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Mängelbeseitigung mit Verfahren ohne Zulassung oder Betrug bei Ausführung eines WDVS

21.10.2014 00:05 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Wir haben einen Werkvertrag mit einem Generalunternehmer (GU) für den Bau eines Einfamilienhauses geschlossen. Vereinbart wurden 11 Abschlagszahlungen nach Baufortschritt fällig werden, wovon eine der letzten Raten die Bezeichnung „Fertigstellung Innenputz" trägt. Von der Höhe der Rate (13% des Hauspreises) und von der Reihenfolge des Bauablaufplanes, sind hier auch die Außenputzarbeiten inkl. Wärmedämmverbundsystem (WDVS) enthalten. Beide Arbeiten, also Innen- und Außenputz inkl. WDVS, werden auch von demselben Subunternehmer (Sub) ausgeführt.

Aufgrund von terminlichen Schwierigkeiten, wurden zunächst nur die 12cm dicken Dämmplatten des WDVS auf der Fassade angebracht. Anschließend wurden die Innenputzarbeiten durchgeführt. Als mit 3 Wochen Abstand die Arbeiten an der Fassade weitergeführt werden sollten, bemerkte ich, dass sich einige der Dämmplatten gelöst hatten. Ein von mir hinzugezogener Sachverständiger (SV) löste ohne Werkzeuge zwei Platten aus dem Verbund heraus und stellte daraufhin fest, dass der Anteil der Klebefläche auf den Platten und dem Mauerwerk statt der vorgeschriebenen 40% nur ca. 10% betrug. Eine Prüfung mittels Klopfen ergab, dass sich bereits 20-30% aller Platten mindestens teilweise gelöst hatten.
An einigen Stellen, wurden die losen Platten durch lange Nägel an den noch festen Platten fixiert, um ein Herausfallen zu verhindern. An anderen Stellen hatte man Montageschaum in die Fugen gespritzt, um den Platten einen besseren Halt zu geben, was mir vor Wochen bereits aufgefallen war und dessen Sinn mir bisher noch nicht klar war.
Weiterhin stellte der SV fest, dass im Sockelbereich Perimeterdämmplatten verbaut wurden, welche die laut Bodengutachten geforderten Eigenschaften nicht aufweisen bzw. für den Einsatz nicht zugelassen sind.

Bei einem noch vor Ort durchgeführten Telefonat zwischen SV und Sub wurde vereinbart, den Hersteller des WDVS hinzuzuziehen, um eine Lösung zu finden. Am selben Tag wurden die Mängel auch beim GU und dessen Bauleiter angezeigt.

Tags darauf wurde ich vom Bauleiter darüber informiert, dass der Sub keine Mängel feststellen konnte und noch mal alle Platten überprüft hat und diese jetzt fest seien, wovon ich mich gern selbst überzeugen könne.
Zusammen mit dem SV musste ich allerdings feststellen, dass die beiden gelösten Platten wieder verklebt wurden und nun noch mehr Fugen mit Montageschaum ausgespritzt wurden. Außerdem hatten viele Platten 1 bis 4 Löcher mit jeweils 1 cm Durchmesser, aus denen teilweise Montageschaum herauslief. Das Entfernen einer solchen Platte brachte zum Vorschein, dass man die sich gelösten und somit klappernden Platten, punktuell an den Hohlstellen mit etwas Montageschaum hinterfüllt hatte, sodass sie beim Klopfen keine Klappergeräusche mehr von sich geben konnten.

Bei einem späteren Vororttermin mit Bauleiter, Sub, SV und Vertreter des WDVS-Herstellers hat sich der Sub bzgl. der Löcher und des Montageschaums ahnungslos gestellt. Der erst später hinzugekommene Vertreter des Herstellers argumentierte dann allerdings lautstark, dass man dies immer so machen würde, wenn solche Probleme auftreten. Einen vom SV geforderten Nachweis der Zulassung dieser Technik, konnte er allerdings bis heute nicht erbringen.

Ich muss noch erwähnen, dass ich bei Recherchen über alle am Bau beteiligten Subunternehmen herausfand, dass der, auch selbst auf der Baustelle tätige Geschäftsführer des Sub, die Putzfirma erst vor einer Woche gegründet hatte und davor in völlig anderen Baubranchen (Bautischlerei und Bauschlosserei) tätig war. Zudem hatte der Geschäftsführer in den letzten Jahren mind. dreimal seine Adresse geändert und besaß weder Festnetzanschluss noch Fax. Als ich den GU und den Bauleiter, welcher den Sub beauftragt hatte, damit konfrontierte, wurde versucht, mich mit widersprüchlichen Aussagen abzuspeisen. Letzten Endes gab man mir zu verstehen, dass mich das nichts anginge und ich auch nicht daran ändern könne und den beauftragten Sub akzeptieren müsse.

