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Makler & Mieter Pflicht

| 15.09.2016 11:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim


Guten Tag:
- Meine Frau, Norwegerin, spricht kein Deutsch, ist Eigentümerin eines Hauses in Lübeck
- Haus hochwertig
- Meine Frau hat Engels & Voelkers beauftragt das Haus zu vermieten
- Mündlich ist Engels & Voelkers darauf hingewiesen worden, das 2 Haupt Kriterien an Mieter sind: 1) Englisch sprechend 2) Das Haus wird so vermietet wie es ist, es finden keine Renovierungen statt. 3) Das Haus hat (kleinere) Mängel. Ich war explizit beim Gespräch dabei.
- Engels & Voelkers findet Mieter, alles soll ganz schnell gehen, innerhalb von 1 Woche lassen Sie meine Frau Möbel ausräumen, sie selber ist nicht da, Mietvertrag wird ihr per Mail zugeschickt.
- Am nächsten Tag Anruf bei mir und meiner Frau, Mieter beschimpfen und beleidigen uns, Haus wäre im schlimmen Zustand.
- Meine Frau informiert Engels & Voelkers das nach unser Meinung kein Mietsverhältnis zustande gekommen ist und dass die Vermieter unser Haus verlassen sollen
- Engels & Voelkers schickt uns Übergabeprotokoll mit kleineren Mängeln per email, Kaution und sagt das sie nichts mehr mit dem Fall zu tun haben
- Mieter eskalieren fast täglich, Briefe mit Mietminderungen etc.
- Um zu deeskalieren versucht meine Frau mit lokaler Hilfe Reparaturen zu organisieren. Die Mieter finden immer Gründe wieder Handwerker nicht ins Haus zu lassen. Das ist mittlerweile zu einer Konstante geworden. Travemünde ist klein, Handwerker könnten immer mal kommen, aber es werden immer Gründe gefunden Sie nicht reinzulassen.
- Bis heute hat meine Frau von Engels & Voelkers keinen Mietvertrag bekommen (Außer per email) bzw. Auskunft über die Vermieter
- Der eMail Mietvertrag sieht kein Kündigungsrecht innerhalb von 12 Monaten vor.
- Engels & Voelkers will Kaution bezahlt bekommen, Mieter zahlen 40% der Miete
-
Frage: Wir hätten diesen Objekt in diesem Zustand so nicht an diesen Mieter übergeben. Was ist die Verantwortung von Engels & Voelkers? Sowohl der Mietpreis als auch die Übergabe ist von Engels & Voelkers festgelegt worden.
Frage: Wie sollen wir uns gegenüber den Mietern verhalten? Ist eine Eigenbedarfs Kündigung in 9 Monaten unsere einzige Chance?
Viele Grüße.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ankommen wird es in dem vorliegenden Rechtsstaat vor allem darauf, welche konkreten Vereinbarungen Sie mit der Maklerfirma getroffen haben.
Ihre Fragen kann ich zunächst skizzenhaft beantworten, empfehle allerdings sogleich, eine anwaltliche Hilfe vor Ort in Anspruch zu nehmen, da es sich hier durchaus um einen größeren Rechtsstreit, auch in Bezug auf das Mietverhältnis handeln kann.
Zunächst wäre zu schauen, zu welchen Bedingungen das Maklerunternehmen die Wohnung hätte vermieten sollen. Dies wäre abzugleichen. Wenn dargestellt wird, dass geringe Mängel vorhanden sind, so wäre weiter zu schauen, ob diese Mängel tatsächlich nur gering gewesen sind oder gegebenenfalls größer. Wenn Letzteres der Fall gewesen ist, hätte gegebenenfalls das Maklerunternehmen darauf hinweisen müssen, wenn es davon Kenntnis hatte.
Es muss ihnen auch die vertraglichen Grundlagen zur Verfügung stellen und mit Ihnen grundsätzlich auch den Mietvertrag besprechen, Kündigungsausschlüsse oder andere Dinge, die die entsprechende Vermietung beeinflussen.
Andererseits müssen Sie selbst sehen, wenn Sie die Maklerfirma beauftragt haben, dass ein Mietverhältnis möglicherweise zu Stande gekommen ist oder kommt. Dann müssen Sie sich konkret mit den entsprechenden Mängeln und Einwendungen der Mieter auseinandersetzen.
Ob dann gegenüber der Maklerfirma auch in diesem Zusammenhang Schadensersatzansprüche bestehen, müssten näher geprüft werden. Dies wäre nur dann der Fall, wenn die Einwendungen der Mieter berechtigt sind und die Maklerfirma diese hätte erkennen können und außerhalb der Weisung des Maklervertrages gehandelt hätten.
Ihre Fragen kann ich zunächst wie folgt beantworten:
Sie haben in dem Gespräch zumindest dargestellt, dass das Haus so vermietet werden soll, wie es ist, also auch mit kleineren Mängeln. Hier hätte zumindest vereinbart werden sollen, welche kleinere Mängel dies sind. Stellt sich später heraus, dass größere Mängel vorhanden sind und die Maklerfirma weiß dies, so haftet möglicherweise die Maklerfirma, da Sie dann von der Vereinbarung kleinerer Mängel abgewichen ist. Kannte die Maklerfirma allerdings selbst den Zustand der Wohnung nicht in dem entsprechenden Umfang Sie sich nicht ausreichend informiert, so könnte eine Haftung ausscheiden, da Sie als Eigentümer auch dafür verantwortlich sind, dass sich die Wohnung einem mietvertragsgerechten und vermietbaren Zustand befindet.
Die Verantwortung des Maklers liegt darin zu prüfen, ob eine entsprechende Vermietung der Wohnung nach den Informationen, die sie von Ihnen erhalten hat möglich ist und gegebenenfalls Einwendungen zu erheben, wenn Sie anderweitig Informationen erhält, die eine Vermietung nicht zulassen.
Dies wäre hierzu überprüfen.
Hinsichtlich des Mietpreises und des Mietvertrages müsste man schauen, ob es entsprechende Vereinbarungen gegeben hat, die diese Daten im Vertrag festlegen. In der Regel ist dies Aufgabe des Vermieters, die entsprechenden Daten vorzugeben.

