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Mahnung-Immobilienerwerb-Maklercourtage


27.11.2009 13:16 |
Preis: ***,00 € |

Inkasso, Mahnungen



Bitte um Rat im folgenden Fall:

Im September 2009 wurde von mir eine Immobilie erworben. Da der eigentliche "Eigentümer" der Immobilie (aus altersgründen) nicht mehr für sich alleine sorgen kann, hat ihm das Amtsgericht eine Betreuerin (Tochter) zur Seite gestellt. Somit wurde der Kaufvertrag beim Notar von der Betreuerin unterzeichnet. Der Vertrag sollte dann vom Amtsgericht genehmigt werden. Da sich solche Genehmigungsverfahren manchmal über Monate hinziehen können, habe ich mir im Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht einräumen lassen. Im Vertrag steht explizit, dass der Kaufvertrag erst wirksam wird, wenn die Genehmigung des Amtsgerichtes vorliegt. Der Immobilienmakler hatte mir bevor die Genehmigung vorlag seine Rechnung über die Courtage zugeschickt. Dann erreichte mich eine 2te Mahnung (wobei ich eine erste Mahnung nicht erhalten hatte!). Dann der Brief seines Anwaltes. Meine Fragen:

1.) Aus meiner Sicht hätte er mir die Rechnung erst nach Vorliegen der Genehmigung ausstellen können. Sprich meine Frage: Ist diese Rechnung überhaupt wirksam?
2.) Meines Wissens habe ich nach Vorliegen der Genehmigung mindestens 30 Tage Zeit um die Courtage zu begleichen. Ist das richtig?
3.) Ist das Vorgehen des Maklers rechtens?
Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.

1.
Bei der Frage, inwieweit die Zahlungspflicht bereits begründet und auch fällig geworden ist, kommt es maßgeblich auf den Inhalt des von Ihnen geschlossenen Vertrages mit dem Makler und letztlich auch auf den Notarvertrag selbst an.
Häufig findet sich dort geregelt, dass die Maklercourtage bereits dann fällig wird, sobald der Notarvertrag abgeschlossen, d.h. unterzeichnet wurde. Hierbei kommt es allein auf den Zeitpunkt der Unterzeichnung an, nicht aber, ob noch eine vormundschaftliche Genehmigung fehlt.
Da der Notarvertrag nicht vorliegt, sollten Sie daher zunächst, gern auch durch meine Person prüfen lassen, ob eine solche Klausel über die Fälligkeit der Maklercourtage vorhanden ist.
Fehlt hingegen eine solche Klausel dann würde die Zahlungspflicht erst mit vollständiger Wirksamkeit des Kaufvertrages eintreten, also mit Erteilung der vormundschaftlichen Genehmigung, die erst nachträglich erteilt werden kann, §1829 BGB, denn bis zu diesem Zeitpunkt ist der Vertrag grds. schwebend unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat hierbei bereits mit seiner Entscheidung vom 08.05.1973, Az.: IV ZR 8/72 ausgeführt, dass die vormundschaftliche Genehmigung als aufschiebende Bedingung zu werten sei, so dass Zahlungspflicht erst mit Bedingungseintritt eintritt.
Hierbei war jedoch die Besonderheit, dass eine abweichende Regelung hinsichtlich des Maklerlohns in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers geregelt war. Eine solche hält aber der Inhaltskontrolle nicht stand.
Maßgebend kommt es also darauf an, ob Sie individual im Rahmen des Notarvertrages vereinbart haben, ob die Maklercourtage bereits mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages fällig wird.

2.
Soweit die Maklercourtage fällig ist, so hat man, soweit nicht abweichend vom Gläubiger, dem Makler, etwas anderes geregelt ist, nach dem Gesetz grds. 30 Tage Zeit bevor man in Verzug gerät, welcher wiederum Schadensersatzansprüche begründet. §286 Abs.3 BGB regelt hierbei, dass der Schuldner spätestens nach 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang der Rechnung in Verzug gerät.
Hat der Makler hingegen einen abweichenden Zahlungszeitpunkt angegeben, so geraten Sie mit Ablauf der Zahlungsfrist bereits in Verzug, auch wenn diese weniger als 30 nach Fälligkeit und Zugang beträgt.
Sie sollten daher genau auf vertragliche Bestimmungen oder aber den Inhalt der Rechnung schauen, inwieweit sich hieraus eine Zahlungsfrist ergibt. Soweit eine solche nicht ersichtlich ist, dann wäre die Mahnung nicht rechtmäßig und insoweit etwaige Mahnkosten nicht zu erstatten.

