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Mängelanzeige durchläuft drei Vermieter ohne Erfolg

| 27.03.2019 14:33 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


16:30

Zusammenfassung: Mietminderung bei Rattenplage

Sehr geehrte Anwälte,

in meinem Fall geht es um eine im Mai 2017 geschriebene Mängelanzeige an den Vermieter.
Es handelt sich zum einen um Ameisen, welche sich an den Hauswänden in Form von ganzen Ameisen-Straßen als auch im Haus befinden. Im Kellergang befindet sich ein Trockenraum für die Wäsche. Die Ameisen fraßen von unten ein Loch mit ca. 5 cm Durchmesser in den Boden und kamen dort heraus. Für die Schließung dieses Loches zeigte ich den Mangel an. Für die Beiseitigung der Ameisen kaufte ich als Mieter selbst im Handel etwas.

Der große Mangel betrifft eine Rattenplage im Hof und in den Kellern. Die Anlage unserer Wohnblöcke (Hausnr. 3-25) beinhaltet auch einem großen Hinterhof mit Spielplatz und Wäscheplatz. Das Gebäude selbst stammt von 1930 und wurde vollständig saniert. Auf der Vorderseite befindet sich in ca. 25 Meter Entfernung der sog. Schlossteich.

Unter den Balkonen, die sich im Hinterhof befinden wurden Hecken, Sträucher und vor allem ein Bodendecker (Cotoneaster) gepflanzt. Dieser Bodendecker ist jetzt ca. 50 cm hoch und darunter befindet sich das Laub vom Vorjahr bzw. das verrottete Laub von Vorjahren.
Genau unter diesem Bodendecker nisten unter anderem viele Ratten, die sich auch tagsüber zeigen und einfach über Wiesen und Wege laufen. Sie sitzen unter den viereckigen Gullydeckeln, welche große Zwischenräume haben.

Natürlich findet man nicht einen Abfallcontainer, in dem sich nicht so ein hässliches Tier befindet. Die aufgestellten Fallen ignorieren sie, da Ratten sehr schlaue Tiere sind und auf Zusammenhalt bedacht sind. Wenn eine Ratte an diesem Futter, welches ein Lockmittel enthält verstirbt, gehen die anderen nicht mehr an diese Fallen heran.

Natürlich stellte ich für die Mängelbeseitigung eine Frist und kürzte ab Juni 2017 die Warmmiete, um 10%. Den gekürzten Betrag überwies ich mit dem zusätzlichen Vermerk im Verwendungszweck „Unter Vorbehalt". Doch es tat sich 2 Monate nichts.
Ab Juli 2017 fand ein Vermieterwechsel statt, jedoch nur für einen Monat. Dieser Vermieter verlangte von mir eine Aufklärung aufgrund der gekürzten Miete. Dieser Aufforderung bin ich nachgekommen und obwohl lediglich nur die vorhandenen Rattenfallen aus Pappe teilweise erneuert wurden, genehmigte mir der Vermieter (Schreiben Februar 2018) nur für drei Monate die von mir gekürzte Miete. Der Mietmangel wurde also anerkannt. Ich beendete die Kürzung und zahlte die Miete wieder in vollem Umfang.

Bei den Ameisen hat sich dagegen bis heute nichts getan, außer dass sich das Loch vergrößerte.

Ab Juli 2017 stellten sich wieder neue Vermieter vor, die derzeit noch im Amt sind. Diese Vermieter reagierten auf meine Schreiben zum Teil überhaupt nicht, veranlassten aber, dass im Außenbereich der gesamten Anlage neue Rattenfallen aus Plastik mit Futterlockstoffen aufgestellt wurden.

Ich erhielt nie ein Schreiben, dass der Mangel behoben sei. Danach folgten Briefe und Emails über ein nicht ausgeglichenes Mietkonto mit der Aufforderung der sofortigen Zahlung.
Natürlich beschrieb ich auch dieser neuen Vermietung die ganze Aktion in schriftlicher ausführlicher Form und erklärte, dass eine dreimonatige Genehmigung nicht rechtens wäre, weil der Mangel nicht mit dem Aufstellen neuer Fallen beseitigt wurde.

Ich wohne seit 2005 zusammen mit meinem Mann hier in dieser Wohnanlage und sprach auch mit einer Fa. für Schädlingsbekämpfung, die hier schon oft zwecks dieser Rattenplage bestellt wurde. Nach Aussage dieser Fa. müssten die Rohre, durch die die Ratten laufen erneuert werden, da sie an vielen Stellen zerfressen und kaputt wären. Sie betonten ausdrücklich, dass ein Aufstellen von Fallen nicht ausreichen würde und kaum Erfolge bringen könnte. Die Erneuerung der Rohre ist natürlich das A und O aber für die Vermietung zu aufwendig und mit hohen Kosten verbunden.

Eine Schriftsache über die Aussagen der Schädlingsbekämpfungsfirma habe ich leider nicht, ließe sich aber leicht beschaffen.
In meiner Mängelanzeige forderte ich auch die Entfernung der Bodendecker unter den Balkonen, da diese Paradiese für Ratten sind und bei Nichtvorhanden auch keine Schlupflöcher mehr bieten würden. Alternativ könnte einfach Grassamen diese freien Flächen ersetzen.
Zudem wäre es einerseits weniger Arbeit für die Hausmeisterfirma, deren Kosten letzten Endes die Mieter zu tragen haben.

Nachbarn als Zeugen und eine Art Aufzählung sind auch Inhalt der Mängelanzeige. Es gibt hier 168 Wohnungen und es leben zum größten Teil junge Familien mit Kindern hier, so dass diesen Eltern auch recht wäre, wenn der Austausch der Bodendecker mit Gras stattfinden könnte.

