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Makler ist Angestellter der Hausverwaltung. Muss ich trotzdem Provision zahlen?

01.04.2013 20:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Anwältinnen und Anwälte,

wir haben eine Wohnung über das Internet gefunden in die wir mittlerweile auch eingezogen sind. Diese wurde durch einen Makler inseriert.

Im Verlauf der Vertragsverhandlungen stellte sich dieser jedoch keineswegs wie ein Makler dar.

Aufgrund der folgenden Eckpunkte des Falles sind wir der Meinung, dass hier kein Provisionsanspruch entstanden sein kann:

1.
Der Makler hat durchgehend alle Aufgaben übernommen die man von einem Verwalter erwarten würde. Er hat:
- die Wohnungsbesichtigung durchgeführt
- unsere Bonität geprüft
- uns die Wohnung im Namen des Vermieters zugesagt
- den Mietvertrag ausgefüllt und uns zur Unterschrift zugesandt
- uns die Beibringung einer Bürgschaft anstatt der Hinterlegung einer Mietkaution angeboten
- die Wohnungsübergabe für den Vermieter vorgenommen
- den im Übergabeprotokoll mit „wird vom Verwalter mitgeteilt" angekündigten Heizkostenverteilerschlüssel übermittelt

2.
Der Makler war keineswegs neutral. Er hat den Mietvertrag mit mir verhandelt und dabei im Sinne des Vermieters beeinflusst. Beispielsweise wurde durch sein Zutun der Paragraph zu Schönheitsreparaturen aufrechterhalten und ein weiterer zu den Kosten von Kleinreparaturen statt wie gefordert gestrichen nur begrenzt. Für diese Verhandlung des Hauptvertrages im Sinne des Vermieters gibt es einen glaubwürdigen Zeugen (zwar mein Vater, jedoch hochrangiger Kriminalpolizist).

3.
Wir fanden im weiteren Verlauf heraus, dass der Makler auch Angestellter der Hausverwaltung (Leitung des Bereiches WEG-Verwaltung, unter Telefon und E-Mail der Hausverwaltung erreichbar) ist. Zwar handelt es sich bei dem Mietobjekt um eine Verwaltung von Wohneigentum, worauf er sich auch beruft (BGH vom 13.03.2003, III ZR 299/02) – jedoch fordert er die Provision im eigenen Namen bzw. als Geschäftsführer seiner Firma. In jedem Fall denken wir, dass sich durch diese Verflechtung ein Interessenkonflikt und eine Nähe zum Lager des Vermieters ergibt die eine Provision ausschließt. Und über welche Firma er die Forderung geltend macht, kann für uns doch nicht relevant sein?

4.
Aufgrund der vorgenannten Erkenntnis über die Tätigkeit des Maklers, über die wir nicht vorher aufgeklärt wurden (im Gegenteil hat der Makler seine Tätigkeit bei der Hausverwaltung arglistig verschwiegen) sind wir letztlich auch der Meinung, dass das Vertrauensverhältnis zwischen dem Makler und uns in einer Weise gestört wurde, dass uns die Zahlung eines Maklerlohns nicht zuzumuten ist.

Wir haben die Forderung des Maklers insofern zurückgewiesen und nun den Mahnbescheid ohne weiteres Eingehen auf unsere Reklamation erhalten.

Unsere Frage: Können wir dem Mahnbescheid guten Gewissens widersprechen? Sind also unsere oben getroffenen Vermutungen zutreffend? Wie sehen unsere Chancen in einem Gerichtsverfahren aus?

Wir haben einige Zeit hierzu recherchiert, bevor wir die Forderung zurückgewiesen haben, insbesondere ein Urteil haben wir dann für unsere Argumentation verwendet: LG Hamburg vom 27.02.2009 Az. 320 S 89/08.

Vielen Dank für Ihre möglichst schnelle Antwort!

