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Makleranspruch auf Provision bei Grundstücksverkauf

| 03.05.2011 21:31 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Folgender Sachverhalt liegt zugrunde:
Der Verkäufer versucht seit längerer Zeit (ca. 2 Jahre), ein Grundstück zu verkaufen. Unter anderem hat sich der Verkäufer dazu mit einem Makler in Verbindung gesetzt. Der Makler findet Interessenten für das Grundstück. Ein Vertrag bzgl. der Maklertätigkeit wurde nicht schriftlich abgeschlossen. In einer mündlichen Abrede wurde zwischen Verkäufer und Makler besprochen, dass der Makler einen Betrag von 700 € in bar erhält, wenn es zum Verkauf des Grundstücks kommt. Der Makler betreibt gleichzeitig eine Hausbaufirma. Die Kaufinteressenten wollen nach Abschluss des Grundstückskaufs ein Haus von dieser Firma auf dem Grundstück bauen lassen. Bei einem Notar wurde bereits ein Vertragsentwurf für den Grundstückskauf abgefragt. Der Notar hat den Entwurf zur Abstimmung an die Käufer und die Verkäufer versandt. Eine Endabstimmung des Vertrages ist allerdings noch nicht erfolgt. Nachdem die Finanzierungszusage (für Grundstückskauf und Hausbau) durch die Bank für die Kaufinteressenten erteilt wurde, entschließt sich der Verkäufer gegen den Grundstücksverkauf, da in der Zwischenzeit ein besseres Angebot zum Verkauf vorliegt (andere Interessenten, ohne Maklertätigkeit, höherer Kaufpreis, schnelle Bezahlung).
Hat der Makler trotzdem einen Anspruch auf die Provision?
Haben die Kaufinteressenten Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer?
Hat der Makler einen Anspruch auf Ersatz entgangenen Gewinns o.Ä. gegen den Verkäufer aufgrund des nicht mehr durchführbaren Hausbaus auf dem Grundstück?
Bestehen möglicherweise andere Ansprüche der Beteiligten gegen den Verkäufer?

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:


„Hat der Makler trotzdem einen Anspruch auf die Provision?"

Nein. Der Makler (gleichgültig, ob Vermittlungs- oder Nachweismakler) erhält seine Provision nur, wenn der Kaufvertrag mit der vom Makler benannten oder vermittelten Person auch zustande kommt, vgl. § 652 Abs. 1 BGB:


„Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers ZUSTANDE KOMMT […]."

Der Maklerlohn ist also grundsätzlich ein Erfolgshonorar, so dass jede Vorleistung eines Maklers auf eigenes Risiko erfolgt. Sind die neuen Kaufinteressenten nicht auf das Wirken des Maklers hin auf den Verkäufer zugekommen, geht der Makler leer aus.

Anderes kann nur gelten, wenn im Maklervertrag ausdrücklich eine erfolgsunabhängige Maklerprovision vereinbart wurde, wofür es nach Ihrer Schilderung aber keinen Anhaltspunkt gibt.


„Haben die Kaufinteressenten Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer?"

Nein. Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden, sonst ist er nicht wirksam. Auch ein etwaiger Vorvertrag müsste notariell beurkundet sein, um wirksam zu sein. Solange der Notarvertrag von beiden Parteien nicht unterschrieben ist, kann es keine vertragliche Pflichtverletzung geben, die aber Voraussetzung für eine mögliche Haftung des Verkäufers wäre.

In Betracht kommende VORvertragliche Pflichten (§§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB) können in solchen Fällen allenfalls bei einem (in der Praxis so gut wie nie nachweisbarem) pflichtwidrigem Abbruch der Vertragsverhandlungen zu einem Schadensersatzanspruch führen. Hierzu bedürfte es eines durch den Grundstückseigentümer zugunsten des Kaufinteressenten geschaffenen sog. qualifizierten Vertrauenstatbestands, wie er etwa vorläge, wenn das Gelingen einer vertraglichen Einigung vom Grundstückeigentümer als sicher hingestellt worden wäre oder er den Interessenten zur einer Vorleistung veranlasst hätte. Der Grundstückseigentümer dürfte zudem keinen triftigen Grund für den Abbruch der Vertragsverhandlungen vorzuweisen haben. Ein triftiger Grund kann aber schon das lukrativere Angebot eines anderen Interessenten sein, wie es bei Ihnen der Fall wäre.


„Hat der Makler einen Anspruch auf Ersatz entgangenen Gewinns o.Ä. gegen den Verkäufer aufgrund des nicht mehr durchführbaren Hausbaus auf dem Grundstück?"

Auch hier: nein. Wenn überhaupt, dann hätten die bisherigen Kaufinteressenten mit dem Makler einen Vertrag geschlossen. Der muss den Verkäufer allerdings herzlich wenig interessieren.


„Bestehen möglicherweise andere Ansprüche der Beteiligten gegen den Verkäufer?"

Dafür gibt Ihr Sachverhalt nichts her.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Felix M. Safadi
Rechtsanwalt

_________
Allgemeine Hinweise:

Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Bewertung des Fragestellers 03.05.2011 | 23:17

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