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Makler Provisionsforderung Rechtens beim Rücktritt vom Hausverkauf

24.09.2015 20:54 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


Hallo Anwalts Team,
ich stehe vor einem großene Problem. Es war seit langem unser Wunsch ein anderes Haus zu erwerben und unser jetziges zu verkaufen.

Wir wurden fündig und haben ein neues Haus gefunden das in Kürze notariell Beurkundet werden soll. Der Vertragsentwurf liegt uns vor. Kein Makler, privat.

Zum Verkauf unserer Immobilie haben wir eine Makler eingeschlaltet mit dem wir einen Qualifizierten Makler Vertrag abgeschlossen haben.
Der Makler hat Fotos gemacht und das Haus einige Tage inseriert und schon beim 2. Termin war das Haus verkauft. Das Paar hat dem Makler eine Reservierungsprovision bezahlt. 7 Tage später bekamen wir den Kaufvertrags Entwurf vom Notar.

Soweit war bis dahin alles perfekt nur das der Makler wenig Arbeit hatte und ich es evtl. selbst genauso schnell verkauft hätte und höher.

Nun ist folgendes passiert.
Ich leide an eine Erkrankung die auch mit Angst und Panik zu tun hat.
Nun hat sich bei mir ein so schlechter Gesundheitszustand eingestellt der es nicht zulässt die Sache umzusetzen. Ich habe schon Notartermine verschoben da es fast bis zur Bewusstlosigkeit führt. Ich möchte und kann das ganze nicht tun und möchte das es mir wieder gut geht.

In unserem Maklervertrag steht das der Käufer die Provision trägt, aber nicht die Höhe in %.

Es gibt eine Klausel die besagt das wenn der Verkäufer von der Kaufabsicht abkommt dem Makler die entgangene Provision erstatten soll.

Ich muss und werde das ganze absagen aber brauche dazu einige Info.
- Im Vertrag steht nicht die Höhe der Provision
- Im Vertrag steht 'wenn der Verkäufer von der Kaufabsicht abkommt`
Muss doch verkaufsabsicht heissen oder ?

Wie komme ich aus der Sache gut heraus ohne hohe Kosten zu haben ?
Kann ich gegen den Vertrag vorgehen ?
Muss ich mit Aufwandsentschädigung rechnen gegenüber dem gefundenen Käufer ?

Also es ist noch nichts unterschrieben.

Mit was muss ich rechnen gegenüber den Verkäufern des Hauses welches wir jetzt somit nicht kaufen bzw. unterschreiben.

Es geht mir so schlecht und ich bereue das alles. Ich habe meine Erkrankung nicht mit berücksichtigt. Ich möchte wieder normal schlafen können.

Nun quält mich noch dazu die Angst vor den Folgen die auf mich zukommen.

Ich möchte und kann mein Haus nicht verlassen/verkaufen.
LG


Einsatz editiert am 24.09.2015 21:25:38

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen, und auf Grund des gewählten Mindesteinsatzes verbindlich, aber in der von Ihnen gewünschten Kürze wie folgt beantworten:

"Im Vertrag steht 'wenn der Verkäufer von der Kaufabsicht abkommt` Muss doch verkaufsabsicht heissen oder ?"

Der Vertrag wäre dahingehend auszulegen. Wenn Sie für den Fall des Rücktritts dem Makler eine Provisionszahlung versprochen haben, dann müssen Sie diese auch entsprechend entrichten.

Wie komme ich aus der Sache gut heraus ohne hohe Kosten zu haben ?

Selbst wenn Sie den Vertrag anfechten könnten, wären Aufwendungsersatzansprüche fällig. Einen optimalen Weg sehe ich nicht. Die Notarkosten für den Entwurf müssen Sie bei Absage zudem ebenfalls tragen.

Kann ich gegen den Vertrag vorgehen ?

In dem (Makler-)Vertrag ist ein Rücktrittsrecht vereinbart, aber eben mit der beschriebenen Kostenfolge.

Aus dem Gesetz könnten Sie den Vertrag unter den Bedingungen der § 119 ff. anfechten, wenn Sie etwa zum Vertragsabschlusszeitpunktüber dessen Inhalt im Irrtum gewesen wären. Nichtig wäre der Vertrag zuletzt noch, wenn Sie im Zeitpunkt des Abschlusses (unerkannt) geschäftsunfähig gewesen wären.

Muss ich mit Aufwandsentschädigung rechnen gegenüber dem gefundenen Käufer ?

