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Mahnbescheid, Mietminderung

29.08.2008 09:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Stefanie Helzel


Vorgeschichte:
permanente rücksichtlose Ruhestörung während der Nachtruhe (22:30 - 6 Uhr) durch nicht genehmigte Wohngemeinschaft unter uns.

3-5 Nachtschichtarbeiter in 3 Zimmerwohnung. Lautes Türenknallen (Tiefgarage und Wohnung), Wasserhahnschlagen (ca. 30 Minuten lang in Intervallen von Sekunden), Laute Unterhaltungen und Sexgestöhn bei geöffnetem Fenster. Lautstarkes Anfahren und Wegfahren vom Anwesen mit quietschenden Reifen. Heftiges Poltern der Rollos und Toilettendeckel. Laute Feiern.

Daraufhin Beschwerde bei Vermieter der die WG untersagte weil nur ein Mieter den Vertrag unterschrieben hatte. Beschwerdedauer mit Protokollen seit 12/2006 bis 08/2008. Dadurch dass Vermieterin ständig Abhilfe versprach und immer danach für wenige Wochen Ruhe einkehrte erfolgten von meiner Seite keinen weiteren Massnahmen. Mittlerweile sind nur noch zwei Mieter anwesend (die sich als Schwul outeten damit Ihnen die Untervermietung erlaubt wurde, jedoch unter Zeugen Freundinnen haben)

Nachdem seit Anfang dieses Jahres der Lärmpegel wieder anstieg so dass ein Schlafen zwischen 22 - 1 Uhr kaum möglich war (wir litten mittlerweile an der Schlaflosigkeit) und der Vermieter Nichts unternahm drohte ich die Mietminderung (20%) ab März an.

Der Vermieter widersprach nicht direkt sondern teilte mir lediglich mit dass er dies zur Kenntnis genommen hat aber auf Grund von Gerichtsurteilen wenig Chance für mich sehen würde.

Jeden Monat schickte ich ein Lärmprotokoll und bat um Beseitigung des Lärms, Bot an mich an den Kosten für Wasserschlagdämpfer für die Wasserhähne zu beteiligen, erstatte auch Anzeige bei der Polizei. Das Landratsamt legte den Fall zu den Akten unter der Begründung man könnte keine Vorsätzlichkeit beweisen. Eine Nachbarin bot sich als Zeugin an und unterschrieb ein Schreiben wonach Sie sich für die Tage der Anwesenheit (sie ist oft unterwegs) ebenfalls durch lautes Türenschlagen und Rollos in der Nachtruhe gestört fühlt. Der Hersteller der Badamaturen teilte mir mit, dass derartige Geräusche nur durch kraftvolles und schnelles Bedienen auftreten können.

Im Juli erhielt ich schliesslich eine Aufforderung die ausstehende Miete zu begleichen unter der Begründung dass ich Nutzergeräusche hinnehmen müsste, gleichzeitig wollte ein Handwerker nochmals nach dem Wasserhahn sehen. Gestern erhielt ich nun einen Mahnbescheid über die ausstehende Summe.

Seit Anfang diesen Monats ist Ruhe eingekehrt und der Lärm ist auf normale Nutzergeräusche zurückgegangen (kein lautes Türenschlagen, Wasserhahn ist nur noch vor 22:30 hörbar, Poltern der Rollos nur noch vereinzelt und nicht mehr 5/7 Tagen, keine lauten Gespräche). Die Mietminderung habe ich daraufhin für August nachüberwiesen so dass der Mahnbescheid von der Summe schon nicht stimmt (Überweisung und Beantragung des Mahnbescheids tragen das gleiche Datum). Die Miete wird auf Vorbehalt für nächsten Monat bezahlt.

Nun meine Frage:
Wie sehen Sie die Chancen für einen evtl. Rechtsstreit und worauf muss ich achten bzw. wo liegen evtl. Versäumnisse?
(Sprich ist es Klüger die Miete nachzuzahlen oder hätte ein Widerspruch und damit Klageerwiderung eine Chance?)






