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Mängelanzeige nach Immobilienkauf

| 25.08.2014 08:57 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Stefanie Lindner, Dipl.-Jur.


Ich habe am 16.07.2014 ein Haus gekauft. Es war als Bungalow unter der Rubrik Einfamilienhaus vom Makler angezeigt und auch so verkauft worden. Das Haus hat einige Mängel, die sichtbar und von mir akzepiert waren. Nachdem ich die Wandverkleidung (war immer nur an der Außenwand) entfernt habe, konnte ich neuen und alten Schimmelbefall feststellen. Nachdem ich den Füßbodenbelag im Schlafzimmer entfernt habe, stellte ich fest, dass der Unterboden (dieser Teil des Hauses ist nicht unterkellert) fleckenhaft, brüchig, mit tiefen Rissen und teilweise nur 2cm dick ausgeführt war. Es war keine Sperrschicht und auch kein regulärer Estrich vorhanden. Die Risse und Unebenheiten waren mit Ausgleichsmasse ausgefüllt. Der Fußboden muss nun total entfernt und neu aufgebaut werden.
Diese Mängel waren durch mich vorher nicht feststellbar, ich kann ja schlecht bei der Besichtigung verlangen, dass die Wand, oder der Fußboden geöffnet wird. Ich gehe davon aus, daß der Verkäufer über den Zustand Bescheid wusste, denn er hat den nachträglichen Aus- und Anbau seiner vormaligen Gartenlaube selbst betrieben. Beim Kauf erhielt ich weder von der Maklerin, noch vom Verkäufer den Hinweis, dass es sich um einen Um- bzw. Anbau einer ehemaligen Gartenlaube handelt. Ich habe den Verkäufer in formiert, aber er hat mir über die Maklerin mitteilen lassen, dass das alles nicht mehr sein Problem sei. Ich wollte ihm einen Vergleich anbieten, rechne aber mit eine Absage. Was soll ich jetzt tun ?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Da das Haus, das Sie kürzlich erworben haben, Ihrer Schilderung nach zahlreiche Mängel aufweist, können Sie die Mängelgewährleistungsrechte geltend machen. Welche Sie wählen, hängt von Ihren Absichten ab. Möchten Sie das Haus behalten, können Sie den Verkäufer zur Nacherfüllung auffordern, d.h. dieser muss die Mängel beseitigen, vgl. §§ 437 Nr.1, 439 BGB. Zugleich können Sie den Kaufpreis mindern, §§ 437 Nr.2, 441 BGB. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Minderwert, den das Haus aufgrund des Mangels aufweist.
Wollen Sie das Haus aufgrund der Mängel nicht behalten, können Sie vom Kaufvertrag zurücktreten, §§ 437 Nr. 2, 323 bzw. 326 BGB oder Schadensersatzansprüche geltend machen, §§ 437 Nr.3, 280 BGB. Zuvor müssen Sie dem Verkäufer allerdings eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Eine solche ist dann nicht erforderlich, wenn der Verkäufer sich ernsthaft und endgültig weigert. Dies dürfte in Ihrem Fall so sein. Allerdings ist in Anbetracht eines späteren Gerichtsverfahrens erforderlich, dass Sie die Fristsetzung nachweisen können, daher sollten Sie eine solche Aufforderung auf jeden Fall schriftlich vornehmen und die Aufforderung per Einschreiben mit Rückschein versenden oder die Aufforderung im Beisein eines Freundes an den Verkäufer übergeben.