Aktuell wurden die Arbeiten an der Fassade gestoppt. Der SV fordert den Rückbau aller Dämmplatten. Der Bauleiter will warten, ob der Vertreter des Herstellers eine Zulassung für das „übliche Verfahren" liefern kann. Laut SV ist dies aber ausgeschlossen. Eine erneute Klopfprüfung ergab, dass sich nun noch etliche weitere Platten gelöst haben, was den geforderten Rückbau eigentlich noch bestätigen würde. Da sich Bauleiter, Sub und Vertreter allerdings persönlich kennen, soll hier offensichtlich unter allen Umständen versucht werden, die verpfuschte Fassadendämmung so zu belassen, bzw. mit dem „üblichen Verfahren" zu „sanieren".

Nun meine Fragen:

1. Laut Meinung des Sachverständigen handelt es sich hierbei um Betrug, da ein offensichtlicher Mangel wissentlich versucht wurde zu vertuschen. Stimmt diese Aussage?

2. Wenn 1. zutrifft, wie sollte ich mich dann jetzt verhalten?

3. Kann ich vom GU verlangen, den Vertrag mit dem Sub zu kündigen und eine andere Firma zu beauftragen, weil

a) der Sub keine Qualifikation zur Herstellung eines WDVS mitbringt
b) seine Mangelbehebung fehlgeschlagen ist und ich kein Vertrauen mehr habe bzw.
c) er bei der Behebung und schon vorher Betrug begangen hat?

4. Kann ich dem Sub notfalls „Hausverbot" erteilen?

5. Kann ich der Ausführung eines Verfahrens zur Befestigung ohne Zulassung widersprechen und den Rückbau der Dämmplatten erzwingen? Welche Möglichkeiten gibt es?

6. Vom GU habe ich die komplette Abschlagsrechnung „Fertigstellung Innenputz" erhalten. Da zu diesem Zeitpunkt laut Bauablaufplan die Fassade eigentlich schon hätte fertig sein müssen, aber nun eher ein Totalschaden ist, habe ich vom GU verlangt, die Rate auf zwei Raten aufzuteilen, was dieser jedoch ablehnt. Daraufhin habe ich der Zahlung mit der Begründung widersprochen, dass „der behauptete Bautenstand noch nicht erreicht ist", was in dieser Form im Werkvertrag als Voraussetzung der Zahlungsfälligkeit einer Rate vereinbart wurde. Da dies die letzte große und noch offene Rate ist, hätte ich andernfalls kein Druckmittel mehr, den Rückbau der Dämmplatten zu fordern. Darf ich dies tun oder wie sollte ich besser handeln?

7. Der Bauleiter versucht von Anfang an sämtliche Mängel zu bagatellisieren und scheut nachweislich selbst vor Lügen nicht zurück. Ich habe keinen Funken Vertrauen mehr zu dieser Person. Habe ich das Recht einen Bauleiterwechsel oder Ähnliches vom GU zu verlangen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Sie haben selbstverständlich Anspruch darauf, dass die Fassadendämmung an Ihrem Haus mangelfrei und nach den Regeln der Technik ausgeführt wird.

Die Frage nach einem eventuellen Betrug müssten Sie allerdings in der Abteilung Strafrecht einstellen. Eine Beantwortung von Fragen aus ganz unterschiedlichen Rechtsgebieten (Zivilrecht und Strafrecht) in einer gemeinsamen Fragestellung ist leider nicht möglich. Der Schwerpunkt Ihrer Anfragen liegt jedoch, so habe ich es Ihrer Schilderung entnommen, im Bereich der Mangelbeseitigung.

Da Sie ausschließlich mit dem GU vertraglich verbunden sind, haben Sie leider auf die Auswahl der Firmen, Bauleiter usw. keinen Einfluss. Daher hilft es Ihnen auch nicht, wenn Sie einem der Subunternehmer ein Hausverbot erteilen. Der Hausbau liegt einzig in der Verantwortung des von Ihnen beauftragten GU. Wie der GU es bewerkstelligt, ein mangelfreies Haus zu errichten, muss ihm überlassen werden. Insoweit trifft allein der GU die Entscheidungen darüber, welche Firmen er beauftragt, wen er als Bauleitzer einsetzt usw.

Wichtig ist, dass Sie den jetzigen Pfusch keinesfalls akzeptieren.

Die genaue rechtliche Herangehensweise richtet sich u.a. danach, ob Sie bei Abschluss des Werkvertrages mit dem GU die VOB vereinbart haben oder ob sich der Bauvertrag nach dem BGB richtet. Dies müssten Sie den vertraglichen Regelungen entnehmen.

In beiden Fällen muss jedoch der GU schriftlich unter Fristsetzung aufgefordert werden, die vorliegenden Mängel an der Fassadendämmung zu beseitigen. Ihr Sachverständiger wird sicher auch wissen, ob und ggf. welche DIN oder sonstigen Bauvorschriften beim Anbringen des Wärmeverbundsystems zu beachten und einzuhalten sind. Ein schriftliches Kurzgutachten Ihres Sachverständigen, das Sie dem Mangelbeseitigungsverlangen beifügen, wäre auf jeden Fall hilfreich.

