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Maklerauftrag

02.05.2012 10:43 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.


Sehr geehrte Damen und Herren,
1.5.2012

gestern haben wir einem Makler einen Vertriebsauftrag/ Maklerauftrag erteilt/unterschrieben.

Wir hatten drei Tage zuvor einen nicht ausgefüllten Vordruck für diesen Auftrag erhalten.

In diesen Vordruck waren u.a. die persönlichen Daten von uns, den private Grundstücksbesitzern, die Objektdaten, der angestrebte Verkaufspreis noch nachzutragen, was dann auch gestern vorgenommen wurde und im Vordruck wurden einige uns nicht gefallende Inhalte, im gegenseitigen Einvernehmen, vom Makler gestrichen und es wurden vor Vertragsunterzeichnung handschriftlich zwei weitere Bemerkungen in den Vordruck vorgenommen.

Gestern hat der Makler auf dem Weg zu uns ganz kurzfristig, etwa 8 Minuten bevor er bei uns war, um die Vorverlegung des Gesprächs und der Unterzeichnung des Maklervertrages um eine halbe Stunde gebeten. Wir waren sehr gestresst und mussten uns noch von anderen Personen verabschieden, aber wir stimmten dennoch zu.

Als wir heute in aller Ruhe den Vertrag noch einmal gelesen haben ist uns aufgefallen, dass jeglicher Hinweis auf folgende Inhalte (1. bis 3.) gefehlt hat:

1. Bei dem Maklervertrag geht es um eine hintere Grundstücksbebauung
2. auf einem größerem Teilgrundstück
3. einschließlich einer Zufahrt, die etwa 18% des Teilgrundstückes ausmacht und deren Erstellung (der Zufahrt) durch und auf Kosten des Käufers zu erfolgen hat.

Aus Gründen des Datenschutzes haben wir hier die genauen Quadratmeterzahlen nicht genannt, diese sind jedoch mit dem Makler vereinbart und sollten doch eigentlich in dem Vertrag auch genau genannt werden.

Welche Wirkungen kann das Fehlen dieser Angaben 1. bis 3. haben?

4. Vereinbart sollte eine Vertragslaufzeit von 6 Monaten werden, der Makler bestand aber sehr nachhaltig auf eine Vertragslaufzeit bis 1.12.2012. Wir haben dem zugestimmt.

Heute nun hinterfragen wir auch das, was könnte das bedeuten?
Dass der Vertrag nur für volle Monate gilt und damit entgegen unserem Willen evtl. bis Ende Dezember 2012?
Gibt es andere nachliegende Deutungen?

5. Im Vertag steht auch, dass der Makler noch 12 Monate nach Ende der Vertragslaufzeit
Vollmacht zur Einsichtnahme in Grundbuchakten, Versicherungsunterlagen, Baugenehmigungsunterlagen und sonstige behördliche Akten etc. erhält, sowie in die des Notars.

Uns wurde das vom Makler so erklärt, dass damit der Vermittler/Makler davor geschützt wird, dass nach Ende der Vertragslaufzeit Interessenten unter Umgehung der Vermittlerprovision von 6,25% inkl. MwSt., einfach das ihnen bekannte Grundstück kaufen können?

Ist ein solcher Text bei einem Maklerauftrag eigentlich üblich?
und gesetzlich so vorgesehen?
und ist insbesondere diese lange Einsichtnahme-Laufzeit bei einer Vertriebs-Laufzeit von etwas über 6 Monaten gestattet?
Und/
oder was könnte noch dahinter stecken?


6. Welche Bewandtnis hat es mit den vom Makler eingetragenen zusätzlichen Bemerkungen?

a) Text:
Private Interessenten werden während der Vertragslaufzeit an den Makler weiter geleitet.

Ist das so üblich?
Welche Wirkung hat das, wenn private Interessenten erst nach Ende der Vertragslaufzeit sich für den Erwerb des Grundstücks entscheiden und dann auch darauf innerhalb des B-Plan-Baufensters bauen?
Gibt es andere Erklärungen, die Sie uns nennen könnten?

b) Text:
Es kann zu Geboten unterhalb des angestrebten Kaufpreises kommen.

Uns wurde dieser handschriftliche Zusatzeintrag so erklärt, dass das im BGB so vorgeschrieben und dieser handschriftliche Texteintrag quasi ein gesetzliches Muss sei.


Müsste es bei 6.b) nicht Verkaufspreis statt Kaufpreises heißen, immerhin wollen wir verkaufen und nicht kaufen?

7. Es fehlt eine Widerrufbelehrung.
Gibt es keine für solche Geschäfte?
Wenn doch, könnten Sie uns eine solche zur Verfügung stellen?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:


Zu Frage 1: Welche Wirkungen kann das Fehlen dieser Angaben 1. bis 3. haben?

Das Fehlen dieser Angaben hat auf den Maklervertrag keine Auswirkungen. Anders als im Hauptvertrag, der zwischen Ihnen und dem Erwerber vor dem Notar abzuschließen ist, bedarf es keiner derart genauen Bezeichnung in Ihrem Auftrag an den Makler, Kaufinteressenten zu finden. Hier genügt die wirtschaftlich eindeutige Bezeichnung des zu verkaufenden Grundstücks.


