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Mängelbeseitigung/Streit mit ehemaligem Vermieter

17.02.2015 23:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


09:33
Zur Sachlage:
• Einzug von uns (4-köpfige Familie) am 1.8.2012 in 4-Zimmer-Wohnung

• Vermieter ist der Lebensgefährte einer Bekannten

• Befristeter Mietvertrag (Standardmietvertrag von bestform24.de), befristet bis zum 31.7.2015, da Vermieter dann eventuell selber mit seiner Familie einziehen möchte

• Kaution i.H.v. 3.900,00 Euro wird als Kautionsbürgschaft (R+V Versicherung) hinterlegt, das Original der Bürgschaftsurkunde wird dem Vermieter übergeben

• Die Wohnung ist bei unserem Einzug nicht renoviert (Vorbewohner war Raucher, dementsprechend sehen die Wände bei Einzug auch teilweise aus), es sind noch diverse Einrichtungsgegenstände der Vorbesitzer in der Wohnung (Vorhangstangen, Lampen, Badregale, Badezimmerspiegelschrank), die Küche muss teilweise neu gefliest werden

• Im Übergabeprotokoll bei Einzug sind diverse Löcher in den Wänden vermerkt sowie das Vorhandensein von Vorhangstangen und Lampen

• Wir vereinbaren (allerdings nur mündlich), dass der Vermieter nicht renoviert, wir dafür aber bei Auszug auch nicht renovieren müssen, auch nicht, wenn die Wände farbig gestrichen sind

• Wir vereinbaren weiterhin (wiederum nur mündlich), dass wir als Mieter alle in der Wohnung befindlichen Einrichtungsgegenstände, die wir nicht haben möchten, entfernen und entsorgen können, was wir auch größtenteils getan haben (bis auf den Badezimmerspiegelschrank, der behalten werden sollte, was wir auch getan haben)

• Im September 2014 wird klar, dass der Vermieter tatsächlich einziehen möchte, so dass wir anfangen eine neue 4-Zimmer-Wohnung zu suchen (was in München nicht ganz einfach ist)

• Tatsächlich finden wir relativ schnell eine bestens geeignete neue Wohnung, allerdings mit Einzugstermin bereits am 15.1.2015

• Deswegen schließen wir eine Mietaufhebungsvereinbarung, die besagt, dass wir zum 31.1.2015 ausziehen können, als Gegenleistung zahlen wir 3.000,00 Euro, und zusätzlich einen Betrag von 500,00 Euro dafür, dass wir keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen; diese Beträge überweisen wir fristgerecht

• Am 16.1. ziehen wir aus der Wohnung aus

• Am 22.1. fragt Vermieter, wann wir Übergabe machen wollen und fragt, ob er bereits vor 31.1. zur Begehung mit Handwerkern in die Wohnung könnte, daraufhin bieten wir ihm an, dass er bereits einen unserer Schlüssel haben kann (die Wohnung ist ja bereits zum großen Teil ausgeräumt, allerdings nicht vollständig), dieses Angebot nimmt er an und bekommt am 25.1. einen Wohnungsschlüssel; im Gegenzug fragen wir den Vermieter, ob es in Ordnung ist, wenn der zur Wohnung gehörende Keller am 31.1. noch nicht leer ist, der Vermieter erklärt sich damit einverstanden

• In der Zeit bis zum 31.1. ist der Vermieter täglich in der Wohnung, fängt bereits an, in der Küche ein Loch in die Wand zu reißen, da er diese eventuell entfernen möchte, dies verursacht natürlich Schmutz, außerdem bewegen sich in dieser Zeit auch täglich mehrere Personen mit Straßenschuhen in der Wohnung; er demontiert außerdem selbst Badeinrichtungsgegenstände, was weiterhin Schmutz verursacht; Wände werden von den Kindern der Vermieter mit Kreide bemalt

• Am 1.2. findet die Übergabe statt, die Wohnung ist zu diesem Zeitpunkt leer

• Während der Begehung der Wohnung bemängelt der Vermieter den Zustand des Parketts (vor allem im Eingangsbereich) und erklärt uns, dass er das Parkett gerne renovieren lassen würde, wir könnten das ja über unserer Haftpflichtversicherung laufen lassen; ich bin damit absolut nicht einverstanden, da in meinem Ermessen das Parkett völlig normale Gebrauchsspuren aufweist, das Parkett in den Wohnräumen ist in völlig normalem Zustand, keine tiefen Kratzer etc.; wir können uns nur schwierig einigen, die Übergabe dauert 1,5 Stunden; am Ende vermerkt der Vermieter im Übergabeprotokoll jedoch lediglich, dass in allen Räumen „Gebrauchsspuren im Parkett" sind