Sehr geehrter Fragesteller,

1. Sie müssen gegen den Mahnbescheid Widerspruch einlegen, zumindest in Höhe der Summe, die Sie bereits gezahlt haben, da die Forderung in dieser Höhe unbegründet ist. Widersprechen Sie nicht, folgt der Vollstreckungsbescheid in der vollen Höhe - und zumindest in Höhe der bereits geleisteten Summe wäre diese unbegründet.

2. Die Erfolgsaussichten eines evtl. Rechtsstreits beurteilen sich nach den Beweisen und dem Recht zur Minderung. Die Minderung ist berechtigt, wenn Sie durch den Lärm unzumutbar gestört sind, dem Vermieter die Störung angezeigt haben und nicht bereits bei Abschluss des Mietvertrages Kenntnis von der Lärmstörung hatten. Wenn Ihnen die ungestörte Nachtruhe über einen längeren Zeitraum hinweg nicht möglich ist, ist von einer unzumutbaren Störung auszugehen.
Ferner müssen Sie die Störungen nachweisen. Lärmprotokolle haben Sie geführt. Auch stehen Ihnen Zeugen zur Verfügung.
Nach Ihren Angaben zu urteilen, war die Minderung dem Grunde nach berechtigt, da der Vermieter etwas gegen den Lärm hätte unternehmen können und anscheinend zunächst nicht eingeschritten ist.
Problematisch ist eher die Minderungsquote. Bei Lärmbeeinträchtigung wird von einer Quote von 5 - 10% ausgegangen. Eine Minderung von 20% wäre daher teilweise unberechtigt.

3. Zum weiteren Vorgehen rate ich Ihnen: Legen Sie gegen den Mahnbescheid in voller Höhe Widerpsruch ein, andernfalls wird er (teilweise) rechtskräftig, mit der Folge, dass ein Vollstreckungstitel gegen Sie erwirkt werden kann und suchen Sie nach Möglichkeit mit Ihrem Vermieter das Gespräch, um eine außergerichtliche Einigung herbeizuführen und ein Klageverfahren zu vermeiden. Wird Ihr Vermieter die Summe in voller Höhe einklagen, kommt es im gerichtlichen Verfahren entweder zu einem Vergleich oder zu einer Teilklageabweigung, mit der Folge, dass Sie beide (ja nach Quote des Obsiegens/Unterliegens) die Kosten anteilig zu tragen haben. Dies sollte durch eine Einigung im Vorfeld vermieden werden, da die Kosten noch geringer sind.

Ich hoffe, Ihnen mit meine Ausführunge weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Stefanie Helzel
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 29.08.2008 | 10:46

Danke für die rasche Beantwortung.

Die Minderungquote orientierte sich an einem Urteil wegen permanenter Störung der Nachtruhe und der Tabelle des Mietervereins.

Ich habe die Miete vom Bruttobetrag abzüglich Garagenmiete berechnet (weil die Garage vom Mangel nicht betroffen ist).

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.08.2008 | 11:06

Sehr geehrter Fragesteller,

die Quoten werden sehr unterschiedlich angesetzt. Zudem kommt es darauf an, von welchem Gericht das Urteil gesprochen wurde (z.B. anderer OLG-Bezirk), dies ist dann nich zwangsläufig bindend für andere Gerichte. Weiter ist darauf zu achten, von wann das Urteil stammt und ob es neuere Rspr. dazu gibt.
Daher ist mit einem Urteil Vorsicht geboten, es ist möglich, dass ein anderes Gericht eine niedrigere Quote ansetzt.

Maßgebliche Berechnungsgrundlage ist die im Mietvertrag vereinbarte Miete. Zahlen Sie eine Nettokaltmiete zzgl. Nebenkosten, ist diese maßgbelich. Ist im Vertrag die Zahlung einer Bruttomiete vereinbart, ist dies die richtige Berechnungsgrundlage.

Mit freundlichen Grüßen

Stefanie Helzel

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