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Mängelhaftung bei bereits verkauftem Haus

16.03.2010 09:47 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch


Sehr geehrte Damen und Herren,

Vor zwei Monaten habe ich mein Elternhaus verkauft.

Vor drei Tagen erhielt ich von den neuen Eigentümern einen Anruf. Sie wollten Heizöl auffüllen lassen. Der Heizölliefrant hat dies jedoch abgelehnt mit der Begründung die Ölfässer seien nicht vorschriftsmäßig. Einfüllstutzen, Entlüftung, Beschaffenheit des Raumes etc.
Die neuen Eigentümer haben daraufhin einen von dieser Firma empfohlenen Gutachter kommen lassen, der wiederum in seinem Gutachten festgestellt hat, dass die Anlage unverzüglich still zu legen sei und darüber hinaus der Wasserverband zu informieren sei.

Weiterhin wurden zwei Firmen zur Angebotsabgabe beordert, die sich um den Abriss und die Sanierung der Fässer, des Raumes kümmern sollen.
Eines dieser Unternehmen hat zwischenzeitlich von den neuen Eigentümern den Zuschlag erhalten. Die Kosten würden sich auf ca.6.000 Euro belaufen. In der Woche vor Ostern beginnen die Arbeiten.

Die neuen Eigentümer haben sich nun mit dem Notar, der den Vertrag aufgesetzt hat in Verbindung gesetzt. Dieser meinte, ich müßte diese Kosten tragen, da es sich um einen verdeckten Mangel handle. So wurde es mir von den neuen Eigentümern telefonisch mitgeteilt.

Ich habe erstmal nicht abgelehnt mir aber Bedenkzeit erbeten und trete nun an Sie mit der Frage heran, ob ich diese Kosten wirklich tragen muss. Nie hat irgendjemand über den Zustand des Ölkellers und der Fässer gesprochen. Weder meine Eltern noch sonst jemand. Ich selbst war nie in diesem Raum, der sehr eng und dunkel ist und zudem nur eine fensterhohe Tür hat. Und selbst dann wäre mir sicherlich nicht aufgefallen, dass in diesem Raum etwas nicht stimmt.
Selbst der Makler hat diesen Raum nicht in Augenschein genommen und den jetzigen Eigentümern bei der Begehung des Objektes gezeigt.
Zudem wurden meine Eltern problemlos über 40 Jahre lang mit Öl beliefert, zuletzt im Dezember 2008, übrigens vom gleichen Heizöllieferanten wie die neuen Eigentümer. Auch der Schornsteinfeger hat nie Anmerkungen gemacht, meine Eltern wären dem dann sicher nachgekommen.

Nun habe ich mir den Kaufvertrag durchgelesen und wurde bei dem Paragraphen "Mängelhaftung" stutzig. Soweit ich es verstehe käme eine Haftung meinerseits nur in Frage, wenn ich den verdeckten Mangel ARGLISTIG verschwiegen hätte (§ 444 BGB), was aber absolut nicht der Fall ist. Das würde ja voraussetzen, ich hätte davon gewußt, dem ist nicht so. Bei "generell" verdeckten Mängel käme eine Haftung meinerseits nicht in Frage, nur wenn es arglistig wäre.
Ganz im Gegenhteil, ich war stets aufs Äußerste bemüht, auffällige Dinge am Haus zu überprüfen, bevor der Verkauf statt findet. So habe ich etwa eine Wand im Keller auf einen Wasserschaden überprüfen lassen und die Stelle zur Sichtung etwaiger Interessenten offen gelassen, damit erkennbar ist, dass alles in Ordnung ist, obwohl die Tapte Wasserflecken hat.

Übrigens wurde von Seiten der Käufer auf einen Energieausweis verzichtet, dies ist vertraglich festgehalten. Evtl. wäre im Zuge dessen ja festgestellt worden, dass mit dem Ölkeller etwas nicht stimmt. Weiterhin wurde das Objekt so übergeben wie besichtigt.

Muss ich nun die Kosten tragen ? Wie kann man denn beweisen, dass man nicht arglistig gehandelt hat, ich kann das nur erklären ?!

Herzlichen Dank für Ihre Antwort !

Sehr geehrte Fragestellerin,

wie Sie bereits richtigerweise festgestellt haben kommt es bei der Frage der Haftung bezüglich des behaupteten Mangels auf die Vertragsgestaltung an. IdR wird bei Kaufverträgen über Immobilien die Sachmängelhaftung ausgeschlossen.

Wurde ein Mangel arglistig verschwiegen, kann der Käufer Gewährleistungsrechte geltend machen, da gemäß § 444 BGB, in diesem Fall der Haftungsausschluss unwirksam ist.