• Weiterhin ist im Übergabeprotokoll ein beschädigtes Türblatt vermerkt (welches wir tatsächlich durch aufklebbare Spiegel beschädigt haben), wir erklären uns aber bereit, dieses Türblatt zu ersetzen

• Ansonsten sind im Übergabeprotokoll keine Anmerkungen

• Wir vereinbaren (wiederum nur mündlich), dass der Keller bis zum 28.2. ausgeräumt sein muss und dass wir als Mieter bis dahin einen der Haus-/Wohnungsschlüssel behalten können

• Bei diesem Termin erzählt uns der Vermieter, dass er erst Ende April 2015 in die Wohnung ziehen wird, da er und seine Lebensgefährtin es versäumt haben, sowohl seine als auch ihre momentane Mietwohnung fristgerecht zu kündigen, dass sie außerdem eine Küche im Wert von 14.000 Euro kaufen werden, dass der geplante Küchenumbau ca. 10.000 Euro kosten wird und dass sie hoffen, das alles finanziell meistern zu können und sich diesbezüglich aber Sorgen machen

• Am Nachmittag des 1.2. teilt uns der Vermieter mit, dass die Schlüssel der Zimmertüren fehlen (welche wir schlicht vergessen haben); als wir diese am Abend des 1.2. in die Wohnung bringen möchten, müssen wir feststellen, dass der Vermieter den Schließzylinder der Wohnungstür bereits ausgetauscht hat; wir werfen die Zimmertürschlüssel in den Briefkasten ein

• Am 12.2. ist der Keller bereits leer geräumt, bis auf oben genannten Badezimmerspiegelschrank und diverse Vorhangstangen und Handtuchhalter; wir teilen dies dem Vermieter mit und bitten ihn, uns die Bürgschaftsurkunde zurückzugeben und kündigen ihm an, dass wir ihm bei dieser Gelegenheit natürlich auch den letzten Schlüssel übergeben

• Am 14.2. (ein Samstag) telefonieren wir mit dem Vermieter; während des Telefongesprächs teilt er uns mit, dass er uns die Bürgschaftsurkunde gerne übergeben wird; er teilt uns außerdem mit, dass er sich bezüglich eines Ersatzes für die beschädigte Zimmertür erkundigt hat, diese würde 120 Euro kosten, wir teilen ihm mit, dass wir uns gerne noch selber erkundigen möchten (Verwandte von uns arbeiten in einem Baumarkt und können eventuell etwas preisgünstiger dasselbe passende Modell bereitstellen); er fragt uns nach Badregalen, die nicht mehr da sind; ich erinnere ihn, dass wir mündlich vereinbart hatten, dass wir als Mieter alle Einrichtungsgegenstände (bis auf den Badezimmerspiegelschrank) entfernen und entsorgen können, was er erneut bestätigt und uns lediglich mitteilt, dass das schade sei, aber nicht zu ändern; er fragt uns weiterhin, wann wir die Schlüsselübergabe machen wollen, daraufhin teilen wir ihm mit, dass es eventuell noch am Samstag klappen könnte, dies aber nicht sicher ist, da ich (Mieterin) in diesem Moment arbeitstechnisch enorm eingespannt bin (ich bin freiberufliche Übersetzerin) und das ganze Wochenende von morgens bis abends in meinem Büro arbeiten werde und mein Mann mit unseren zwei Kindern beschäftigt ist, dass wir es aber versuchen werden und dass wir uns melden, wenn es uns zeitlich passt, was bis Montag einfach nicht der Fall war

• Bis zu diesem Zeitpunkt ist die Kommunikation von beiden Seiten immer freundlich, wir sind uns per du und vom Vermieter wird immer vermittelt, dass man sich ja über alles einigen könne und dass man sich ja kennt und man nicht „böse" werden möchte; wir haben dem Vermieter sogar ein noch sehr gut erhaltenes Bücherregal geschenkt, dass noch in der Wohnung war und dass wir verkaufen wollten, dass er aber gerne haben wollte und sehr gerne angenommen hat

• Am 17.2. (heute, 3 Tage nach dem letzten Anruf) finden wir ein Kuvert im Briefkasten, auf dem handschriftlich vermerkt ist: „Einwurf per Bote, 16.2.2015, 22:25", darin befindet sich ein Schreiben vom Vermieter datiert auf den 16.2. mit folgendem Text (Anmerkungen von uns in Klammern):

„Sehr geehrte…,

da leider sämtliche Gespräche und Einigungsversuche meinerseits von Ihnen abgelehnt wurden bin ich nun gezwungen diesen Weg zu gehen.