Als letzten wichtigen Hinweis muss ich noch sagen, dass mein Mann und ich in Scheidung liegen und ich mich in der gleichen Wohnanlage für eine neue freie Wohnung beworben habe. Mein Mann verbleibt in der jetzigen Wohnung.

Die dritte und jetzige Vermietung spricht sich gegen eine gerechtfertigte Mängelanzeige aus und fordert, trotz der dreimonatigen Genehmigung des Vormierters, die Gesamtsumme aller Monate der 10 % Kürzung = 8 Monate zur sofortigen Nachzahlung. Gründe sind der Schlossteich und die Tatsache, dass es dann normal wäre, dass sich hier Ratten verstärkt aufhalten und die neuen Fallen aus Plastik, die immer noch nicht ihren Zweck erfüllt haben. Nicht eine einzige Ratte nähert sich diesen Fallen.

Trotz dass mein Mann in der jetzigen Wohnung verbleibt, wird mir die neue Wohnung, für die ich mich beworben habe, verweigert – aus dem Grund, Mietschulden !!

Ist das rechtens??? Kann ich dagegen vorgehen – wie?


Ich bin schwerbeschädigt, Mitte 50 und bekomme seit 7 Jahren die volle Erwerbsminderungsrente. Ich habe eine Herzerkrankung und eine starke Phobie beim Anblick von Ratten. Die sind dann jedesmal auch Auslöser von Panikattacken.

Muss ich die von mir gekürzte Miete nachzahlen? Wenn ja, auch die bereits genehmigten drei Monate?

Darf der Vermieter mir die neue Wohnung verweigern, obwohl mein Mann in der jetzigen Wohnung allein als Mieter verbleibt und alle damit verbundenen Rechte und Pflichten übernimmt ???

Würde ein ärztliches Attest etwas nützen, mehr als nur Fallen gegen die Beseitigung der Ratten aufzustellen? Ich kann weder in den Keller noch zu den Abfallcontainern gehen. Das ist für mich der totale Horror.


Ich wäre für Hilfe sehr dankbar.

Frau R.
27.03.2019 | 15:16

Antwort

von


(277)
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfragen möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zur Mietminderung aufgrund des Rattenbefalls ist es zunächst so, dass Sie einen gesetzlichen Anspruch auf Mietminderung in angemessener Höhe haben. Dieser Anspruch besteht völlig unabhängig davon ob die Vermieterseite sich mit der Mietminderung "einverstanden erklärt" oder nicht. Der Minderungsanspruch entsteht ab dem erstmaligen Auftreten des Mietmangels kraft Gesetzes und endet erst nachdem der Mietmangel beseitigt wurde. Bereits die zeitlich befristete "Genehmigung" des Vorvermieters ist daher in rechtlicher Hinsicht ohne Belang. Selbstverständlich muss sich überdies auch Ihr aktueller Vermieter eine angemessene Mietminderung bis zur Beseitigung der Rattenplage gefallen lassen. Ein Anspruch auf Rückerstattung der in der Vergangenheit zu Recht geminderten Mieten besteht ebenso wenig.

Soweit die Vermieterseite trotz Mietminderung den Mietmangel nicht abstellt, so können Sie den Vermieter gerichtlich über eine sog. Instandsetzungsklage verpflichten die erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen um der Rattenplage Herr zu werden.

Ein Anspruch auf den Abschluss eines neuen Mietvertrages innerhalb der Wohnanlage erwächst Ihnen hieraus jedoch nicht. Auch unter Berücksichtigung der von Ihnen dargelegten Umstände und selbst wenn die behaupteten Mietschulden nicht bestehen haben Sie grundsätzlich keinen durchsetzbaren Anspruch auf Neuvermietung einer anderweitigen Wohnung. Hier gilt grundsätzlich die sog. Vertragsfreiheit.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie in dieser Angelegenheit weitergehende anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Kanzlei gerade auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden. Soweit Sie rechtschutzversichert sein sollten, kann zudem auch eine kostenfreie Deckungsanfrage für Sie gestellt werden.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

Nachfrage vom Fragesteller 27.03.2019 | 16:15

Ich habe doch noch eine kurze Nachfrage:

"Müssen Mieter, die unmittelbar an einem Teich in einer Großstadt wohnen, sich mit einer aufkommenden hohen Rattenplage einlassen und diese erdulden oder haben diese Mieter das gleiche Recht wie andere, die nicht an Gewässern leben?

Danke im voraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.03.2019 | 16:30

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Nachfrage beantworte ich Ihnen gern wie folgt:

Unabhängig von der räumlichen Nähe zu einem Gewässer haben Mieter selbstverständlich einen Anspruch darauf, dass die Mietsache frei von Ratten gehalten wird. Soweit die Vermieterseite der Auffassung ist, dass Mieter die an einem Teich in einer Großstadt wohnen, grundsätzlich Rattenbefall zu erdulden haben, so dürfte eine solche Rechtsauffassung vor keinem deutschen Gericht standhalten.

Ich hoffe ansonsten, auch Ihre Nachfrage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für Ihre positive Bewertung. Schön, dass meine Beratung Ihren Erwartungen entsprochen hat.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.03.2019 | 15:50

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Trotz meiner sehr langen Fragestellung und des sich darstellenden Wirrwarrs
wurde alles sehr freundlich und sehr zufriedenstellend behandelt.

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 27.03.2019
5/5,0

Ich bedanke mich ganz herzlich für die verständliche und ausführliche Antwort.
Trotz meiner sehr langen Fragestellung und des sich darstellenden Wirrwarrs
wurde alles sehr freundlich und sehr zufriedenstellend behandelt.

Sie haben meine absolut vollste Empfehlung.
Dankeschön


ANTWORT VON

(277)

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90451 Nürnberg
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