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Mängelbeseitigung / Mietausfallsschaden


26.04.2005 15:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Guten Tag,

am 29.03.2005 haben erfolgte die Wohnungsrücknahme der von uns bis Ende März angemieteten Wohnung. Im Abnahmeprotokoll wurde festgehalten, dass von uns durchgeführte malermäßige Aussbesserungsarbeiten an den Wandflächen nicht fachgerecht durchgeführt worden seien. Des Weiteren wurde eine Abplatzung an einem Türrahmen sowie ein nicht montierter Spiegel bemängelt.

In einem Schreiben der Hausverwaltung vom 14.04.2005 teilte man uns dann mit, dass wir diese Mängel fachgerecht zum 27.04.2005 zu beheben hätten. Zudem teilte man uns mit, dass wir die Holzdielenböden, welche wir bei Einzug auf eigene Kosten abgeschliffen und geölt hatten, fachgerecht aufzuarbeiten seien (im Übergabeprotokoll ist dies nicht festgehalten worden). Der Vermieter unterstellt uns eine Beschädigung des Fußbodens (Vertiefungen und Wellen) in einem der Zimmer. Hierzu ist zu sagen, dass wir, wie bereits erwähnt, zu Beginn des Mietverhältnisses in Eigenarbeit und auf eigene Kosten die Dielenböden, welche sich in einem äußerst unansehnlichen Zustand befanden (hiefür haben wir Zeugen), abgeschliffen und geölt haben. Die vom Vermieter bemängelten Beschädigungen des Fußbodens sind eindeutig nicht unser Verschulden. Die Vertiefungen müssen, unserer Vermutung nach durch ein unsachgemäßes Entfernen von Teppichkleber o.ä. entstanden sein. Selbst durch mehrmaliges Überschleifen waren die Unebenheiten nicht zu beseitigen, so dass wir schließlich von weiterer Bearbeitung des Bodens abgesehen haben. Der Vermieter unterstellt uns jetzt, dass wir diese Arbeiten, da in Eigenregie und nicht durch einen Fachbetrieb ausgeführt, nicht fachgerecht durchgeführt hätten und somit der Schaden entstanden sei. Wenn dem tatsächlich so wäre, dann müssten doch die Dielenböden in sämtlichen Räumen (104 Quadratmeter Altbau, 4 Zimmer mit Dielenböden) beschädigt sein!?!

Was die Malerarbeiten anbelangt, verhält es sich so, dass wir die Wohnung lediglich 6 Monate bewohnt haben und bereits in einen nicht ganz ordnungsgemäßen Zustand übernommen haben. Im Übernahmeprotokoll wurden bereits Mängel festgehalten. Zum Spiegel ist zu sagen, dass ich den Makler noch darauf hingewiesen habe, dass der Spiegel nicht angebracht ist und angeboten habe, dies nachzuholen und den Übergabetermin zu verschieben. Er lehnte lachend ab und sagte, dies solle ja wohl kein Problem darstellen und wäre deshalb nicht nötig.

Die Hausverwalterin weist in ihrem Schreiben darauf hin, dass wir „bis zu einer mängelfreien Rückgabe und möglicherweise erst dann möglichen Neuvermietung zur Mietzahlung verpflichtet sind“.

Nun wüssten wir gerne, in welchem Umfang wir den Forderungen des Vermieters entsprechen müssen. Uns drängt sich nämlich der Verdacht auf, dass man sich an uns „rächen" bzw."gesund stoßen“ möchte (um es mal etwas überspitzt zu formulieren). Dieser Verdacht resultiert auf vorangegangenen Unstimmigkeiten im Mietverhältnis, die ich hier kurz zu umreißen versuche:

