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Makler-Courtage für Grundstück trotz falscher Angaben/Täuschung?

23.06.2011 11:37 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Mack


Auf der Suche nach einem Baugrundstück für ein Einfamilienhaus sind wir vor kurzem auf ein Neubaugebiet in unserer Nähe gestoßen. Ein Makler bot auf den einschlägigen Immobilienseiten im Internet diverse Grundstücke an. Als sich herausstellte, dass in diesem Bauabschnitt kein attraktives Grundstück mehr zur Verfügung stand, brachte der Makler einen zweiten Bauabschnitt ins Spiel. Dieser sei zwar noch nicht offiziell freigegeben. Über ihn könnten wir allerdings schon jetzt zum Zuge kommen. Wie die Grundstücke des ersten Bauabschnitts seien auch die Grundstücke des zweiten Bauabschnitts ausschließlich (!) über ihn zu erwerben. Dass die Grundstücke n u r über ihn zu bekommen seien, betonte der Makler mehrfach - auch im Beisein meiner Frau bei zwei Besuchen in unserem Haus. Inzwischen haben wir eines der Grundstücke gekauft, der Notarvertrag ist unterzeichnet. Dieser beinhaltet auch einen Passus über die zu zahlende Maklercourtage.
Jetzt - rund eine Woche nach Vertragsunterzeichnung - haben wir aber erfahren, dass der Makler uns getäuscht hat. Er hatte nie einen Verkaufs-Auftrag für den zweiten Bauabschnitt. Die Aussage, die Grundstücke seien ausschließlich über ihn zu bekommen, war definitiv falsch und gelogen. Die Gemeinde verkauft die Grundstücke nach eigener Darstellung von Anfang an in Eigenregie und ohne Courtage. Dies war dem Makler von Anfang an bekannt. Inzwischen hat die Gemeinde dem Makler übrigens auch der Auftrag für den ersten Bauabschnitt entzogen.
Hier also die Frage:
Der Makler hat uns deutlich gemacht, dass sämtliche Grundstücke ausschließlich über ihn zu bekommen seien - und nicht über die Gemeinde. Nun stellt sich heraus, dies war eine glatte Lüge. Können wir die Makler-Courtag anfechten?
Danke und mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Unter Beachtung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes beantworte ich die Frage gerne wie folgt:

Beim Maklervertrag nach § 652 BGB entsteht ein Provisionsanspruch, wenn ein Maklervertrag zustande gekommen ist, die Leistung entsprechend dem Vertrag erbracht wurde und aufgrund der Mitwirkung des Maklers der beabsichtigte Vertrag zustande gekommen ist.

Entscheidend ist, daß es einen Zusammenhang zwischen der Maklerleistung und dem Grundstückskauf gibt. Der Makler muß zumindest mit ursächlich für den Abschluß des Kaufvertrages gewesen sein.

Soweit ich Ihre Schilderung deute, kann man davon ausgehen, daß die Tätigkeit des Maklers – Information über den Bauabschnitt etc. -zumindest die Kaufabsicht für dieses konkrete Objekt gefördert hat und sein Tun mitursächlich für den Kauf war.

Allerdings hat der Makler nach Ihrer Schilderung falsche Angabe über seine Beauftragung gemacht, indem er vorgab die betreffenden Objekte seien nur über ihn zu kaufen.

Nach der Rechtsprechung des BGH hat der Makler gegenüber seinem Auftraggeber gewisse Aufklärungs- und Mitteilungspfichten und darf insbesondere über die Bedingungen des beabsichtigten Geschäfts keine falschen Vorstellungen vermitteln.

Dies ist in Ihrem Fall nach meiner Ansicht geschehen, wenn der Makler vorgab von der Gemeinde beauftragt zu sein und den Anschein erweckte die Objekte seien nur über ihn zu beziehen.

Eine derartige Pflichtverletzung kann einen Schadensersatzanspruch auslösen, der z.B. einen Provisionsanspruch des Maklers ausschließt.

Daneben gibt es auch noch die Möglichkeit, daß der Maklervertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten wird. Insofern würde der Maklervertrag durch Anfechtung entfallen und es entfällt ebenfalls die Pflicht zur Provisionszahlung.

Sie sollten daher einen Rechtsanwalt beauftragen um die Zahlungspflicht abzuwenden.

Ich möchte Sie noch einmal darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben und eine vollständige und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann.
Das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung ergeben.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung auch über die Direktanfrage gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt


________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de


Nachfrage vom Fragesteller 23.06.2011 | 13:24

Sehr geehrter Herr Mack,
in unserem Fall gab es keinen Maklervertrag vorab. Es gibt lediglich einen Anhang an unseren Grundstücks-Kaufvertrag, den wir beim Notar mit unterzeichnen mussten. Aber wenn ich Sie richtig verstanden habe, geht es nicht um den Vertrag an sich - sondern um die Verletzung der Aufklärungs- und Mitteilungspflichten des Notars?!
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.06.2011 | 09:19

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Ein Maklervertrag kann auch mündlich oder durch schlüssiges Handeln geschlossen werden. Der von Ihnen erwähnte Anhang ist ein eindeutiger Hinweis, daß ein Maklervertrag geschlossen wurde. Insofern müssen Sie aktiv werden, um z.B. im Wege der Anfechtung Ansprüche des Makler abwehren.
Bei den Mitteilungs- und Aufklärungspflichten bezog ich mich auf die Pflichten aus dem Maklervertrag.

Bitte beachten Sie, daß die Anfechtung nach § 124 Abs. 1 BGB nur innerhalb eines Jahres erfolgen kann.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten und wünsche Ihnen viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt

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