Nach Auszug aus dem oben genannten Mietobjekt sind folgende Mängel in der Wohnung feststellbar:
- Parkett im Eingangsbereich/Flur, tiefe Kratzer
- Parkett im Wohnzimmer, Wasserschaden mit starken Verschmutzungen
- Parkett in allen Räumen, starke Gebrauchsspuren sowie tiefe Kratzer
- Zimmertüre im Kinderzimmer links, Türblatt stark beschädigt (besagtes im Übergabeprotokoll vermerktes Türblatt)
- Türstock Badezimmertüre, beschädigt (wurde bei der Übergabe nicht angesprochen)
- Siffonabdeckungen, Bad links fehlen (wurde bei der Übergabe nicht angesprochen; war bei unserem Einzug nicht vorhanden bzw. war dort ein Flaschenkorken in den Siffon gesteckt)
- Balkonabläufe verstopft, fehlende Schmutzgitter (wurde bei der Übergabe nicht angesprochen; war bei unserem Einzug nicht vorhanden)
- Eingangstüre beschädigt (wurde bei der Übergabe nicht angesprochen; Vermieter hat am 1.2. selber den Schließzylinder ausgetauscht)

Hiermit fordere ich Sie auf, die oben genannten Mängel bis spätestens zum 23. Februar 2015 (4 Werktage nach dem Datum des Schreibens!!!) zu beseitigen. Hierfür vereinbaren Sie bitte einen Termin mit mir.

Kommen Sie der Mängelbeseitigung nicht innerhalb dieser Frist nach, werde ich diese durch eine Fachfirma Instand setzen lassen und Ihnen die Kosten in Rechnung stellen.

Außerdem sind folgende Gegenstände, die Bestandteil des Mietobjekts waren (das ist nirgendwo bemerkt) und entfernt wurden, binnen gleicher Frist zurückzugeben:
- 1 Wandregal Bad rechts
- 1 Wandregal Bad links
- 5 Vorhangstangen: […]
- Lampe im Flur
- Garderobenstange Flur (gab es nie)

Sind die oben aufgeführten Gegenstände nicht mehr vorhanden, werden diese in Rechnung gestellt. Nachfolgend aufgelistete Gegenstände wurden bereits von Ihnen zurückgegeben:
- 2 Handtuchhalter in Bad rechts
- 1 Handtuchhalter in Bad links
- 1 Spiegelschrank Bad
(diese Liste ist unvollständig, im Keller befand sich auch ein Teil der Vorhangstangen, dafür gibt es Zeugen)

Darüber hinaus fordere ich Sie auf den zurückbehaltenen Schlüssel der Wohnung herauszugeben. Hierzu setze ich Ihnen Frist bis zum 17. Februar 2015 (weniger als 24 Stunden Frist!!!)

Ich rate Ihnen dringend an, diese Frist einzuhalten, da ich sonst gezwungen bin, sämtliche Schließzylinder austauschen zu lassen. (hat er ja bereits am 1.2. getan) Dies ist mit erheblichen Kosten verbunden.

Mit freundlichen Grüßen
…"

• Nachdem ich das Schreiben gelesen habe, rufe ich den Vermieter auf dem Mobiltelefon an, an welches er auch geht; ich spreche ihn auf das Schreiben an, daraufhin sagt er mir, dass ich mich an seine Lebensgefährtin wenden soll, ich verneine das, da wir ausschließlich mit ihm Verträge und Vereinbarungen geschlossen haben und ich nur mit ihm sprechen möchte; daraufhin sagt er mir, dass er jetzt nicht telefonieren könnte

• In den folgenden zwei Stunden schreibe ich ihm drei SMS-Nachrichten, in denen ich ihn bitte, mir zu sagen, wann wir ihm heute (17.2.) den Schlüssel übergeben können, er meldet sich darauf nicht

• Als ich ihn erneut anrufe, meldet sich seine Lebensgefährtin, der ich wiederum mitteile, dass ich nur mit ihm sprechen möchte; er lässt sich verleugnen; sie teilt mir mit, dass wir den Schlüssel in einer Stunde übergeben sollen und zwar bei ihr zuhause

• Wir übergeben ihm den Schlüssel zur vereinbarten Zeit, dafür habe ich eine schriftliche Bestätigung von ihm, außerdem war eine Zeugin anwesend; ansonsten wird bei dieser Gelegenheit nichts besprochen, die Begegnung dauert 1 Minute

Unsere Fragen/Gedanken:

Wir haben das Gefühl, dass der Vermieter uns „über den Tisch ziehen will" und mit Androhungen und extrem kurzen Fristen unter Druck setzen will, da er dringend Geld wegen doppelter Mietbelastung und Umbauarbeiten benötigt. Teile des Schreibens sind schlichtweg erfunden und gelogen. Das verärgert uns extrem und wir sind in keiner Weise bereit, dem Vermieter noch irgendetwas zu zahlen oder bereitzustellen. Jegliches Vertrauen in diese Person ist zerstört.

