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Mahnbescheid f. Kautionsauszahlung - gegen wen zu richten, wenn Mietvertrag mit c/o


| 01.09.2007 12:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sachverhalt:
Vermieterangabe im Mietvertrag:
"Eigentümer vertreten durch Hausverwaltung (Name und Anschrift benannt) usw."

Vermietername bekannt durch Benennung auf: Heizkostenabrechnungsblatt - allerdings keine Anschrift (kein Ort!).

Mietende: 30.09.2005 (Mangelfreie Wohnungsabnahme)

Derzeit:
Kautionsrückzahlung noch offen
(Betriebskostenabrechnungsergebnisse nicht gezahlt (widersprochen), da verjährt bzw. nicht im Zeitrahmen korrigiert (Umlageschlüssel falsch)

Vorhaben:
Kautionsrückzahlung anmahnen mit Fristsetzung, dann Mahnbescheid stellen... Vollstreckung oder Klageweg

Frage:
Gegen wen ist die Mahnung und der Mahnbescheid zu stellen? Eigentlich Vermieter, aber wie ist dass bei c/o bzw. o. a. Angaben?
Falls gegen Vermieter direkt- wie komme ich an die Anschrift (keine Ortsangabe!).
Mahnbescheid: Amtsgericht der Wohnungsortes?
Fordere ich richtigerweise Auszahlung der Kaution oder Freigabe der Verpfändungserklärung oder beides?

Vielen Dank.
01.09.2007 | 14:28

Antwort

von


344 Bewertungen
Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
E-Mail:
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass diese Plattform dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung bzw. Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Insbesondere weise ich darauf hin, dass an dieser Stelle mangels Einsicht in den Mietvertrag keine verbindliche bzw. gar abschließende Beurteilung abgegeben werden kann. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) auf der Grundlage Ihrer Angaben weiter wie folgt:

1 ) Gegen wen ist die Mahnung und der Mahnbescheid zu stellen?

Die Mahnung sollte gemäß § 164 BGB zunächst gegen den Vermieter gerichtet werden:

㤠164 BGB

Wirkung der Erklärung des Vertreters

(1) Eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, wirkt unmittelbar für und gegen den

VERTRETENEN.

Es macht keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgen soll.
(2) Tritt der Wille, in fremdem Namen zu handeln, nicht erkennbar hervor, so kommt der Mangel des Willens, im eigenen Namen zu handeln, nicht in Betracht.
(3) Die Vorschriften des Absatzes 1 finden entsprechende Anwendung, wenn eine gegenüber einem anderen abzugebende Willenserklärung dessen Vertreter gegenüber erfolgt.“

2 ) Wie komme ich an die Anschrift (keine Ortsangabe!) ?

Fordern Sie die Hausverwaltung unter Fristsetzung auf, Ihre Vertretungsmacht bei gleichzeitiger Angabe der Adresse des Vollmachtgebers nachzuweisen. Idealerweise machen Sie in dem Schreiben an die Hausverwaltung auf die Vorschrift des § 179 BGB aufmerksam:

„ § 179 BGB

Haftung des Vertreters ohne Vertretungsmacht

(1) Wer als Vertreter einen Vertrag geschlossen hat, ist, sofern er nicht seine Vertretungsmacht nachweist, dem anderen Teil nach dessen Wahl zur Erfüllung oder zum Schadensersatz verpflichtet, wenn der Vertretene die Genehmigung des Vertrags verweigert.
(2) Hat der Vertreter den Mangel der Vertretungsmacht nicht gekannt, so ist er nur zum Ersatz desjenigen Schadens verpflichtet, welchen der andere Teil dadurch erleidet, dass er auf die Vertretungsmacht vertraut, jedoch nicht über den Betrag des Interesses hinaus, welches der andere Teil an der Wirksamkeit des Vertrags hat.
(3) Der Vertreter haftet nicht, wenn der andere Teil den Mangel der Vertretungsmacht kannte oder kennen musste. Der Vertreter haftet auch dann nicht, wenn er in der Geschäftsfähigkeit beschränkt war, es sei denn, dass er mit Zustimmung seines gesetzlichen Vertreters gehandelt hat.“

3 ) Mahnbescheid: Amtsgericht des Wohnortes?

Die Bearbeitung der Mahnanträge wurde in den Bundesländern meist zentralisiert: Hier sollten Sie das für den Wohnort des Schuldners zuständige Mahngerichtfinden:

Mahngerichte

4 ) Fordere ich richtigerweise Auszahlung der Kaution oder Freigabe der Verpfändungserklärung oder beides ?

In der Mahnung könnten Sie zunächst die Herausgabe des Kautionssparbuches der ... - Bank mit dem verzinsten Betrag UND die Freigabeerkärung einfordern.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Idealerweise beauftragen Sie einen Anwalt vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich eine Nachfrage im Rahmen dieses Forums zu richten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

Austraße 9 ½
89407 Dillingen a.d.Donau
Tel./Fax.: 09071-2658
www.anwaltkohberger.de


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 01.09.2007 | 15:06

Sehr geehrter Herr Kohberger,

vielen Dank für Ihre schnelle, hilfreiche Antwort.

Ich bitte Sie allerdings noch um folgende Auskunft bzw. Bestätigung des möglichen Vorgehens:
- Mahnung (Freigabe Verpfändungserklärung)an Hausverwaltung mit Aufforderung des Vollmachtsnachweises (+Anschrift) unter Fristsetzung
- dann Mahnung und später Mahnbescheid an Vermieter

Was kann ich aber nun tun (bzw. was wäre der Rechtsweg) wenn die Hausverwaltung den Vollmachtsnachweis nicht erbringt bzw. die Anschrift nicht herausgibt (da sie z.B. mit der Sondereigentumsverwaltung beauftragt ist und den Vermieter nicht "belasten" will)
Irgendwann verjährt ja mein Anspruch aus Kautionsauszahlung - mit was kann ich hier hemmen?!
Muss ich hier gegen die Hausverwaltung klagen?
oder kann ich als Privatperson eine Melderegisterauskunft irgendwo einholen?