Problematisch an der Sache ist allerdings, dass im notariellen Kaufvertrag in der Regel die Haftung des Verkäufers ausgeschlossen wird. Ob dies bei Ihnen auch der Fall ist, können Sie durch einen Blick in den Kaufvertrag feststellen. Liegt kein Haftungsausschluss vor, können Sie Ihre Mängelrechte gerichtlich durchsetzen. Wenn allerdings ein Haftungsausschluss vereinbart wurde und dies ist meistens der Fall, müssen Sie dem Verkäufer nachweisen, dass dieser eine Garantie dafür übernommen hat, dass keine Mängel bis auf die bekannten vorhanden sind, oder dass er die Mängel arglistig verschwiegen hat. Eine Garantie kann nur dann angenommen werden, wenn die Mängelfreiheit zugesichert wurde. Daran sind hohe Anforderungen zu stellen.
Auch der Nachweis der Arglist ist nicht einfach zu führen. Sie müssen dem Verkäufer nachweisen, dass dieser die Mängel kannte und Ihnen bewusst verschwiegen hat.
Da Ihnen dies als Laie nahezu unmöglich ist, werden Sie einen Gutachter beauftragen müssen.
Dieser stellt die Mängel fest und zugleich auch, ob diese bereits vorlagen als Eigentum des Hauses auf Sie überging. Ebenso kann dieser u.U. auch erkennen, ob die Mängel für einen Laien und damit für den Verkäufer erkennbar waren. Dies ist nötig, damit der Verkäufer überhaupt davon Kenntnis haben konnte. Bei Ihrem Verkäufer könnten allerdings geringere Anforderungen zu stellen sein, da er den Aus- und Anbau der Gartenlaube selbst vorgenommen hat.
Wenn der Verkäufer sich weigert, sich mit Ihnen zu einigen, haben Sie die Möglichkeit, dass Sie diesen über einen Anwalt auffordern lassen, dass er z.B. aufgrund einer Minderung einen Teil des Kaufpreises zurückerstattet oder die Mängel beseitigt, ggf. auch Schadensersatz leistet. Es kommt darauf an, welches Vorgehen Sie wünschen. Reagiert der Verkäufer hierauf nicht, bleibt Ihnen nur der Gerichtsweg.
Ein solcher Prozess dürfte aufgrund der Erforderlichkeit eines Gutachtens eher kostspielig werden.
U.U. ist auch daran zu denken, gegen den Makler vorzugehen.

Aufgrund des von Ihnen angegebenen Wohnorts weise ich darauf hin, dass sich meine Ausführungen auf die deutsche Rechtslage beziehen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Stefanie Lindner

Nachfrage vom Fragesteller 25.08.2014 | 10:12

Ich beziehe mich eigentlich nur auf ein eingiges Zimmer, was früher vielleicht mal eine Terasse war. Es ist 19,8 m²groß (von insgesamt 83 m²). Der Raum ist so nicht bewohnbar, also kein Wohnraum. Im Notarvertrag sind Mängel ausgeschlossen, außer Arglist und Gesundheitsgefährdung."gekauf wie gesehen" ist nicht aufgeführt. Es bleibt zu klären, ob 'als Einfamilienhaus bewohnt' auch gleich Einfamilienhaus ist und ob ein umfangreicher Umbau zum bewohnbaren Eigenheim unter der Rubrik Einfamilienhaus deklariert werden darf.

vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.08.2014 | 10:36

Die Deklarierung ist für Ihr Gewährleistungsrecht unbedeutend. Auch eine Falschbezeichnung schadet nicht. Sie haben den Bungalow besichtigt. Zugleich waren der Verkäufer und Sie sich einig, dass der Bungalow verkauft werden soll. Es ging genau um diese Immobilie, unabhängig davon, ob diese noch als Einfamilienhaus bzw. „als Einfamilienhaus bewohnbar" nach dem Umbau bezeichnet werden darf.

Aufgrund Ihrer Angaben und ohne genauere Kenntnisse von der Immobilie kann ich Ihre Frage, ob es sich noch um ein Einfamilienhaus, handelt bzw. als solches bewohnbar ist, nicht beantworten. Auch dies wird u.U. nur ein Gutachter können.

Hinsichtlich der Gesundheitsgefährdung, die im Kaufvertrag vom Haftungsausschluss ausgenommen wurde, kann je nach Formulierung der Klausel ggf. an eine Gesundheitsgefährdung durch gesundheitsschädliche Schimmelpilze gedacht werden. Solche sind häufig bei Schimmelbefall in Häusern vorhanden. Dann könnte sich der Verkäufer bei Vorliegen solcher Pilze nicht auf den Haftungsausschluss berufen.

Mit freundlichen Grüßen
Stefanie Lindner

Bewertung des Fragestellers 25.08.2014 | 16:57

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"Ohne die Unterlagen zu kennen, war die Antwort ausreichend. Es läuft eben immer wieder auf den Gutachter hinaus. Der Käufer ist also immer der angeschmierte, weil er die Absicht nachweisen muss.
Schreiben Sie eine Broschüre zum Kauf eines Hauses und wir und Ihre Brieftasche freuen sich.
Danke für die schnelle Antwort"
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 25.08.2014 4,8/5,0
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