Wie sehen Sie das aus Anwaltssicht?
Kann der Vermieter überhaupt die Beseitigung von Mängeln anfordern, die nicht im Übergabeprotokoll vermerkt sind?
Müssen wir Gegenstände ersetzen, die ebenso nirgends (weder im Mietvertrag noch in einem der beiden Übergabeprotokolle) vermerkt sind?
Und wenn dies der Fall wäre, ist eine Fristsetzung von 4 Werktagen für eine solche Mängelbeseitigung überhaupt zulässig (wie soll man denn innerhalb von 4 Werktagen 120 qm Parkett erneuern)?
Kann er uns die angesprochenen Handwerkerleistungen in Rechnung stellen und müssen wir diese bezahlen?
Was könnte passieren, wenn wir jetzt erst einmal nichts unternehmen?
Können wir eventuell sogar gegen den Vermieter vorgehen und ihn auffordern/zwingen, uns die Kautionsbürgschaftsurkunde auszuhändigen?
Und kann der Vermieter aufgrund der Kautionsbürgschaft von der bürgenden Versicherung Zahlungen verlangen und wird diese solche Beträge auszahlen, auch wenn der Vermieter im Unrecht ist?
Raten Sie uns, uns einen Anwalt zu nehmen und dem Vermieter über einen solchen auf das Schreiben zu antworten?

Vielen Dank für Ihre Hilfe…
18.02.2015 | 00:01

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Fragen, unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes, wie folgt.

Vorweg sei angemerkt, dass gerade im Mietrecht und auch bei privat bekannten Vermietern wichtig ist, Vereinbarungen aus Beweisgründen schriftlich niederzulegen. Ich rate dringend, dies zukünftig zu beherzigen.

Gleichwohl schadet die fehlende Schriftform in Ihrem jetzigen Fall, aufgrund der sonstigen Umstände, wohl nicht.

Grundsätzlich bietet ein Übergabeprotokoll einen erheblichen Beweis dafür, dass darüber hinausgehende Mängel nicht vorhanden waren. Will also der Vermieter trotzdem weitergehenden Schadensersatz, liegt die volle Darlegungs- und Beweislast bei ihm. Gerade bei behaupteten Mängeln, die eigentlich offenkundig gewesen sind, ist in der Praxis dieser Beweis nahezu nicht zu erbringen.

Die hier nachträglich behaupteten Mängel, sei es eine über den normalen Mietgebrauch hinausgehende Abnutzung/Beschädigung des Parketts wie auch das Fehlen angeblich mitvermieteter Einrichtungsgegenstände hätte zweifelsohne bei der ersten Begehung moniert werden können und müssen. Hier wird er sich nicht erfolgreich auf ein verspätetes Entdecken zurückziehen können. Ich würde eine entsprechende Einstandspflicht von Ihnen also verneinen. Hinzu kommt, dass auch der Mietvertrag nicht für die Mitvermietung streitet. Insgesamt wird dem Vermieter ein entsprechender Beweis also kaum gelingen.

Auf die gesetzte Frist kommt es also nicht mehr an, gleichwohl diese auch zu kurz bemessen ist. Eine Erstattungspflicht, auch für eine Ersatzvornahme, besteht aus o.g. Gründen nicht.

Gleichwohl kann Ihr Vermieter natürlich die Kautionsversicherung in Anspruch nehmen. Dieses Risiko ist, nicht anders als bei Barkautionen, immer gegeben. Ich vermute, ohne die Bedingungen der Kautionsversicherung zu kennen, dass es sich um eine Bürgschaft auf erstes Anfordern handelt. Dann muss die Versicherung zunächst zahlen. Näheres regeln die dortigen Bedingungen, die ich naturgemäß nicht kenne.

Ein Herausgabeanspruch bzgl. der Bürgschaftsurkunde haben sie leider zunächst nicht. Der BGH gestattet dem Vermieter eine Prüf- und Sicherungsfrist von bis zu 6 Monaten, bevor die Kaution ausgezahlt, in Ihrem Fall die Urkunde zurückgegeben, werden muss.

