH, LM § BGB § 652 BGB Nr. 28). Demnach braucht er nicht mit beiden Seiten gleichzeitig zu verhandeln. Mit dem Auftraggeber ist vielmehr eine weitere Verhandlung, als sie in der Übertragung und Entgegennahme des Auftrags, also in dem Abschluß des Maklervertrages liegt, nicht erforderlich (BGH, WM 1974, WM Jahr 1974 Seite 258 m. w. Nachw.). Entscheidend ist die Aufnahme des Kontaktes mit der Gegenseite. Auf sie muß der Makler einwirken mit dem Ziel, das Geschäft mit dem Auftraggeber zustande zu bringen (BGH, LM § BGB § 652 BGB Nr. 25)."


Mit freundlichen Grüßen

Michael Hilpüsch
-Rechtsanwalt -

72379 Hechingen
Bahnhofstr. 7

Tel 07471-7020941
Fax 07471-7020942
E-Mail kanzlei@awoka.de

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Bewertung des Fragestellers 13.09.2013 | 23:07

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