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Makler (Alleinvertrag), Aufwandsentschädigung?


26.09.2006 00:42 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Sehr geehrte Damen und Herren,

da wir im nächsten Jahr bauen wollen und daher unser jetziges Haus verkaufen wollen, haben wir im Juli mit einem Makler (der "nebenbei" auch den Bau von Fertighäusern vermittelt) folgenden Vertrag geschlossen:

-------
(Alleinauftrag)

1. Hiermit erteilt.......den Alleinauftrag zum Verkauf des folgenden Objektes...

2. Der Alleinauftrag ist fest erteilt vom 8.7. bis 31.12.06
Er verlägnert sich jeweils um weitere drei Monate, wenn er nicht von einer Vertragspartei unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat gekündigt wird. Nach Ablauf von zwei Jahren ab Vertragsbeginn endet der Vertrag auch ohne Kündigung, wenn er nicht durch ausdrückliche Vereinbarung zwischen den Parteien verlängert wird.

3. ...verpflichtet sich, sofort im Interesse des Auftraggebers tätig zu werden, um die Erfüllung des Auftrages bemüht zu sein und alle sich ergebenden Abschlußchancen zu sondieren.

4. Der Auftraggeber verpflichtet sich für die Dauer des Auftrages
-keine Dienste eines anderen Maklers in Bezug auf dasselbe Objekt in Anspruch zu nehmen
-jede Maklertätigkeit Dritter, die nicht mit...zusammenarbeiten, in Bezug auf das Objekt dieses Auftrages zu untersagen

5. ...verzichtet auf die Zahlung von Vermittlungsprovision.

6. Handelt der Auftraggeber seiner Verpflichtung zuwider, während der in Nr. 2 genannten Zeit die Inanspruchnahme eines anderen Maklers zu unterlassen, so kann ... Schadenersatz in nachgewiesener Höhe verlangen, es sei denn, es kommt auch in diesem Fall zur Vermittlung, d.h. zum Bau eines ...-Hauses.

7. Erfüllungsort......

...

9. Stillschweigende, mündliche oder schriftliche Nebenabreden sind nicht getroffen worden.
--------------

Beim damaligen Vertragsabschluss hat uns der Makler erzählt, wir könnten das Haus auch privat verkaufen, ohne dass er dafür eine Entschädigung erhält. Nur wenn er das Haus verkauft müsste der Käufer die Provision zahlen. Auf uns würden keine Kosten zukommen.

Mittlerweile haben wir den Vertrag zum 31.12.06 gekündigt. In der Kündigungsbestätigung schreibt der Makler nun "Wir erlauben Ihnen jedoch Ihr Haus selbst oder durch einen anderen Makler anzubieten und zu verkaufen. Bedingung, das Haus wird zu dem mir genannten Preis angeboten und verkauft. Für den Fall, dass Sie oder Ihr Makler das Haus verkaufen und Sie in den nächsten 24 Monaten ein ....-Haus bei uns kaufen, verzichten wir auf eine Aufwandsentschädigung für bis dahin geleistete Verkaufstätigkeit in Höhe von 1000 € + 16% Mwst."


Meine Frage ist nun, ob der Makler tatsächlich von uns eine Aufwandsentschädigung in besagter Höhe verlangen kann, wenn wir das Haus privat und ohne seine Mithilfe bis zum 31.12.06 verkaufen. Im Vertrag steht ja lediglich, dass wir keine anderen Makler beauftragen dürfen. Falls nicht, müssen wir dem Schreiben dann widersprechen (wie?)? Von einer Aufwandsentschädigung jeglicher Art war bei Gesprächen mit dem Makler nie die Rede. Weiterhin hat uns der Makler bis heute noch keinen einzigen Interessenten gebracht. Können wir von dem Makler verlangen, uns mitzuteilen, was er bisher unternommen hat um unser Haus zu verkaufen? Wir vermuten nämlich, dass dies nicht sehr viel ist. Die Anzeige welche er im Internet geschaltet hatte, hat er jetzt anscheinend auf die Kündigung hin rausgenommen.

Im übrigen fehlt im Vertrag die Angabe des Objektes, welches verkauft werden soll (Punkt 1). Ist der Vertrag dennoch gültig?

Vielen Dank im Vorraus für Ihre Hilfe!


-- Einsatz geändert am 26.09.2006 10:22:45

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Eine Aufwandsentschädigung müssen Sie nicht an den Makler zahlen. Hierüber schweigt sich der Makleralleinauftrag aus. Der Makler hat darüber hinaus nicht mitgeteilt, für welche Aufwendungen er einen Betrag von EUR 1.000 netto begehrt.
Ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung sind zur Zahlung einer Aufwandsentschädigung nicht verpflichtet.

Dem Schreiben des Maklers sollten Sie daher entgegentreten. In einem solchen Fall erweist sich der beste Wege die Dienste eines Kollegen vor Ort in Anspruch zu nehmen, um Rechtsverlusten vorzubeugen.

Ihnen als Auftraggeber steht ein fristloses Kündigungsrecht zu, wenn der Makler untätig bleibt oder seine Vertragspflichten ansonsten so schwer und nachhaltig verletzt, dass Ihnen ein Festhalten am Vertrag bis zum 31.12.2006 nicht mehr zugemutet werden kann.
Vor diesem Hintergrund muss der Makler Ihnen mitteilen, welche Bemühungen er bisher unternommen hat.
Sollte er dieser Forderung nicht nachkommen, kündigen Sie den Vertrag nochmals fristlos, so dass Sie nicht mehr bis zum 31.12.2006 gebunden sind.

Die fehlende Objektangabe macht den Vertrag nicht unwirksam. Besteht ein übereinstimmender Willer der Vertragsparteien, so ist dieser rechtlich auch dann maßgebend, wenn er im Inhalt der Erklärung keinen oder nur einen unvollkommenen Ausdruck gefunden hat (st. Rspr des BGH zu § 133 BGB).

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -
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