Seit Bezug der Wohnung Ende September 2004 waren wir erheblichen Lärmbelästigungen der Familie, welche die Wohnung über uns bewohnte, ausgesetzt. Wir haben in den darauf folgenden drei Monaten immer wieder das direkte Gespräch mit den Mitmietern gesucht, jedoch ließ sich keine Klärung erzielen, so dass wir uns im Dezember 2004 dann schließlich gezwungen sahen, die Hausverwaltung einzuschalten.
Da uns von Seiten der Hausverwaltung trotz der Bitte um baldige Stellungnahme nach 14 Tagen keine Reaktion vorlag und sich die Wohnsituation noch verschlechtert hatte, reichten wir zum 31. Dezember 2004 die Kündigung ein.
Der Kündigung folgte ein Schreiben in einem höchst unangemessenen Ton. Wir verzichteten jedoch auf eine weitere Auseinandersetzung.
In den folgenden drei Monaten besichtigte eine ganze Reihe von Interessenten die Wohnung, jedoch gelang es der Hausverwaltung nicht, einen Nachmieter zu finden. Uns wundert dieser Sachverhalt nicht, da der Lärm unüberhörbar war bzw. Nachbarn, die von potentiellen Nachmietern zur Situation im Haus befragt wurden, ehrliche Auskunft über die Ruhestörungen erteilten.
Die Hausverwaltung behauptet ja nun, dass die Wohnung aufgrund der Mängel noch nicht weiterzuvermieten sei. Das können wir uns bei der Sachlage aber kaum vorstellen.

Unsere Frage an Sie:
Wie können wir uns wehren?
Welchen Forderungen müssen wir nachkommen (speziell fortlaufenden Mietzahlung bis zur möglichen Neuvermietung)?
Wie schätzen Sie unsere Chancen ein, sollte es zu einem Rechtsstreit kommen?
Macht es unter dem Aspekt des Kostenfaktors Sinn, einen Anwalt einzuschalten?
Falls wir einen Anwalt beauftragen, wäre ein Kostenrahmen vorherzusehen?

Vorab vielen Dank für Ihre Hilfe.



Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Grundsätzlich kann der Vermieter verlangen, daß Sie Schäden, die Sie zu verantworten haben, beseitigen bzw. durchzuführende Arbeiten nachholen.

Was den Boden angeht, sind Sie natürlich nicht zur Schadensbeseitigung bzw. -ersatz verpflichtet, wenn Sie die Schäden nicht verursacht haben. Die Beweislast liegt beim Vermieter: Er müsste Ihnen nachweisen, daß Sie die Vertiefungen und Wellen im Fußbodenbelag verursacht haben. Dieser Nachweis wird ihm, nach Ihrer Schilderung, nicht gelingen, so daß Sie sich in diesem Punkt keine Sorgen machen sollten.

Das gilt auch für Schönheitsreparaturen: Sofern Sie sich nicht indiviudualvertraglich dazu verpflichtet haben, bei Auszug Malerarbeiten vorzunehmen, wird der Vermieter diese Arbeiten nach dieser kurzen Mietzeit auch nicht formularvertraglich verlangen können. Etwas anderes würde nur in Betracht kommen, wenn Sie über die normale Abnutzung hinausgehende Beschädigungen verursacht hätten, was ich aber nicht unterstelle.

Den Spiegel sollten Sie noch anbringen, aber alle weiteren Forderungen zurückweisen.

Den Mietausfallschaden wird der Vermieter nur verlangen können, wenn er nachweisen kann, daß er einen Nachmieter gehabt hätte, der die Wohnung nur wegen des nicht montierten Spiegels nicht zum 1.4. anmieten wollte, was kaum der Fall sein wird. Die anderen Mängel gehen, wie erwähnt, nicht zu Ihren Lasten, so daß auch eine daran gescheiterte Neuvermietung Ihnen nicht vorgeworfen werden kann.

Sie sollten also dem Vermieter anbieten, den Spiegel noch zu montieren, gleichzeitig aber die nicht geschuldeten Arbeiten ablehnen. Rechnet der Vermieter mit angeblichen Ansprüchen gegen Ihre Kaution auf, die Sie sicherlich gestellt haben werden, wird Ihnen nur der Rechtsweg verbleiben. Welche Kosten dabei entstehen, hängt von der Höhe des Kautionsguthabens und etwaiger Gegenforderungen des Vermieters ab und kann pauschal nicht gesagt werden. Auf jeden Fall sollten Sie nicht klein beigeben, sondern unberechtigte Forderungen des Vermieters zurückweisen und Ihren Kautionsrückzahlungsanspruch im Zweifel anwaltlich durchsetzen, denn sicherlich werden auch Sie nichts zu verschenken haben.

Gerne dürfen Sie sich zur Durchsetzung Ihrer Rechte an mich wenden.

Ich hoffe, Ihnen zunächst mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt





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Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de
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