Die Mangelbeseitigung als solche müssten Sie allerdings zunächst dem GU als Ihrem Vertragspartner überlassen. Ob hierzu alle Dämmplatten zu entfernen sind, kann nur ein Bausachverständiger beurteilen.

Bis zur Mangelbeseitigung können Sie entsprechende Beträge zurückbehalten. Anschließend sollten Sie die Mangelbeseitigung durch einen Bausachverständigen prüfen lassen. Das Ergebnis muss auf jeden Fall so sein, dass Sie eine vorschriftsmäßige und mangelfreie Fassadendämmung haben.

Sollte seitens des GU allerdings der Mangel an sich abgestritten werden, kommen Sie um ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren nicht herum. Im Rahmen dieses Verfahrens wird ein gerichtlich besteller Sachverständiger überprüfen, ob ein Baumangel vorliegt und wie hoch die Kosten der Beseitigung sind. Wenn der Wert über 5.000,00 Euro liegt, herrscht Anwaltszwang.

Für ein Beweissicherungsverfahren müssten Sie daher aller Voraussicht nach ohnehin anwaltliche Hilfe eines Fachkollegen vor Ort in Anspruch nehmen. Ich empfehle Ihnen aber, auch schon im jetzigen Stadium einen Kollegen einzuschalten, um eine professionelle Sicherung Ihrer Ansprüche durchzusetzen. Dies kann nicht im Rahmen einer Erstberatung über diese Plattform geleistet werden.

Einen Bauleiterwechsel können Sie zwar vorschlagen, ein Anspruch hierauf besteht jedoch, wie oben bereits ausgeführt, nicht.


Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Dies gilt jedoch nicht für neue oder nun neu aufgetretene Fragen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 27.10.2014 | 23:29

Sehr geehrter Herr Lemmer,

vielen Dank für Ihre Antwort. Es handelt sich um einen Bauvertrag nach BGB. Sie schreiben, dass ich bis zur Mangelbeseitigung entsprechende Beträge zurückbehalten kann. Würden Sie dazu aber bitte genauer die unter 6. beschriebene Problematik eingehen.

Das Bauunternehmen behauptet, dass die Leistung "Innenputz" komplett fertiggestellt ist und verlangt aus diesem Grund auch die Zahlung der vollen Rate. Die Leistung "Außenfassade" oder "WDVS" wird aber bei keiner anderen Rate genannt. Wie soll ich also den Rückbehalt begründen? Habe ich überhaupt ein Zurückbehaltungsrecht, wenn mir eine Bürgschaft für die Vertragserfüllung über 5% der Hausbausumme als Sicherheit übergeben wurde?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.10.2014 | 00:45

Sehr geehrter Fragesteller,

bitte haben Sie Verständnis dafür, dass im Rahmen einer Online-Erstberatung, wie von Ihnen gebucht, in der Regel ein Fall nicht abschließend bearbeitet werden kann. In Ihrem Fall wären mir hierfür z.B. unbedingt das gesamte Vertragswerk sowie die Ihnen zugegangene Abschlagsrechnung des Bauunternehmers vorzulegen. Ohne Einsichtnahme in diese Unterlagen kann eine abschließende Stellungnahme daher nicht erfolgen. Ich hatte daher auch angeregt, dass Sie einen Fachkollegen vor Ort einschalten.

Nun zu Ihren Nachfragen:

Die von Ihnen im Punkt 6 angesprochene Problematik stellt sich nicht, da die angeforderte Abschlagszahlung rechtlich gesehen nur eine Anzahlung auf den vertraglich vereinbarten Gesamtpreis darstellt. Die Leistung " Fertigstellung Innenputz" stellt insoweit nur die Fälligkeitsvoraussetzung für diesen Teilbetrag dar.

Sie haben wegen der Mangelhaftigkeit des Wärmedämmverbundsystems (WDVS) ein Zurückbehaltungsrecht, auch wenn das WDVS in keiner der Abschlagsrechnungen aufgetaucht ist.

Die von Ihnen angesprochene Bürgschaft, zu deren Stellung der Bauträger ohnehin gesetzlich verpflichtet ist, spielt vorliegend keine Rolle. Das Zurückbehaltungsrecht besteht unabhängig von dieser Bürgschaft.

Die Höhe des Einbehalts richtet sich nach den voraussichtlichen Kosten der Mangelbeseitigung. Gemäß § 641 Abs. 3 BGB können Sie das Doppelte der Mangelbeseitigungskosten zurückbehalten.

Von den Behauptungen des Bauunternehmers sollten Sie sich nicht irritieren lassen. Schließlich sind Sie ja zahlungswillig, und der Bauunternehmer bekommt sein Geld, sobald das WDVS mangelfrei ist.

Ich hoffe, auch die Nachfragen verständlich beantwortet zu haben und wünsche Ihnen für das Gelingen Ihres Bauvorhaben viel Erfolg.

Freundliche Grüße

Frank Phileas Lemmer, Rechtsanwalt

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