Vielen Dank nochmals...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.09.2007 | 15:30

Vielen Dank für Ihre Nachfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

Der von Ihnen angedachte Weg ist nach erster Beurteilung der Sach – und Rechtslage korrekt, was jedoch nicht bedeutet, dass Sie sich Rechtsanwaltskoten sparen sollten, zumal sich der Vermieter wohl mit der Erstattung der Kaution seit längerem in Verzug befindet und daher ggf. verursachte Rechtsverfolgungskosten, wie eben auch Gerichts -u. Rechtsanwaltsgebühren, vom Vermieter eingefordert werden können.

Die Hemmung der drohenden Verjährung tritt gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB insbesondere auch durch die ZUSTELLUNG des Mahnbescheides im Mahnverfahren ein; vgl. hierzu Anlage.

Wenn der Vermieter nicht bekannt gegeben wird, so sollten Sie eine Anfrage beim Grundbuchamt ( das Amtsgericht, wo die Mietwohnung gelegen ist ! ) starten oder eben idealerweise einen Anwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen.

Der Eigentümer der Mietwohnung ist im GRUNDBUCH mit Namen und Anschrift eingetragen. Ein zur Auskunft bzw. Einsicht berechtigendes Interesse besteht, da der Eigentümer und Vermieter die Kaution nicht erstattet.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
---------------------------
Austraße 9 ½
89407 Dillingen a.d.Donau
Tel./Fax.: 09071-2658
www.anwaltkohberger.de

Anlage

§ 204 BGB

Hemmung der Verjährung durch Rechtsverfolgung

(1) Die Verjährung wird gehemmt durch
1.
die Erhebung der Klage auf Leistung oder auf Feststellung des Anspruchs, auf Erteilung der Vollstreckungsklausel oder auf Erlass des Vollstreckungsurteils,
2.
die Zustellung des Antrags im vereinfachten Verfahren über den Unterhalt Minderjähriger,
3.
die ZUSTELLUNG DES MAHNBESCHEIDS IM MAHNVERFAHREN,
4.
die Veranlassung der Bekanntgabe des Güteantrags, der bei einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle oder, wenn die Parteien den Einigungsversuch einvernehmlich unternehmen, bei einer sonstigen Gütestelle, die Streitbeilegungen betreibt, eingereicht ist; wird die Bekanntgabe demnächst nach der Einreichung des Antrags veranlasst, so tritt die Hemmung der Verjährung bereits mit der Einreichung ein,
5.
die Geltendmachung der Aufrechnung des Anspruchs im Prozess,
6.
die Zustellung der Streitverkündung,
7.
die Zustellung des Antrags auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens,
8.
den Beginn eines vereinbarten Begutachtungsverfahrens oder die Beauftragung des Gutachters in dem Verfahren nach § 641a,
9.
die Zustellung des Antrags auf Erlass eines Arrests, einer einstweiligen Verfügung oder einer einstweiligen Anordnung, oder, wenn der Antrag nicht zugestellt wird, dessen Einreichung, wenn der Arrestbefehl, die einstweilige Verfügung oder die einstweilige Anordnung innerhalb eines Monats seit Verkündung oder Zustellung an den Gläubiger dem Schuldner zugestellt wird,
10.
die Anmeldung des Anspruchs im Insolvenzverfahren oder im Schifffahrtsrechtlichen Verteilungsverfahren,
11.
den Beginn des schiedsrichterlichen Verfahrens,
12.
die Einreichung des Antrags bei einer Behörde, wenn die Zulässigkeit der Klage von der Vorentscheidung dieser Behörde abhängt und innerhalb von drei Monaten nach Erledigung des Gesuchs die Klage erhoben wird; dies gilt entsprechend für bei einem Gericht oder bei einer in Nummer 4 bezeichneten Gütestelle zu stellende Anträge, deren Zulässigkeit von der Vorentscheidung einer Behörde abhängt,
13.
die Einreichung des Antrags bei dem höheren Gericht, wenn dieses das zuständige Gericht zu bestimmen hat und innerhalb von drei Monaten nach Erledigung des Gesuchs die Klage erhoben oder der Antrag, für den die Gerichtsstandsbestimmung zu erfolgen hat, gestellt wird, und
14.
die Veranlassung der Bekanntgabe des erstmaligen Antrags auf Gewährung von Prozesskostenhilfe; wird die Bekanntgabe demnächst nach der Einreichung des Antrags veranlasst, so tritt die Hemmung der Verjährung bereits mit der Einreichung ein.
(2) 1Die Hemmung nach Absatz 1 endet sechs Monate nach der rechtskräftigen Entscheidung oder anderweitigen Beendigung des eingeleiteten Verfahrens. 2Gerät das Verfahren dadurch in Stillstand, dass die Parteien es nicht betreiben, so tritt an die Stelle der Beendigung des Verfahrens die letzte Verfahrenshandlung der Parteien, des Gerichts oder der sonst mit dem Verfahren befassten Stelle. 3Die Hemmung beginnt erneut, wenn eine der Parteien das Verfahren weiter betreibt.
(3) Auf die Frist nach Absatz 1 Nr. 9, 12 und 13 finden die §§ 206, 210 und 211 entsprechende Anwendung.
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