Wenn allerdings der Vermieter die Kaution unberechtigt beansprucht, müssen Sie den Vermieter auf Auskehrung des Betrages an die Versicherung verklagen. Dies ist leider der einzige und häufig vorkommende Weg, derlei Verhalten effektiv zu begegnen. Aufgrund der Gesamtumstände erscheint in Ihrem Fall eine Klage jedoch recht aussichtsreich.

Insgesamt ist Ihnen allerdings tatsächlich zu raten, dem Vermieter anwaltlich zu begegnen. Evtl. lässt sich so ein Einsehen auf dessen Seite erzeugen und in der Folge ein Rechtsstreit verhindern. Ferner vermeiden Sie so, etwaige unbewusst nachteilige Formulierungen im folgenden Schriftverkehr zu verhindern, welcher Ihnen wohlmöglich in einem Rechtsstreit entgegengehalten werden könnte.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe für Ergänzungen gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marc N. Wandt
Rechtsanwalt




Nachfrage vom Fragesteller 18.02.2015 | 21:36

Sehr geehrter Herr Wandt,

vielen Dank für Ihre Antwort, die uns schon sehr weitergeholfen hat. Ungefähr so hatten wir uns das auch vorgestellt.

Zu der uns vom Vermieter gesetzten Frist hätten wir dennoch eine Frage: Sie raten uns ja, dem Vermieter anwaltlich zu begegnen. Dies ziehen wir mittlerweile auch in Betracht. Der Vermieter hat uns ja eine Frist zur Mängelbeseitigung bis kommenden Montag (also jetzt noch 2 Werktage) gegeben, bis dahin werden wir ja aber sicher kaum anwaltlich antworten können. Kann uns das in einem eventuell folgenden Rechtsstreit entgegengehalten werden? Und für den Fall, dass wir uns dagegen entscheiden, jetzt bereits einen Anwalt hinzu zu ziehen und erst einmal gar nicht mehr reagieren, kann uns dies eventuell im Falle eines Rechtsstreits negativ ausgelegt werden? Wir verstehen noch nicht ganz, ob die von dem Vermieter gesetzte Frist jetzt noch irgendeine Bedeutung für uns hat.

Wir wären Ihnen äußerst dankbar, wenn Sie uns das noch einmal kurz erklären könnten.

Vielen Dank nochmals für Ihre Hilfe!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.02.2015 | 09:33

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt.

Die Frist hätte nur dann Relevanz wenn Sie

a) ausreichend lang bemessen für den geforderten Arbeitsumfang wäre und

b) überhaupt eine Pflicht Ihrerseits bestünde, die entsprechenden Arbeiten vorzunehmen.

Beides müsste kummulativ vorliegen.

Hier käme allenfalls die Reparatur des im Übergabeprotokoll vermerkten Türblattes, unter Umständen noch das Reinigen des Balkonablaufes in betracht. Alle anderen vermeindlichen Mängel fehlen im Übergabeprotokoll, bzw. hätten bei Übergabe erkannt werden können. Deswegen sehe ich Relevanz nur bzgl. der beiden zuvor genannten Mängel.

Auch hier ist, wie bereits ausgeführt, eine Frist von 4 Werktagen sicher zu kurz. 10 Tage bis zwei Wochen wären diesbzgl. sicher angemessen.

Insoweit können Sie, auch ohne Anwalt, den ehemaligen Vermieter anschreiben und ihm mitteilen, dass Sie die o.g. Mängel bis zum 28.02. beseitigen werden, dies sollte bzgl. des Türblattes und einer einfachen Abflussreinigung zu bewerkstelligen sein. Die Behebung der weiteren "Mängel" lehnen Sie ab.

Ersatzweise können Sie den Vermieter natürlich auch bitten, die beiden Mängel auf Ihre Kosten zu beheben. Dies birgt natürlich das Risiko, dass etwas höhere Kosten entstehen, wobei sich der Vermieter bzgl. des Türblattes eigentlich auch noch den Abzug "neu für alt" entgegenhalten lassen müsste, sollte eine neue Tür eingebaut werden. Rein zur Streitvermeidung würde ich Ihnen allerdings raten, ohne Diskussion die Tür gegen eine gleichwertige zu ersetzen, die Kosten dürften sich im Rahmen halten und Sie signalisieren, wichtig für eine spätere juristische Auseinandersetzung, bzgl. des Türblattes Ihren guten Willen.

Selbstverständlich können Sie auch schweigen. Dies bedeutet zunächst erstmal nichts. Allerdings rate ich eher zur zuvor beschriebenen Vorgehensweise. Diese ist aus taktischen Gründen zu favorisieren.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Marc N. Wandt
Rechtsanwalt

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