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Makler fristlos gekündigt (Untätigkeit) - Anspruch auf Courtage weiterhin?


| 10.11.2017 16:38 |
Preis: 40,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Zusammenfassung: Maklerlohn


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben einen Makler mit dem Verkauf unseres Hauses sowie eines Grundstückes beauftragt, er hat einen qualifizierten Alleinauftrag erhalten.
Kündigen konnte man den Vertrag mit einer Frist von vier Wochen zum jeweiligen Monatsende.
Unser ehemaliger Makler hat im Sommer nach mehrmaliger Aufforderung inseriert, es fanden ca. 3-4 Besichtigungen statt, die jedoch nicht zum Verkauf führten. Dann hörten wir nichts mehr. Auf Nachfragen (SMS/schriftlich/E-Mail/Telefon) wurde nicht reagiert. Zwei Monate lang gab es kein Lebenszeichen, das Grundstück wurde aus dem Internet herausgenommen und gar nicht mehr vermarktet, das Haus stand jedoch weiterhin im Internet zum Verkauf - ohne Lebenszeichen unseres Maklers. Ich habe daraufhin eine Freundin gebeten, unseren Makler mit einem vorgeblichen Kaufinteresse anzuschreiben, es gab keine Antwort/Reaktion von ihm auf diese Anfrage. Daraufhin kündigten wir fristlos und zusätzlich zur Sicherheit fristgemäß per Übergabeeinschreiben, da er zwar das Objekt inseriert, aber potentiellen Käufern nicht antwortet. Dieses Einschreiben wurde nicht angenommen, deswegen haben wir die Kündigung zur Wahrung der Frist nochmals per Express-Einwurfeinschreiben versandt.

Daraufhin wurde das Inserat des Hauses gelöscht, wir erhielten aber keine Bestätigung über die Annahme der fristlosen Kündigung. Meine Fragen wären nun: Fristgerecht dürften wir erst zum 1.12. inserieren (sehr ungünstiges Datum kurz vor Weihnachten), ist aufgrund der Sachlage die fristlose Kündigung gerechtfertigt, oder sollen wir mit dem Inserieren lieber bis zum 1.12. warten? Außerdem hat unser Makler ja einigen Interessenten wahrscheinlich ein Exposé zugeschickt. Laut dem Maklervertrag sind wir als Verkäufer courtagepflichtig. Ich habe um Auflistung gebeten, wem er ein Exposé vermittelt hat. Sollten uns diese Kaufinteressenten anschreiben, müssen wir ja wissen, ob wir hier courtagepflichtig sind und unsere Preisverhandlung dem anpassen. Ich erhalte solch eine Liste nicht. Was passiert, wenn ich nun inseriere und jemand möchte das Haus kaufen, hat aber von unserem Makler schon mal das Exposé erhalten (ohne das wir darüber informiert waren). Müssen wir dann eine Courtage an den Makler zahlen, auch wenn dieser noch nicht einmal eine Auflistung an uns sendet?

Herzlichen Dank für Ihre Antwort und beste Grüße

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Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Fragen wie folgt beantworten.

Sie haben den qualifizierten Alleinauftrag "fristlos" gekündigt.
Eine fristlose Kündigung setzt jedoch regelmäßig eine Ab/Mahnung voraus.
Ich gehe daher davon aus, dass eine ordentliche fristgemäße Kündigung vorliegt.
Entscheidend für die Kündigungsfrist ist der Zugang der Kündigung.
Wenn die Kündigung dem Makler spätestens am 02.11. zugegangen ist, ist der Vertrag mit Ablauf des 30.11. beendet.


1. "[...] sollen wir mit dem Inserieren lieber bis zum 1.12. warten?"

Ohne Kenntnis des Vertragsinhaltes sollten Sie lieber warten, gleichwohl ich davon ausgehe, dass das Verbot selbst zu verkaufen, als Allgemeine Geschäftbedingung (AGB) unwirksam ist.

2. "Was passiert, wenn ich nun inseriere und jemand möchte das Haus kaufen, hat aber von unserem Makler schon mal das Exposé erhalten (ohne das wir darüber informiert waren). Müssen wir dann eine Courtage an den Makler zahlen, auch wenn dieser noch nicht einmal eine Auflistung an uns sendet?"

Schauen Sie in den Vertrag, welche Tätigkeit der Makler Ihnen schuldet, Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit.
Letztlich kommt es darauf aber nicht an:

An einem Nachweis einer Vertragsabschlussmöglichkeit fehlt es, da Sie durch den Makler nicht in die Situation versetzt wurden, selbst zu verhandeln, da Ihnen Interessenten nicht benannt wurden.

Auch fehlt es nach Ihren Angaben an einer Vermittlungstätigkeit. Verhandlungen mit Ihnen wurden ja nicht geführt.

> Sie sind nicht courtagepflichtig, da es an einer Tätigkeit des Maklers fehlt.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 10.11.2017 | 18:13

Sehr geehrter Herr Eichhorn,

vielen Dank für Ihre Antwort, zu der ich allerdings noch eine Veständnisfrage stellen muss.
Wir haben im Vertrag stehen "für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss des Kaufvertrages oder die Vermittlung erhält der Makler..." sowie "der Makler wird mit dem Nachweis bzw. der Vermittlung einer Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags" beauftragt.

Reicht es somit nicht aus, wenn der Makler z.B. Interessent A während seiner Vertragszeit ein Expose geschickt hat, uns darüber nicht informiert hat, aber Interessent A nun nach Kündigung von uns direkt kaufen möchte und wir dann auf einmal an den Makler zahlen müssen, weil er ja damals das Expose an den Interessenten geschickt hat. Ich weiß halt nicht, wem der Makler möglicherweise Exposes geschickt hat, da er mir nicht einmal eine Liste mit Namen schickt, mit denen er Kontakt hatte. Ich verstehe sie aber so, dass wir zum 1.12. auf jeden Fall inserieren können (Kündigung war vor dem 2.11. da) und eigentlich auch keine Forderung von ihm kommen kann?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.11.2017 | 18:25

Sehr geehrter Ratsuchender,

richtig, das Verhalten des Maklers reicht nicht aus.

Sie können aber selbstverständlich die Interessenten fragen, ob sie eine Expose vom Makler erhalten haben.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.11.2017 | 11:35


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