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Mahnbescheid ( Mieter verrechnet Kaution mit Restmietzahlung )


09.06.2007 22:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Sehr geehrte Damen und Herren,
es stellt sich folgendes Problem:

Ein Mieter kündigt die Wohnung fristgerecht zum 31.07.2007. Die beiden Restmieten für 6/7 uns 7/07 will er nicht zahlen. Die Miete für 6/07 ist bis heute nicht eingegangen. Der Mieter beabsichtigt, die Restmieten mit der Kaution zu verrechnen. Außerdem will er die Heizungsvorauszahlung von der Miete generell in Abzug bringen, da er ja bereits ausgezogen ist und ja nichts mehr verbraucht.

Da der Mieter laut Mietvertrag nicht berechtigt ist,fällige Mieten und Betriebskosten mit der Kaution zu verrechnen,und wir die Kaution für evtl. Ansprüche hinsichtlich der Schönheitsreparaturen benötigen, sind wir nicht gewillt, diese Vorgehensweise zu dulden.

Hinsichtlich der noch 2 ausstehenden Mieten, haben wir uns folgende Vorgehensweise überlegt:

Für die Kaltmieten der Monate 6/07 und 7/07 werden wir Urkundenmahnbescheide beantragen. Für die Betriebskosten der jeweiligen Monate werden wir normale Mahnbescheide beantragen. Hintergrund für diese Vorgehensweise ist die Tatsache, daß Betriebskostenvorauszahlungen im Laufe der Jahre geändert wurden und u. U. nicht durch Urkunde belegt werden können, im Gegensatz zur Kaltmiete, die per Mietvertrag eindeutig belegt ist ( oder durch Mieterhöhungsverlangen ). Außerdem ist das Thema " Betriebskosten " immer eine gute Vorlage für einen Einspruch oder Widerspruch seitens des Mieters.

Fragen:

Wie bewerten Sie diese Vorgehensweise, evtl. anderer Vorschlag, um noch schneller an die noch ausstehende Mietzahlung zu kommen?

Voraussetzung für einen Mahnbescheid ist, daß der Mieter in Zahlungsverzug gesetzt wird. Laut Mietvertrag ist die Zahlung der Miete bis zum 3. Werktag gefordert. Ist der Mieter dann ab dem 4. Werktag automatisch in Verzug oder muß trotzdem einmal abgemahnt werden, bevor der Mahnbescheid beantragt wird?

Wenn ein Mieter seine Wohnung kündigt und vor dem Ablauf der Kündigungszeit auszieht, hat er dann Anspruch auf Erlassung von Betriebskostenvorauszahlungen? Wenn ja, welche?


Vielen Dank für Ihre Mühe.

Sehr geehrter Fragesteller,

die Statthaftigkeit des Urkundenverfahrens im Wohnraummietrecht ist seit Jahren umstritten; die Instanzengerichte sind zu dieser Frage uneinig. Der BGH hat nun mit Vorbehaltsurteil vom 1. 6. 2005 - VIII ZR 216/04 (LG Oldenburg) entschieden, dass Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverträgen im Urkundenprozess geltend gemacht werden können. Das LG Düsseldorf hat demgegenüber noch mit Urteil vom 1. 4. 2004 - 24 U 227/03 festgestellt, dass Mietzins nicht im Urkundenprozess erstritten werden, wenn die Überlassung der Mietsache bestritten ist oder ein Minderungsrecht des Mieters besteht. Die Wahl des Urkundenverfahrens birgt daher ein gewisses Risiko.

Hinsichtlich der Trennung der Mahnbescheide für Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlungen sollten Sie bedenken, dass dadurch letztlich höhere Verfahrenskosten verursacht werden. Zum einen könnte man Ihnen Ihre Schadensminderungspflicht entgehen halten, zum anderen sollten Sie bedenken, dass Sie wegen der Kosten in Vorlage gehen müssen und Sie daher das Liquiditätsrisiko des Mieters tragen. Häufig läßt die Verrechnung der Kaution auf finanzielle Schwierigkeiten der Mieter schliessen.

Der Mieter gerät bereits mit Ablauf des dritten Werktages in Verzug. Einer Mahnung bedarf es nicht, da für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, § 286 II Nr. 1 BGB.

Der Mieter schuldet bis zum Ende des Mietverhältnisses die Zahlung des kompletten Mietzinses einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen. Er hat keinen Anspruch auf Reduzierung bei Auszug.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 10.06.2007 | 00:18

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,folgende Nachfrage:

Eine Überlassung der Mietsache ist in unserem Fall nicht bestritten. Ein Mietminderungsrecht kann unserer Meinung nach nicht bestehen, da wir weder vor noch nach Kündigung bzw.
vorzeitigem Auszug ( bis heute ) von dem Mieter auf einem Mietmangel hingewiesen wurden, den wir selbstverständlich behoben hätten. Außerdem sind die Leute zahlungskräftig, da beide berufstätig. Außerdem kann der Mieter bei einem Urkundenprozeß Einspruch erheben,wenn er das Risiko tragen will. Er wird es sich gut überlegen müssen, ob er ein Nachverfahren riskiert, wenn er vorsätzlich boswillig gehandelt hat,indem er die Miete vorenthält.
Fest steht, daß wir bei einem Urkundenmahnverfahren zunächst unser Geld bekommen.
Mit der Bitte um erneute Einschätzung in Kenntnis dieses Nachfragetextes.Wir wären Ihnen sehr dankbar, wenn Sie uns sagen würden, wie Sie vorgehen würden, um so schnell wie möglich an die Miete zu kommen.( siehe 1. Fragetext )

Fest steht für uns, daß so ein Verhalten seitens der Mieter grundsätzlich nicht mehr geduldet werden kann, da der Sinn und Zweck einer Kautionszahlung dadurch ad absurdum geführt wird. Außerdem endet jedes 3. aufgelöste Mietverhältnis mittlerweile in dieser Art und Weise.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.06.2007 | 09:46

Ich halte nicht viel von der Idee, die Mietzinsforderung in zwei Teile aufzuspalten und in zwei Verfahren geltend zu machen. Zudem halte ich die Idee, das Urkundsverfahren zu wählen in der Sache für unnötig kompliziert; es ist zu befürchten, dass im Falle von Widerspruch/Einspruch des Gegners die Verfahren ohnehin verbunden werden, so dass der vermeintliche zeitliche Vorteil dahin ist.

Meines Erachtens sollte es ausreichen, den Mietzins einheitlich im üblichen Mahnverfahren geltend zu machen. Auch dadurch erhalten Sie schnell einen Titel, ohne zusätzliche "Angriffsfläche" über die Wahl der Verfahrensart zu bieten.

Mit freundlichen Grüßen

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