Als Rechtsgrundlage dient ein Anspruch aus „ Verschulden bei Vertragsverhandlungen" .
Es bestehtaber wegen der Formvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB noch kein wirksamer Kaufvertrag, und so soll nach BGH NJW 96, 1884 ein Schadensersatzanspruch auch nur bei einem "schweren Verstoß" gegen die Pflicht zum redlichen Verhalten bestehen. Die möglichen Aufwendungen der enttäuschten Käufer werden Sie jedoch zu tragen haben.

Mit was muss ich rechnen gegenüber den Verkäufern des Hauses welches wir jetzt somit nicht kaufen bzw. unterschreiben.

Auch in diesem Fall gilt, dass bei triften Gründen zum Abbruch der Vertragsverhandlungen kein Schadenersatz zu leisten ist, aber wohlmöglich ein Aufwendungesersatz für bisher entstandene Kosten der anderen Partei.

Zusammenfassend müssen Sie in 2 Fällen mit Aufwendungsersatzansprüchen rechnen, die übersichtlich sein dürften. DIe Notarkosten für den Entwurf haben Sie zu tragen. Gleiches gilt für die Provision.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 25.09.2015 | 10:28

Herr Asthoff,
ich bedanke mich recht herzlich für ihre Antwort, jedoch gibt es da noch Fragebedarf meinerseits.

Es wird von einer Provision gesprochen aber nicht von der Höhe der Provision. Dazu steht kein Wert im Vertrag.
Hätte der Makler mir die Höhe nennen müssen bzw. im Vertrag erwähnen müssen?
Zu diesem Zeitpunkt war für mich die Rücktrittsoption überhaupt kein Thema und die Provision wird eh der Käufer tragen.
Dann kam der gesundheitliche Zusammenbruch mit dem ich nicht gerechnet habe.

Was ist der Unterschied zwischen Schadenersatz und Aufwendungesersatz und was kann ich unter übersichtlichen Kosten verstehen?
Ich verstehe leider ihre Antwort zu meiner schon gestellten Frage nicht.
"Im Vertrag steht 'wenn der Verkäufer von der Kaufabsicht abkommt`"

Ist das korrekt oder muss es Verkaufsabsicht heissen ? Somit würde der Vertrag doch Fehler enthalten. Diesen und den fehlenden % Provisionswert.
Dann wäre der Vertrag doch anfechtbar, oder?

Vielen Vielen Dank für ihre Hilfe
Das schätze ich sehr
Gruss

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.09.2015 | 17:56

Sehr geehrte Fragestellerin,

die Maklerprovision ist normalerweise Gegenstand des Vertrages. Diese kann vertraglich auch bei Rücktritt vereinbart werden; allerdings ist dies in AGB´s des Maklers ohne weiteres nicht möglich. Es ist zu unterscheiden, ob Sie AGBs oder einen Einzelvertrag unterzeichnet haben.

In allgemeinen Geschäftsbedingungen kann nur ein Aufwendungsersatzanspruch des Maklers vereinbart werden. Dessen Höhe kann als mäßiger Höchstbetrag, nicht jedoch als Prozentanteil des Preises oder Gegenstandswertes pauschaliert werden. ( BGH, Urt. v. 28. 1. 1987 – IVa ZR 173/85 - danke an den Kollegen )


Die Höhe der anfallenden Maklerprovision muss nicht explizit im Maklervertrag angegeben werden: fehlt eine derartige Angabe, gilt gemäß § 653 Abs. 2 BGB die ortsübliche Courtage.


Betreffend der allgemeinen Höhe darf ich auf folgendes Dokuemt verweisen:

https://www.baufi24.de/immobilien/maklerprovision-in-deutschland-mit-uebersicht-nach-bundeslaendern/


"Was ist der Unterschied zwischen Schadenersatz und Aufwendungesersatz und was kann ich unter übersichtlichen Kosten verstehen? " Der Aufwendungsersatz sind Kosten, die im vertrauen auf den vertragsanschluss entstanden sind ( sog. negatives Interesse ) Das positive Interesse ( weiter Schadenersatz ) geht darüber hinaus, könnte also auch im Differenzwert zwischen einer Immobilie gleicher Grösse und zu teurerem Preis liegen. Sie müssen ( daher auch "übersichtlich") nur mit relativ geringen Kosten rechnen, wie etwa Anfahrtskosten, Auslagen usw.

"Ist das korrekt oder muss es Verkaufsabsicht heissen ? Somit würde der Vertrag doch Fehler enthalten." Ja, aber das wäre im Rahmen der Auslegung § 242,133 BGB entsprechend auszulegen und würde den Vertrag nicht zu Fall bringen.


Ein Anfechtungsrecht sehe ich hier also nicht.

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