4. Vereinbart sollte eine Vertragslaufzeit von 6 Monaten werden, der Makler bestand aber sehr nachhaltig auf eine Vertragslaufzeit bis 1.12.2012. Wir haben dem zugestimmt.

Heute nun hinterfragen wir auch das, was könnte das bedeuten?

Dass der Vertrag nur für volle Monate gilt und damit entgegen unserem Willen evtl. bis Ende Dezember 2012?

Gibt es andere nachliegende Deutungen?

Entscheidend für die Auslegung des Maklervertrages ist die Auslegung des vereinbarten Inhalts. Zu differenzieren ist zwischen Nachweis- und Vermittlungstätigkeit des Maklers.

Unter Nachweis-Maklertätigkeit versteht man die Möglichkeit des Maklers, Ihnen die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachzuweisen. Der Makler hat Sie in die Lage zu versetzen, in konkrete Verhandlungen über den von Ihnen angestrebten Hauptvertrag über den Verkauf des hinteren Grundstücksteils nebst aufstehender Bebauung und Zufahrt. In diesen vor dem Notar zu schließenden Hauptvertrag werden Sie dann diejenigen Angaben aufnehmen, die Sie bisher noch aus Datenschutzgründen zurückgehalten haben.

Zudem wird in Maklerverträgen oft vereinbart, dass der Makler auch vermittelnd tätig werden soll. Vermittlungstätigkeit liegt vor, wenn der Makler bewusst und aktiv auf die Willensentschließung Ihres zukünftigen Vertragspartners einwirkt, um dessen Bereitschaft zum Abschluss des beabsichtigten Hauptvertrages zu fördern. Dies geschieht z.B. durch Erstellung des Vertragsentwurfs oder Ratschläge

Für Ihren Fall gehe ich davon aus, dass beides vereinbart ist, der Makler also sowohl auf potenzielle Erwerber einwirken muss, Ihnen aber auch die Kontaktdaten potenzieller Erwerber zur Verfügung zu stellen hat.

Die vertraglich vereinbarte Vergütung erhält der Makler aber erst, wenn der Hauptvertrag also der Kaufvertrag mit dem Erwerber zustande kommt. Basis der Provision ist dann der vereinbarte Kaufpreis.

In Bezug auf diese Tätigkeiten ist es für Sie nicht negativ den Leistungszeitraum bis 01.12.2012 vereinbart zu haben. Dies hat vielmehr zur Folge, dass der Makler Ihnen bis Ende November potenzielle Erwerber und Kontakte zur Verfügung zu stellen hat.



Uns wurde das vom Makler so erklärt, dass damit der Vermittler/Makler davor geschützt wird, dass nach Ende der Vertragslaufzeit Interessenten unter Umgehung der Vermittlerprovision von 6,25% inkl. MwSt., einfach das ihnen bekannte Grundstück kaufen können?

Hintergrund dieser Regelung ist die Tatsache, dass die Vergütung des Maklers vom Zustandekommen des Hauptvertrages abhängt. Grundsätzlich haben Sie die freie Wahl, den Kaufvertrag zu unterzeichnen oder auch nicht. Ist es aber so, dass der Kontakt mit dem Erwerber – Ihrem Vertragspartner – durch den Makler hergestellt, also nachgewiesen wurde, so entsteht die Maklerprovision. Die entsprechende Kontrolle möchte sich der Makler vorbehalten. Daher die Klausel.

Wird der Kaufvertrag – wie in Ihrem Fall – vor einem Notar geschlossen, so wird die Provisionszahlungsverpflichtung auch oft in den Notarvertrag selbst aufgenommen.
Dadurch wird die Ursächlichkeit des Maklereinsatzes dokumentiert und der Makler wird von seinem Recht zur Einsichtnahme voraussichtlich gar keinen Gebrauch machen.



Ist ein solcher Text bei einem Maklerauftrag eigentlich üblich?
und gesetzlich so vorgesehen?
und ist insbesondere diese lange Einsichtnahme-Laufzeit bei einer Vertriebs-Laufzeit von etwas über 6 Monaten gestattet?
Und/oder was könnte noch dahinter stecken?

Der Hauptgrund für die Aufnahme einer solchen Klausel ist die Befürchtung des Maklers, die Provision nicht zu erhalten.

Soweit Sie auf den Wortlaut anspielen kommt es auch entscheidend auf die Höhe der Vergütung an. Diese liegt üblicherweise zwischen 3 und 7 % zzgl. Umsatzsteuer. Daher sind die in Ihrem Fall vorgesehenen 6,25 % im oberen Bereich des Üblichen.

Ferner kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch oft längere Zeit in Anspruch nehmen, da die Finanzierung des Kaufpreises oft Probleme bereitet. Fließt das Geld beispielsweise schleppen und rechnet man die Bearbeitungsfrist des Grundbuchamtes hinzu, so ist die Einsichtnahmefrist keinesfalls zu lange bemessen.

