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Mahnung und Verzugsschaden bei verspäteter Hausübergabe

26.06.2014 13:58 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


16:01

Sehr geehrte Damen und Herren,

unser Generalunternehmer ist seit 13.06.2014 in Verzug mit der Hausübergabe.

Da im Hausvertrag steht, dass eine Bauzeit von maximal 34 Wochen ab Baubeginn als vereinbart gilt, waren/sind wir der Ansicht, dass eine Mahnung entbehrlich ist, weil die Leistung nach dem Kalender bestimmt ist. Daher haben wir dem GU am 16.06.2014 ein Schreiben gesendet, in dem wir den GU lediglich auf den Verzug hinweisen. Eine explizite Forderung der Übergabe des Hauses war nicht Gegenstand des Schreibens. Weiterhin war Inhalt, dass wir uns vorbehalten die wöchentliche Vertragsstrafe geltend zu machen sowie weiteren Schadensersatz zu verlangen.

Ist unsere Annahme hinsichtlich der Mahnung korrekt oder hätten wir eine Mahnung mit expliziter Frist an den GU senden müssen?

Ursprünglich hatten wir uns 6 Wochen Puffer eingebaut für Übergabe Haus bis Auszug aus der alten Wohnung. In dieser Zeit wollten wir die Malereigenleistungen erbringen. Dieser Puffer verringert sich nun von Woche zu Woche. Schlimmstenfalls müssten wir die Malerleistungen (+ Verspachteln) für das Haus (ca. 500qm) und die alte Wohnung (ca. 200qm) in 5 Tagen realisieren. Vorsichtshalber haben wir Malerfachbetriebe angefragt. Diese könnten die Arbeiten in 3 Tagen schaffen. Kosten beliefen sich auf ca. 4.000 €.

Könnten wir einen Malerfachbetrieb beauftragen, die Malerleistungen für Haus und Wohnung zu erbingen und die anfallenden Kosten als Verzugsschaden gegenüber dem GU geltend machen?

Wenn ja, dürften dann nur die Arbeitsleistungen geltend gemacht werden?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Mit freundlichen Grüßen.







26.06.2014 | 14:37

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Ja, dieses Schreiben mit dem Verzugshinweis reichte aus - da der Verzug schon eingetreten war:

§ 286 Abs. 2 BGB regelte dazu:

"(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn

1. für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, [...]"

Eine Mahnung ist entbehrlich, wenn für die Leistung durch eine vertragliche Vereinbarung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist.

Die Zeit für die Leistung ist gem. § 284 BGB Absatz II 1 BGB wäre auch dann sogar nach dem Kalender bestimmt, wenn eine Fertigstellung der Bauarbeiten nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums im Vertrag vereinbart und das Datum des Beginns des Zeitraums während der Vertragsdurchführung einvernehmlich festgelegt wäre; die Angabe eines Zeitraumes und Bauzeitdauer genügt, vgl. z. B. BGH, Urteil vom 13. 12. 2001 - VII ZR 432/00 .

Ganz hilfsweise uns rein vorsorglich kann man sich sogar darauf berufen, das jedenfalls Ihr "Verzugshinweis" als Mahnung auszulegen war.

Einer Fristsetzung darüberhinaus bedarf es sowieso nicht.

2.
Sie sollten aber jetzt eine Frist setzen und auf das immer kleiner werdende Zeitfenster bezüglich der Malerarbeiten hinweisen.

Nach meiner ersten Einschätzung können Sie aber leider nicht die vollen Malerarbeiten eines Fremdunternehmens einfordern, da Sie von Anfang Malereigenarbeiten angedacht haben.

Den Sie haben nach § 254 BGB eine Verpflichtung den Schaden möglichst gering zu halten.

Wenn Sie sich aber die Malerarbeiten solange hinziehen, dass der somit eintretende Schaden (Nichtnutzbarkeit des neuen Hauses im Sinne einer fiktiven Miete für diese Zeit; die Vertragsstrafe hindert grundsätzlich keinen höheren Schaden) noch größer wäre als die Malerarbeiten eines Fremdunternehmes, dann können Sie Letztere doch ersetzt verlangen.

Mit anderen Worten: Wenn also der verspätete Einzug wegen der Eigenarbeiten einen Schaden (Nichtnutzbarkeit des neuen Hauses im Sinne einer fiktiven Miete für diese Zeit) auslöst, weil eben die Eigenarbeiten länger dauern, und dieser größer ausfällt als die Kosten eines schneller arbeitenden Fremdunternehmes, dann können Sie letztere Kosten schon geltend machen.

Durch die mangelnde Nutzbarkeit des Hauses darf keine fiktive Miete über 4.000,- entstehen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 26.06.2014 | 15:40

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

vielen Dank für Ihre Hilfe.

Die Geltendmachung der Malerkosten sind mir noch nicht ganz klar.

Wir müssen definitiv Ende Juli ausziehen. Ein verspäteter Einzug wird folglich nicht eintreten. Notfalls werden wir ins ungestrichene Haus einziehen müssen.

Der GU ist ja nur verpflichtet ein ungestrichenes Haus zu übergeben.

Ein Schaden ist damit u.E. nur bei der alten Wohnung möglich, weil die Rückgabe nicht am 31.07.2014 erfolgen kann. Der Schaden ist demnach entweder die Kosten des Malerfachbetriebes, der die Wohnung streicht für eine pünktliche Rückgabe oder eine weitere Miete, die wir zahlen müssten, wenn wir die Wohnung nicht pünktlich zurückgeben (+ evtl. Nebenkosten, falls ein neuer Mieter schon wartet und Aufwendungen hat)oder die Kosten des Malerfachbetriebes, den der Vermieter beauftragt, um die Wohnung wieder herrichten zu lassen (die er aus der Kaution nehmen wird).

Da unsere Miete jedoch eher gering ausfällt, würden die Malerkosten davon nicht gedeckt werden. Können die Malerkosten trotzdem in voller Höhe (abzgl. Material) geltend gemacht werden als Folgeschaden?

Zudem ist für uns weiterhin fraglich, ob der Verlust des "Puffers" in Bezug auf das Haus als Folgeschaden geltend gemacht werden kann. Wie würde man den dann beziffern?

Vielen Dank für Ihre weitere Hilfe.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26.06.2014 | 16:01

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

Der Verlust des Puffers stellt an sich keinen ersatzfähigen Schaden dar, spielt aber für die Berechnung eine Rolle.

Da aber die weitere Miete geringer ist als die Malerfacharbeiten, kann nur die nochmalige Miete angesetzt werden.

Das hängt aber auch davon ab, ob ein Nachmieter schon bereitsteht und welche Folgekosten dieser hätte. Es kommt auch auf die Kaution und andere Ansprüche des Vermieters an etc.

Es tut mir Leid, dass sich dieses nicht derart einfach beantworten lässt, aber es hängt von zu vielen Faktoren ab. Vielen Dank für Ihr Verständnis.

Es ist einfach eine Berechnungsfrage und ich kann Ihnen nur dazu die geltenden Rechtsgrundsätze nennen.

Mein Vorschlag:
Suchen Sie unverzüglich einen Anwalt Ihrer Wahl vor Ort auf, damit Sie alle in Betracht kommenden Ansprüche geltend machen - die Anwaltskosten sind schon jetzt wegen des eingetretenden Verzugs ersatzfähig.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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