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Makler - Aufwandsentschädigung berechtig?


19.06.2007 20:39 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Grema



ich habe am 19.01.2007 nach der Trennung von meinem Mann, einen Maklervertrag für die Dauer von 4 Monaten in Worten, abgeschlossen (als Zahl steht aber der 31.06.2007) im Vertrag geschrieben. Der Makler hatte den Auftrag das Haus schnellstmöglich zu verkaufen.
Da das Haus leer stand hatte der Makler einen Schlüssel von mir und konnte immer in das Haus zur Besichtigung.

Ich habe in dieser ganzen Zeit nie ein Feedback bekommen ob je besichtigt wurde, wenn ja warum kein Käufer kauft, ob es am Preis liegt oder ähnliches. Ich habe mehrfach selbst angerufen, bis ich die Nase voll hatte. Der Makler hat anscheinend außer einer Anzeige pro Woche nichts getan um das Haus an den Mann zu bringen. Er hatte erst 2 Monate nach Vertragsschluss ein Schild am Haus angebracht das, das Haus zu verkaufen sei.
Nun wurde mir das ganze zu lange und ich habe Mitte April dem Makler mitgeteilt das, das Haus ab sofort von meiner Tochter bewohnt werde, aber weiterhin voll zum Verkauf angeboten werden soll. Nur das ich eben wenigstens die Mieteinnahmen brauche um das Haus zu halten.

Ich teilet ihm weiter mit das er nun in Zukunft eben die Termine vorher mit mir abstimmen muss, auch um selbst überhaupt zu erfahren ob jemand überhaupt besichtigt. Deshalb habe ich vom Makler den Generalschlüssel zurück verlangt und habe das Verkaufschild am Haus entfernt damit meine Tochter nicht permanent belästigt wird. Auch teilte ich ihm mit das, dass Haus für einen potenziellen Käufer eben nach Zeitabsprache wieder frei gemacht wird.


Nun ist statt meiner Tochter eine andere Frau eingezogen zur Miete hat aber nicht gekauft, der Makler hatte nur einen Verkaufsauftrag erhalten. Mit dem Passus das er ein Recht auf 0,75 % Aufwandsentschädigung habe, Fall ich vor Ende der Vertragslaufzeit kündigen sollte. Der Makler weiß über den Einzug der jetzigen Mieterin aber nichts.

Nun hat der Makler mir eine Rechnung über 0,75 % vom Verkaufspreis als Aufwandsentschädigung. Also, von 445.000 Euro VK sind das 3971,63 Brutto.

Begründung dieser Forderung ist, dass ich dem Makler nach seiner Auffassung entscheidende Faktoren als Verkaufsgrundlage entzogen hätte. Deshalb will er das Objekt nicht mehr anbieten und verlangt das Geld.

Ich kann im Vertrag nichts finden was mich zwingt das Haus leer stehen zu lassen.
Oder das ich ihm erlauben muss ein Schild anzubringen am Haus. Oder das er einen Schlüssel haben muss um jederzeit in mein Haus zu können ohne mich.

Ich sehe deshalb mein Verhalten nicht als Vertragsbruch oder Kündigung an, sondern nur als mein gutes Recht.

Nun habe ich auf das erste Schreiben nicht reagiert, weil es für mich ein Witz war. Heute kam die Mahnung dazu er droht mit Inkassobüro usw.

Meine Fragen dazu.

1. Gilt das geschriebene Wort 4 Monate, dann wäre der Vertrag am 19.05.2007 ohnehin erloschen, oder gilt das geschriebene Datum 30.06.2007 ( Ich wollte nur 4 Monate)? .
2. Hat hier nicht der Makler selbst den Vertrag gebrochen indem er mir am 19.04.2007 mitteilet er habe das Haus aus seinen Angeboten herausgenommen? .
3. Wieso kann er Geld verlangen, wenn ich ihm doch gar nicht gekündigt habe??

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Sehr geehrte Fragestellerin,

unter Berücksichtigung der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1)Hier kommt es entscheidend darauf an, welche Vertragslaufzeit von beiden Parteien gewollt wurde. Sind Sie bei Vertragsschluss beide davon ausgegangen, dass der Vertrag 4 Monate laufen soll, so hätte der Vertrag am 19.05 geendet. Welche Vertragslaufzeit von beiden Seiten tatsächlich gewollt wurde, müsste hier wohl durch Auslegung ermittelt werden. Hierzu kommt es entscheidend auf die genauen Umstände des Einzelfalls an.