Ergänzend zum berechtigten Interesse des Maklers darf ich Sie auf die Entscheidung des OLG Stuttgart, Beschluss v. 28.09.2012, Az. 8 W 412/10 hinweisen. Nach Ansicht des Gerichts kann die Absicht der Verwirklichung eines Provisionsanspruchs grundsätzlich ein berechtigtes Interesse des Maklers an der Grundbucheinsicht begründen. Allerdings
erfordert die Darlegung dieses berechtigten Interesses nicht nur die Vorlage eines schriftlichen Maklervertrages oder zumindest eines hinreichend schlüssigen Sachvortrags zum Vorliegen eines Maklervertrages, sondern das Gericht verlangte darüber hinaus eine beträchtliche Wahrscheinlichkeit für die behauptete Entstehung
eines Provisionsanspruchs.

Da insofern rechtlich hohe Hürden bestehen beugen viele Makler vor. Im Rahmen der Vertragsfreiheit bestehen dazu vielfältige Möglichkeiten. Vorsorglich kann sich
der Makler auch zur uneingeschränkten Grundbucheinsicht sowohl durch einen Kaufinteressenten als auch seinen Auftraggeber bevollmächtigen.

6. Welche Bewandtnis hat es mit den vom Makler eingetragenen zusätzlichen Bemerkungen:


Private Interessenten werden während der Vertragslaufzeit an den Makler weiter geleitet.
Ist das so üblich?
Die in Ihrem Fall gewählt Art und Weise der Ausgestaltung begründet einen so genannten Makleralleinauftrag. Dies bedeutet grundsätzlich, dass Sie nicht noch einen zweiten Makler einschalten dürfen. Da Sie ferner Kaufinteressenten an den Makler weiter zu leiten haben, handelt es sich um einen so genannten qualifizierten, bzw. erweiterten Alleinauftrag. Dieser bedeutet, dass ein Vertragsabschluss auf Ihre Eigeninitiative hin, also ohne Einschaltung des Maklers ausgeschlossen ist.
Die Vereinbarung eines solchen Alleinauftrages ist eine übliche Form der Maklerdienstleistungen. Diese führt sowohl Ihrerseits aber auch seitens des Maklers zu gesteigerten Rechten und Pflichten, so muss der Makler in angemessener Weise tätig werden und kann sich, wenn er nicht genügende Interessenten benennt auch schadensersatzpflichtig machen. Zudem können Sie von Ihm auch verlangen, dass er Ihnen Art und Umfang seiner Tätigkeit dokumentiert.

Welche Wirkung hat das, wenn private Interessenten erst nach Ende der Vertragslaufzeit sich für den Erwerb des Grundstücks entscheiden und dann auch darauf innerhalb des B-Plan-Baufensters bauen? Gibt es andere Erklärungen, die Sie uns nennen könnten?


Sollte sich jemand ohne ursächlichen Beitrag, noch dazu nach Ablauf der Vertragslaufzeit für den Erwerb entscheiden, so entfällt der Provisionsanspruch des Maklers. Wie dargelegt wird der Makler aber seine Bemühungen dokumentieren. Sollte der Adressat in der Makler-Kontaktliste auftauchen, so kann der Makler gegebenenfalls seinen Beitrag zum Kauf beweisen und dennoch Provision verlangen.


Müsste es bei 6.b) nicht Verkaufspreis statt Kaufpreises heißen, immerhin wollen wir verkaufen und nicht kaufen?

Kaufpreis und Verkaufspreis sind in Ihrem Fall identisch. Die Formulierung ist egal.

7. Es fehlt eine Widerrufbelehrung.

Gibt es keine für solche Geschäfte?
Wenn doch, könnten Sie uns eine solche zur Verfügung stellen?

Ein Widerruf kommt beim Makleralleinauftrag nicht in Betracht.




Bitte beachten Sie, sehr geehrter Ratsuchender, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
LL.M. Markus Koerentz, Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 02.05.2012 | 13:18

Ergänzen möchte ich noch, dass das Widerrufsrecht nicht für alle Zeiten augeschlossen ist, sondern nur für die Vertragslaufzeit bis zum 01.12.2012. Auch das vertraglich vereinbarte Ende hat allerdings nur Wirkungen für die Zukunft. Der Makler kann also auch dann Vergütung für einmal erbrachte Leistungen beanspruchen, wenn diese erst nach dem 01.12.2012 zum Abschluss des Vertrages führen.

Auch während der Vertragslaufzeit habe Sie aber das Recht den Maklervertrag zu kündigen, etwa wenn der Makler untätig ist, oder Ihnen unseriöse Interessenten vermittelt.

Ohne Vorliegen eines solchen wichtigen Grundes ist Ihre Kündigung aber unwirksam. Der Makler kann seine Tätigkeit fortsetzen. Stellt der Makler dagegen seine Tätigkeit ein, ist eine stillschweigende Beendigung des Alleinauftrags anzunehmen. Der Makler würde dann missbräuchlich handeln, wenn er Sie an der vertraglichen Verpflichtung festhielte und etwa ohne etwas zu Leisten die Provision auf der Basis des von Ihnen erzielten Kaufpreises fordern würde.

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