3.
Das Vorgehen des Maklers ist nur insoweit rechtens, soweit im Notarvertrag geregelt war, dass die Courtage mit Unterzeichnung des Vertrages fällig werden würde und dieser einen von 30 Tagen abweichenden Fälligkeitszeitpunkt bestimmt hat.

Sollten Sie weitergehende Fragen haben oder aber die Prüfung etwaiger Vertragsunterlagen wünschen, so stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.

Nachfrage vom Fragesteller 27.11.2009 | 14:08

1.) Im Kaufvertrag steht nur, dass die Parteien anerkennen, dass der Vertrag durch die Vermittlung des Maklers zustande gekommen ist.


2.) Die Rechnung des Maklers, die vor Eintreffen der Genehmigung ausgestellt wurde, hat den Vermerk "zahlbar sofort".

Meine Frage: Aus meiner Sicht ist die Rechnung unwirksam. Sprich ich gehe davon aus, dass ich nach Erhalt der Kopie der Genehmigung, die mir das Notariat geschickt hat, mindestens 30 Tage Zeit habe um die Maklercourtage zu begleichen. Ist das richtig? Welchen Stellenwert hat in diesem Zusammenhang eine Rechnung, die unberechtigt frühzeitig ausgestellt wurde? Ist die Rechnung überhaupt relevant? Ist nicht vielmehr der Zeitpunkt des Vorliegens der Genehmigung relevant?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.11.2009 | 08:19

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich woie folgt beantwortten.

Wie bereits geschildert, könnte sich eine abweichende Regelung zur Fälligkeit der Maklercourtage auch aus einem etwaig schriftlich geschlossenen Maklervertrag ergeben.

Soweit dies nicht der Fall ist, verbleibt es in Anlehnung an das Urteil des BGH dabei, dass diese erst mit Erteilung der formundschaftlichen Genehmigung fällig wird.
Inwieweit die fehlende vormundschaftliche Genehmigung die Wirksamkeit der Rechnung berührt, ist fraglich. Ein solches kann nur angenommen werden, soweit die Rechnung einen Leistungszeitraum benennt, der vor der Genehmigung liegt. Dann wäre die Rechnung falsch.
Fehlt ein Leistungszeitraum so können Sie sich unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht auf die noch nicht eingetretene Fälligkeit berufen und eine neue Rechnung verlangen. Der Zahlbetrag wäre maximal als noch nicht fällig zurückzuweisen. Dies berührt die Rechnung jedoch nicht insgesamt in Ihrer Wirksamkeit. Selbstverständlich würde die Zahlungsaufforderung "sofort zahlbar" erst dann greifen, soweit die Maklercourtage überhaupt fällig geworden ist. Etwaige Mahnungen zuvor wären damit nicht gerechtfertigt.

Die Rechnung bleibt an sich also relevant, nur wirkt die Zahlungsaufforderung erst auf einen späteren Zeitpunkt, d.h. für die Frage nach der Fälligkeit ist allein die Genehmigung relevant. Beispielsweise könnte sich der Rechnungssteller nicht darauf berufen, die Rechnung ist am Tag xy zugegangen, deshalb befinden Sie sich seit dem...... in Verzug. Dann können Sie sich getrost darauf berufen, dass die Rechnung zwar zugegangen ist, aber die Rechnung eine Forderung enthält, die erst zu einem späteren Zeitpunkt als dem Zugangnszeitpunkt fällig geworden ist.

Nicht korrekt hingegen ist, wie bereits geschildert, Ihre Auffassung von 30 Tagen Zahlungsfrist. Wenn Ihnen eine Zahlungsfrist mit dem Vermerk "sofort zahlbar" gesetzt wird, dann bedeutet dies, dass Sie innerhalb einer angemessenen Frist von etwa 7 Tagen die Rechnung zu begleichen haben. (Achtung: Maßgeblich ist die Fälligkeit der Forderung, s.o.). Erfolgt die Zahlung innerhalb einer angemessenen Frist nach Fälligkeit nicht, dann geraten Sie bereits in Verzug.
Fehlt aber ein solcher eigens durch den Rechnungssteller gestellten Zahlungszeitpunkt, dann greift die von Ihnen geschilderte 30 Tage Regelung. Denn dann geraten Sie erst nach Ablauf nach 30 Tagen in Verzug. Dies greift bei Ihnen aber nicht, da die Rechnung den Zusatz "sofort zahlbar" enthält, wobei es selbstverständlich dabei verbleibt, dass die angemessene Frist erst ab Fälligkeit der Forderung zu berechnen ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen auch im Weiteren behilflich sein, wünsche Ihnen ein schönes Wochenende und verbleibe


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