Gegenüber den Mietern sollten Sie zunächst schauen, ob die Mängel und möglichen Schäden hier tatsächlich vorhanden sind und berechtigt sind.
Hinsichtlich der Kündigung müsste man in den Mietvertrag schauen, welche Klauseln hier vorhanden sind. Ist ein Kündigungsausschluss vereinbart worden, können Sie auch eine Kündigung wegen Eigenbedarf innerhalb der Frist nicht erklären. Ansonsten käme eine Kündigung aus Eigenbedarf infrage, wenn die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen.
Alternativ ließe sich auch bei Einverständnis der Mieter an einen Aufhebungsvertrag denken.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 15.09.2016 | 13:12

Moin nochmal, meine Frage war nicht eindeutig:

Was muss meine Frau gegen kummulierte 60% Mietminderung tun (konkret) und ist ein eMail Vertrag mit einem Makler gueltig, da meine Frau Aufgrund der Sprachkenntnisse bis zu letzt gar nicht verstanden hat was E&V von ihr wollte.

Gruss

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.09.2016 | 13:18

Vielen Dank für ihre Nachfrage, die ich gerne beantworte.

Ja, auch einen Vertrag, wenn er per E-Mail zu Stande gekommen ist, ist wirksam. Für einen Maklervertrag besteht kein Formzwang, so dass sie die Willenserklärungen auch über E-Mail austauschen können.

Dass Ihre Frau möglicherweise den Vertrag nicht verstanden hat, trotzdem unterschrieben hat, fällt allerdings in den Risikobereich ihrer Frau.

Hier hätte man sich gegebenenfalls vorher informieren müssen.

Hinsichtlich der Mietminderung wäre zu prüfen, welche Gründe für die Mietminderung dargebracht werden, also warum welche Mängel tatsächlich vorliegen. Dann wäre zu prüfen, ob diese Mängel tatsächlich bestehen.

Sofern die Mieter die Bauarbeiter und Handwerker nicht in die Wohnung lassen zum Abstellen der Mängel, so machen sich die Mieter schadenersatzpflichtig und können dann auch keine Minderung geltend machen. Allerdings müssen Sie dies immer nachweisen, dass entsprechende Vereitelung durch die Mieter vorliegen.

Ich hoffe, auch ihre Nachfrage hilfreich beantwortet zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.

Viele Grüße

Bewertung des Fragestellers 15.09.2016 | 14:53

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