2)Grundsätzlich trifft den Makler bei einem Maklervertrag (sofern nicht speziell vereinbart) keine Pflicht zum Tätigwerden. Ob die Erklärung des Maklers, dass er das Haus aus seinem Angebot nehmen
werde, als eine Kündigung des Vertrags aufzufassen ist, erscheint demnach zwar fraglich, könnte aber durchaus so gesehen werden.

3)Grundsätzlich kann ein Makler nur dann Geld verlangen, wenn infolge seines Nachweises oder infolge seiner Vermittlung auch ein Hauptvertrag abgeschlossen wurde. Anderslautende vertragliche Regelungen sind jedoch möglich. In Ihrem Fall wurde offenbar lediglich eine Regelung für den Fall einer Kündigung Ihrerseits getroffen. Eine Kündigung ist hier jedoch meiner Einschätzung nach nicht ersichtlich. Grundsätzlich sind Sie als Auftraggeber Herr des Geschäfts und müssen keine Rücksicht darauf nehmen, dass der Makler nur bei Zustandekommen eines Hauptvertrags Lohn verdient. Ich gehe demnach davon aus, dass dem Makler keine Aufwandsentschädigung zusteht und dass Sie auch keine Vertragsverletzung begangen haben.

Ich mache Sie aber darauf aufmerksam, dass eine abschließende Einschätzung erst nach einer intensiven Überprüfung der Gesamtumstände und insbesondere des zugrundeliegenden Vertrags erfolgen kann. Eine solche ist im Rahmen dieser Plattform leider nicht möglich. Es könnte z.B. durchaus sein, dass sich aus dem Vertrag dennoch gewisse Mitwirkungspflichten Ihrerseits ergeben, bei deren Verletzung dem Makler bestimmte Schadensersatzansprüche zustehen würden.

Durch die Einschaltung eines Inkassobüros und durch ein mögliches Mahnverfahren sind weitere Kosten zu erwarten, so dass es durchaus ratsam sein könnte, die Angelegenheit anwaltlich überprüfen zu lassen und sich ggf. auch anwaltlich gegenüber dem Makler vertreten zu lassen. Gerne stehe auch ich Ihnen hierfür zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser ersten Einschätzung weitergeholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Grema
Rechtsanwalt

C-G-W Rechtsanwälte
Tel: 07251/3924430 Fax:07251/3924431
Mail: info@c-g-w.de
www.c-g-w.de

Nachfrage vom Fragesteller 22.06.2007 | 17:23

Ich habe bislang auf kein Schreiben reagiert wäre es nicht sinnvol, das auch jetzt zu unterlassen ??Denn so muiss doch der Makler beweisen das er den Brief zugestellt hat. Und meine Rechtsschutz zahlt ja erst wenn ein Rechtsfall eingetreten ist.Solange der Makler keine Klage oder weiteres zustellt ist das nach meiner Meinung noch nicht der Fall, ausserdem habe ich eine SB von 200,00 und kann mir das derzeit nicht wirklich leisten. Wie Sie wissen wird von seitens der RS schnell gekündigt wenn man sie in Anspruch nimmt, das ist mir 2 mal passiert deshalb bin ich da sehr vorsichtig.

Ergänzung vom Anwalt 22.06.2007 | 19:29

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:

Sie müssten nicht darauf warten, dass der Makler gerichtlich gegen Sie vorgeht, damit Ihre Rechtsschutzversicherung die Kosten übernimmt. Sicherheitshalber könnte auch im Vorfeld zunächst eine Kostendeckungszusage eingeholt werden. Die 200 € Selbstbeteiligung müssten Sie allerdings selbst bezahlen.

Selbstverständlich steht es Ihnen frei abzuwarten, bis gerichtlich gegen Sie vorgegangen wird. Spätestens dann sollten Sie aber einen Anwalt beauftragen. Bzgl. des Risikos verweise ich auf meine ursprüngliche Antwort. Ich würde Ihnen nach wie vor dazu raten, die Angelegenheit sofort zu klären.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Grema
Rechtsanwalt
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