Allerdings handelt es dabei aus Käufersicht häufig um ein stumpfes Schwert, da der Käufer die arglistige Täuschung im Zweifel beweisen muss.

Arglistige Täuschung liegt nur dann vor, wenn der Verkäufer den Mangel kannte oder wenigstens für möglich hielt; BGH, Beschluß vom 8. 12. 2006 - V ZR 249/05 und zusätzlich arglistig handelte. Neben der Kenntnis des Mangels setzt ein arglistiges Handeln des Verkäufers voraus, dass dieser weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte; BGH, Urteil vom 7. 3. 2003 - V ZR 437/01. Der Beweis der arglistigen Täuschung gestaltet sich daher idR für den Käufer schwierig, da der Käufer Dinge beweisen muss, die in der Sphäre des Verkäufers liegen.

So ich Sie richtig verstanden habe, haben Sie die Immobilie selbst nicht bewohnt. Sie hatten auch keine Kenntnis von dem Mangel und Ihnen waren auch keine Anhaltspunkte bekannt, die auf einen Mangel des Ölkellers und der Ölfässer hindeuteten.

Darüber hinaus gehe ich davon aus, dass der Käufer auch den Ölkeller vor Abschluss des Kaufvertrages besichtigt hat. Hierbei hätte er, wenn der Keller oder die Anlage nicht den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen würde, Kenntnis davon erlangen können. Der Käufer hätte demnach Kenntnis von dem Mangel gehabt.

Insgesamt halte ich daher die Chancen des Käufers Ansprüche gegen Sie durchzusetzen für gering, will aber trotzdem darauf hinweisen, dass es letztlich der Beurteilung des erkennenden Gerichts obliegt festzustellen ob Ansprüche bestehen, da sich dies letztlich nach den zu würdigenden Umständen des Einzelfalls richtet und ohne Kenntnis aller Umstände nicht abschließend beurteilt werden kann.

Sollte der Käufer außergerichtlich durch einen Rechtsanwalt oder gerichtlich Ansprüche gegen Sie geltend machen, rate ich Ihnen einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl mit Ihrer Vertretung zu beauftragen. Gerne steht Ihnen unsere Kanzlei dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet wird. Auch eine größere örtliche Entfernung steht einer Mandatsübernahme nicht im Wege, da die Kommunikation auch gut über Telefon, EMail, Post und Fax erfolgen kann.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

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Nachfrage vom Fragesteller 16.03.2010 | 12:00

Sehr geehrter Herr Bordasch,

herzlichen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Eine Information möchte ich Ihnen noch geben. Die Käufer haben mit dem Makler nicht den Heizölkeller besichtigt. Da dieser (vorschriftsmäßig?) eine nur fensterhohe Tür hat wurde kein Einstieg vorgenommen. Ich kann mir vorstellen, dass der Makler die Tür geöffnet hat.

Ich könnte mir vorstellen, dass die Käufer wahrscheinlich durch einen Energieberater darauf aufmerksam gemacht worden wären, aber bei Vertragsschluss hatten die Käufer auf einen Energiepass verzichtet.

Ich selbst bin in diesem Haus als Kind und Jugendliche aufgewachsen. 1996 bin ich ausgezogen. In dieser Zeit danach und gerade als mein Vater vor 4 Jahren verstorben ist und meine Mutter mit diesen Anlagedingen auf sich alleine gestellt war, war ich oft in Prozesse involviert bzw. wurde bei Problemen informiert um Rat zu erteilten. Es war jedoch nie die Rede davon, dass diese ganze Ölanlage nicht vorschriftsmäßig sei.

Insofern bin ich hier das erste Mal mit dieser Thematik konfroniert.

Schwer tue ich mir zudem, denn die Käufer sind recht nett und ich möchte keinen Streit haben. Aber andererseits ist es mein Recht und darauf werde ich natürlich Wert legen.
Wir werden am 20.3. für zwei Wochen vereisen. Sollte ich in dieser Sache weiterhin rechtlichen Beistand benötigen, dann komme ich gerne auf Ihre Kanzlei zurück.

Herzliche Grüße nach Berlin !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.03.2010 | 12:19

Sehr geehrte Fragestellerin,

wenn Sie das Haus in den letzten Jahren nicht selbst bewohnt haben und auch etwaige Überprüfungen des Ölkellers keine Beanstandungen ergaben, mussten Sie den Mangel nicht für möglich halten.

Ich bedanke mich bereits im Voraus für Ihr Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
- Rechtsanwalt -

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