Sehr geehrter Ratsuchender,



zum Punkt 4 sollten Sie Beweise sichern, da Sie dieses arglistige Verhalten beweisen müssten, ich derzeit aber aus Ihrer Sachverhaltsdarstellung keine Arglist entnehmen kann.

Sollte eine arglistige Täuschung - wie auch immer - vorliegen, könnte binnen Jahresfrist von Ihnen sämtliche Erklärungen angefochten werden, mit der Folge, dass auch deshalb dann der Provisionsanspruch nicht entstehen wird.


Unabhänig davon ist der Punkt der Verflechtung zur Verwaltertätigkeit entscheidend, denn ein Provisionsanspruch wird zu verneinen sein,

- wenn der Makler mit dem Eigentümer, Verwalter oder Vermieter rechtlich oder wirtschaftlich eng verbunden ist (LG Freiburg, WM 1984, 87), wonach nach Ihrer Darstellung auszugehen ist, oder

- wenn der Makler auch nur eine Aufgabe eines Wohnungsverwalters erfüllt, da dann nicht nur geringe Zweifel an seiner Unabhängigkeit aufkommen läßt, ist der Provisionsanspruch abzulehnen (AG Bad Neuenahr, WuM 1999, 47?; auch das ist hier zu bejahen, oder

- wenn der Makler seine Tätigkeit offenbar in der Räumen der Hausverwaltung betreibt, kann er eine Maklerprovision für die Vermittlung von Wohnraum dieser Hausverwaltung nicht beanspruchen, was sich aus dem entsprechend anwendbaren § 2 Abs 2 WoVermG ergibt (AG Charlottenburg, MM 1990, 97).


Sie sollten daher fristgereicht Widerspruch einlegen, da ansonsten ein schon vorläufig durchsetzbarer Vollstreckungsbescheid folgen wird.


Für das dann folgenden Gerichtsverfahren sehe ich nach Ihrer Schilderung gute Chancen, kann aber nur Ihre bisherige Sachverhaltsdarstellung dabei berücksichtigen. Ich würde Ihnen raten, schon jetzt einen Rechtsanwalt einzuschalten.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 01.04.2013 | 21:10

Sehr geehrter Herr Bohle,

zwei Details meiner Schilderung hätte ich gerne noch konkret überprüft:

1. Das vom Makler angebrachte Argument, dass WEG-Verwalter eine Maklerprovision fordern dürfen (BGH vom 13.03.2003, III ZR 299/02), gilt hier wie vermutet nicht? Immerhin ist der Makler ja nur Angestellter der WEG-Verwaltung.

2. Die Firma die den Provisionsanspruch geltend macht, hat ihren Sitz offiziell ja nicht in den Räumen der Hausverwaltung. Deren Geschäftsführer ist nur dort als Mitarbeiter ebenfalls regelmäßig zu erreichen. Tut dieser Unterschied etwas zur Sache?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.04.2013 | 21:23

Sehr geehrter Ratsucheender,


zunächst ist anzumerken, dass in Deutschland auch eine BGH-Entscheidung immer eine Einzelfallentscheidung ist, nicht also einfach "blind" übertagen werden kann.

Zudem hat der BGH ausgeführt, dass sort eben das Sondereigentum (die Wohnung) NICHT Verwaltet worden ist, sondern die Verwaltung, insbesondere deren Vermietung, bei dem jeweiligen Wohnungseigentümer gelegen hat.

Und genau das ist hier nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung eben nicht der Fall. Die BGH-Entscheidung wird also nicht zugunsten des Maklers heranzuziehen sein.



Nicht die offizielle Angaben sind entscheidend, sondern die tatsächliche Gestalung. Und dabei bin ich von Ihren Schilderungen (Leitung des Bereiches WEG-Verwaltung, unter Telefon und E-Mail der Hausverwaltung erreichbar) ausgegangen, so dass die Tätigkeit faktisch offenbar unter / Bei der Verwaltung betrieben wird.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php



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