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Mängelfeststellung des Vermieters nach Übergabeprotokoll


| 13.07.2005 11:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

bei unserer Kündigung forderte der Vermieter, dass die Malerarbeiten von einem Fachbetrieb durchführt werden müssen. Desweiteren wurde gefordert, den kompletten Fliesen-Spiegel in der Küche zu erneuern (beim Einzug haben wir über alte, vergimmelte Fliesen drübergefliest). Der Vermieter begründete dies damit, dass seine "alten Fliesen" schöner waren und unseren neuen ihm nicht gefielen.
Wir ließen diese Arbeiten durchführen. Am Tag der Übergabe war einer der Vermieter (ist in unserem Fall eine Erbengemeinschaft) anwesend und er verfasste handschriftlich ein Übergabeprotokoll. Er beanstandete weder die neuen Fliesenarbeiten, noch die Malerarbeiten. Nur ein Kratzer im Parkett wurde als Mangel in das Protokoll aufgenommen. Wir machten ihn sogar darauf aufmerksam, dass der Fliesenspiegel nicht so 100% gut aussehen würde. Er meinte daraufhin, dass dies bei einem Altbau in Ordnung gehen würde.

Nun, nach 3 Wochen der Übergabe wandte sich die Schwester (Erbengemeinschaft) an mich und will den Fliesen-Spiegel der Küche neu machen lassen. Außerdem würde ihr die Duscharmatur nicht gefallen (sei ihr zu billig). Sie beruft sich darauf, dass dies Mängel wären, die wir beseitigen müssen.
Ich habe Sie darauf aufmerksam gemacht, dass ihr Bruder die Wohnung abgenommen hat und diese "Mängel" von ihm nicht als Mängel angesehen worden sind. Sie drohte mir am Telefon, dass ich erst meine Kaution (Bankbürgschaft) frei bekomme, wenn ich die Arbeiten, die sie nun in Auftrag gibt bezahle.

Die Übergabe und das Protokoll war am 27. Juni 2005. Bis zum heutigen Tag habe ich die Freigabe der Kaution nicht bekommen.

Wie ist die Rechtslage in diesem Fall?
Muss ich für Mängel, die einer der Erbengemeinschaft nicht als Mangel ansieht und nicht protokolliert bezahlen, weil die Schwester dies als Mangel ansieht??
Ferner wäre wissenswert, ob die Beseitigung des Kratzers im Parkett uns in Rechnung gestelt werden kann, oder ob dies eine "normale" Abnutzung des Wohnraumes ist.

Anzumerken ist noch, dass wir 1 Jahr in der Wohnung lebten und die Erbengemeinschaft aus 3 Geschwister und Mutter besteht. Bei der Übergabe war einer anwesend.

Würde mich über eine baldige Antwort freuen, weil der Vermieter nun alles über einen Anwalt laufen lassen will.

Mit freundlichen Grüßen

13.07.2005 | 12:53

Antwort

von


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Sehr geehrte Frau *****,

zunächst möchte ich bemerken, dass Sie sich als Mieter sehr korrekt verhalten haben und Ihre Vermieter schlichtweg unverschämt sind.

Nun zur Sache :

Unterzeichnet der Vermieter ein Abnahmeprotokoll, dann behält sich der Vermieter nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nur bzgl der im Protokoll noch vermerkten Mängel den Anspruch auf Schadensersatz vor ( hier nur bzgl des Kratzers).Des Weiteren ist davon auszugehen,dass die Protokollabnahme eine Handlung im Rahmen der ordungsgemässen Verwaltung des Nachlassgegenstandes darstellt, so dass auch ein Mitglied der Erbengemeinschaft für die anderen unterzeichnen kann.

Schadensersatz für Kratzer im Parkett kann nur dann verlangt werden, wenn diese durch über den normalen Gebrauch hinausgehende Nutzung hervorgerufen wurde.Beispielsweise durch Pfennigabsätze eingetreten sind.So tolerierte das Landgericht Berlin noch Kartzspuren von 20-30 cm, wenn sie nur bei genauerem Hinsehen erkennbar sind. Ob Sie also hierfür noch Schadensersatz zu leisten haben, kann nicht abschliessend beurteilt werden.

Grds hat der Vermieter nach Übergabe der Mietsache die Kaution zurückzuzahlen. Allerdings wird Ihm eine Frist zur Abrechnung gegeben. Hiermit soll Ihm ermöglicht werden, von der Kaution noch fällige Gegenansprüche (Schadensersatz usw abzuziehen). Kann der Vermieter seine Gegenansprüche übersehen, dann hat er baldmöglichst Ihnen eine Abrechnung hierüber zu erteilen.Es gibt in der Rspr hierfür leider keine festen Fristen. Wenn der Vermieter keine besonderen Gegenansprüche geltend machen kann, hat er normalerweise drei Monate nach Übergabe über die Kaution abzurechnen. Die Schadensersatzansprüche hat er zu schätzen Hierfür muss er Ihnen auch eine Abrechnung erteilen.

