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Mängelanzeige, Mietminderung?

| 01.03.2012 21:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Sehr geehrte Damen und Herren,

Zum 01.02.2012 haben ich und mein Freund eine 3-Zimmer-Wohnung in Oldenburg bezogen. Nach einigen Tagen in der neuen Wohnung fiel uns auf, dass die Balkontür nicht auf Kipp zu stellen ist. Nach einem Anruf bei der Immobilienverwaltung und der Bitte um Weiterleitung an den Eigentümer kam auch schnell eine Firma, die sich die Tür anschaute. Diese stellte fest, dass das Schloss ersetzt werden müsse, es für diese Tür wahrscheinlich jedoch keine Ersatzteile mehr gibt und der Eigentümer wahrscheinlich sowieso keine neue Tür einbauen wird (da er diesen schon kennt). Damit können wir uns abfinden, da die Tür und auch der Balkon trotzdem nutzbar sind. Nun fiel uns einige Tage später bei böigem Wetter jedoch auf, dass die Tür undicht ist. Dies bemerkten wir, da fast durchgehend ein lautes pfeifen zu hören war. Zudem dringt Feuchtigkeit in das Mauerwerk ein, weshalb die Wand an der linken unteren Seite der Balkontür feucht und leicht schimmlig ist. Nun haben wir der Immobilienverwaltung diesmal eine Mängelanzeige geschrieben, die wie folgt lautet:


Sehr geehrte Frau O.,

in unserer Wohnung ist folgender Mangel aufgetreten:

Die Balkontür in unserer Wohnung schließt nicht vollständig ab und ist dadurch undicht. Ein Luftzug ist an der linken Seite der Tür deutlich spürbar und ab einer gewissen Windstärke ist auch ein durchgehendes pfeifen zu hören. Zudem dringt Feuchtigkeit in das Mauerwerk ein und es kommt im unteren Tür-/Wandbereich zu Schimmelbildung.

Da sie gemäß § 536 BGB zur Instandhaltung verpflichtet sind, bitte ich Sie, den Mangel innerhalb von zwei Wochen spätestens jedoch bis zum 20.03.2012 beseitigen zu lassen.

Als Antwort auf unseren Brief kam dann einige Tage später nur das Übergabeprotokoll von der Wohnungsübergabe, welches wir zur Kenntnis nehmen sollten. Jedoch wurde absolut kein Bezug auf unsere Mängelanzeige genommen. Es ist so, dass im Übergabeprotokoll nicht vermerkt ist, dass die Tür einen Mangel hat. Jedoch war dies für uns auch nicht gleich ersichtlich, weshalb es sich unserer Meinung nach um einen verdeckten Mangel handelt.

Wenn nach Ablauf der Frist nun nichts geschieht, haben wir uns überlegt, die Miete um 5 % zu kürzen, bis der Mangel beseitigt wurde. Jedoch sind wir uns unsicher, ob wir das einfach so machen können und ob 5% in Ordnung sind.

Vielleicht können sie uns ja kurz ein Feedback geben, ob wir bis jetzt richtig reagiert haben und wie wir mit der Mietminderung verfahren sollten. Denn das Pfeifen bei Windstärke ist wirklich sehr störend und wir befürchten, dass dies auch Auswirkungen auf unsere Heizkosten haben könnte, wenn auch eher geringfügig.

Vielen Dank im Voraus.

Daniel Tessarek

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Dadurch, dass das Übergabeprotokoll diesen Mangel nicht aufführt, besteht ein Anscheinsbeweis dafür, dass es sich nicht um einen anfänglichen sondern um einen nachträglichen Mangel handelt. Dies kann bei Schadensersatzansprüchen eine Rolle spielen, da der Vermieter für anfängliche Mängel verschuldensunabhängig haftet. Für die Frage der Mietminderung spielt dies jedoch keine Rolle. Der Vermieter hat nicht nur die Pflicht die Mietsache dem Mieter mangelfrei zu übergaben, sondern sie auch während des bestehenden Mietverhältnisses in einem solchen Zustand zu erhalten.

Sie haben sich daher völlig korrekt verhalten und sind zur Mietminderung berechtigt. Allerdings bin ich der Ansicht, dass die erhebliche Undichtigkeit der Balkontür und die zusätzliche Schimmelbildung eine Minderung von 15% rechtfertigen. Allerdings möchte ich deutlich darauf hinweisen, dass es keine festen Minderungsbeträge für bestimmte Mängel gibt. Vielmehr ist die Höhe der Minderung stets eine Frage des Einzelfalls und hängt von den konkret auftretenden Beeinträchtigungen ab. Die von Ihnen angedachten 5% sind allerdings sehr niedrig angesetzt. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein und ist nicht von der Ausübung einer Minderungserklärung abhängig. Sie könnten daher den jeweiligen Betrag einfach einbehalten. Allerdings empfehle ich, dem Vermieter zum Monatsende noch einmal ein kurzes Schreiben zukommen zu lassen, in dem er erneut zur Mangelbeseitigung aufgefordert und ihm die Minderung ausdrücklich erklärt wird.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.03.2012 | 23:46

Vielen Dank für ihre Antwort. Das hilft uns schon sehr weiter. Nun hätte ich nur noch eine kurze Nachfrage in Bezug auf die Mietminderung. Sollten wir die 15% Mietminderung von der Kalt- oder Warmmiete abziehen?

Vielen Dank

Daniel Tessarek

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.03.2012 | 00:00

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie können 15% der Warmmiete mindern. (Das macht zwar eigentlich keinen Sinn, da Sie den auf die Nebenkosten entfallenden Anteil dann ja im Rahmen der Nebenkostenabrechnung ggf. werden nachzahlen müssen. Allerdings ist dies so einfacher in der Handhabung und auch gerichtlich anerkannt.)

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.03.2012 | 23:46

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