Nur weil jetzt aber ein anderes Mitglied der Erbengemeinschaft meint, dass noch weitere Mängel zu beheben sind, die nicht im Protokoll stehen, sind Sie hierfür nicht schadensersatzpflichtig.

Sollte es zu einem Prozess kommen, dann sollten Sie Ihren Anwalt prüfen lassen, ob Sie nicht selber Ansprüche gegen den Vermieter wegen der Neufliesung haben. Normalerweise ist dies nämlich Sache des Vermieters. Hier käme unter Umständen ein Anspruch Ihrerseits aus ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters in Frage.

Mit freundlichen Grüssen

Marcus Glatzel
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

Nachfrage vom Fragesteller 10.08.2005 | 10:53

Sehr geehter Herr Rechtsanwalt Glatzel,

zunächst nochmals vielen Dank für Ihre prompte Antwort. Mittlerweile ist der Sachverhalt so, dass diese Frau der Erbengemeinschaft mir und meinen Mann einen Brief schrieb mit unzähligen Mängeln, die sie in der Wohnung festgestellt hat. Z.b. dass die von uns angebrachte Duscharmatur minderwertig sei, die WC-Brille nicht die Farbe weiß hat und, und, und. Weiter fordert sie von uns das Ergebnis der Zwischenablesung mitzuteilen (mussten wir beim Auszug selbst übernehmen, Kosten 37 Euro). Sie hat nund diese Mängel in der Wohnung durch Handwerksbetriebe beseitigen lassen und möchte von uns die Rechnungen bezahlt haben (wie schon in meinem ersten Schreiben erwähnt,ist nur ein Kratzer im Parkettboden auf dem Übergabeprotokoll vermerkt). Des weiteren habe ich nach wie vor die Freigabe der Kaution (Bankbürgschaft)nicht erhalten. Die wird lt. ihrer Aussage erst freigegeben, wenn wir die Recnungen über die Mängelbeseitigung bezahlt haben. Erschwerend kommt hinzu, dass sie in ihrem Brief mitteilte - falls es zum Rechtssreit kommen sollte - zusätzlich noch eine ganze Monatesmiete einfordert. Bei unserer Kündigung kam uns seinerzeit die Erbengemeinschaft entgegen, dass sie uns einen Monat früher aus dem Mietvertrag gelassen haben. Leider haben wir hier nur eine mündliche Zusage, nichts schriftliches. Was sollen wir nun machen? Doch gleich anwaltliche Schritte einleiten, alles über einen Mietverein abwickeln lassen oder nur abwarten? Ich leide schon unter Kopfschmerzen, weil ich nicht weis, was hier als Nächstes noch kommt.

Vielen dank im voraus für Ihre Mühe.
Freundliche Grüße
Angelika Schröder

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.08.2005 | 10:07

Sehr geehrte Rechtssuchende,

die Handwerkerrechnungen sollten Sie auf keine Fall bezahlen, da nur im Protokoll angegebene Mängel geltend gemacht werden können.(der Kratzer).
Bzgl der Abrechungsfrist über die Kaution ist wie gesagt die Rspr uneinheitlich. Aller spätestens nach einem Jahr sollte jedoch die Abrechung über die Kaution erfolgen.
Sollte bis dahin immer noch die Auszahlung verweigert werden, müsse Sie diese wohl oder übel einklagen.

Das mit der Monatsmiete ist leider etwas misslich, da hierüber keine schriftliche Vereinbarung vorliegt. Wenn Sie die Vereibarung im Prozess einwenden wollen, werden Sie diese beweisen müssen. Wenn die andere Seite dann allerdings lügt und behauptet, dass hierüber keine Absprache getroffen wurde, werden Sie diese Monatsmiete wohl noch zahlen müssen.
Überlegen Sie sich bzgl der Monatsmiete Ihre Beweischancen. Ich würde bei einer schlechten Beweislage aber zähneknirschend dazu raten diese noch zu bezahlen, damit es nicht zu einem Prozess hierüber kommt, denn Sie dann noch verlieren und zusätzliche Prozesskosten am Hals haben.

Ansonsten würde ich der Vermieterin natürlich das Ergebnis der Zwischenablesung mitteilen. Der Vermieter benötigt dies um korrekt über die Nebenkosten abzurechnen.

Mit freundlichen Grüssen

Marcus Glatzel
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