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Mängel/Mietminderung Gewerbe


15.02.2007 20:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Tanja Stiller



Ich bin seit 1994 Mieter einer Gewerbehalle mit Freifläche in Stralsund,Meckl.-Vorpommern. Des Öfteren hat sich deren Eigentümer geändert. Am 5.2.07 habe ich folgende Mängel bei meinem jetzigen Vermieter mit Sitz in Düsseldorf schriftlich angezeigt, habe noch keine konkrete Frist gesetzt, nur gebeten sich kurzfristig mit mir in Verbindung zu setzen:
1. Undichte Stellen im Dach, defekte bzw. nicht mehr vorhandene
Dachrinnen, dadurch kam es wiederholt zum Wassereintritt durch
das Dach und Mauerwerk
2. Beide Rolltore sind nicht nur technisch defekt, sondern
genügen nicht den sicherheitstechnischen Festlegungen für
kraftbetätigte Fenster, Türen und Tore und stellen ein nicht
hinnehmbares Sicherheitsrisiko dar.
Die Tore sind derart unsicher, dass diese bei einem Defekt
der Hebemechanik einfach nach unten fallen und damit Leib und
Leben gefährden können.
3. Nichtfunktionsfähige Entwässerung der Freiflächen
4. Desolater Zustand der ortsfesten, elektrischen Anlage
5. Zum Teil defekte Fensterelemente, keine Wärmeschutzverglasung
6. Zum Teil defekte Heizkörper und nicht vorhandene
Wärmemengenzähler

Am 9.2.07 habe ich Antwort, Bezug nehmend auf meine Mängelanzeige, bekommen, worin der Vermieter in den nächsten 3 Monaten einen Ortstermin durchführen möchte, um sich einen Gesamtüberblick zu verschaffen. Er ist darum bemüht, die Mängel abzustellen und bittet nun um etwas Geduld, da er noch etwas Vorlaufzeit benötigt.

Meine Fragen:
1. Muss ich nun noch eine konkrete Frist zur Mängelbeseitigung
setzen, hinsichtlich des Ausmaßes der Mängel?
2. Ab welchem Zeitpunkt kann ich die Miete mindern oder muss ich
die Mängel bis zum Ortstermin dulden, da sich der Vermieter
bereit erklärt, die Mängel zu beseitigen?
3. Welche Höhe der Mietminderung ist angemessen? Wird die Kalt-
oder die Warmmiete zur Grundlage der Berechnung genommen?
4. Besteht für den Vermieter die Möglichkeit der fristlosen
Kündigung (Kündigung aus wichtigem Grund), wenn der
Kostenfaktor zur Beseitigung der Mängel sich nicht rechnet?
5. Wer haftet bei eventuellen Personen-, u./o. Sachschäden bei
Minderung der Miete, weil die Benutzung der Rolltore
unverzichtbar für meine tägliche Arbeit ist?
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Einstellung Ihrer Fragen!

Zunächst weise ich Sie daraufhin, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung darstellen soll und nicht die Beauftragung einer Kollegin/ eines Kollegen vor Ort ersetzt.
Durch Hinzufügen oder Weglassen einzelner Sachverhaltsangaben kann die rechtliche Bewertung komplett anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

Aufgrund der von Ihnen angegebenen Angaben beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1. Für die Geltendmachung Ihres Minderungsrechtes müssen
Sie keine Frist zur Mangelbeseitigung setzen. Sie müssen
lediglich die Mängel anzeigen.
Sofern Sie aber weitere Rechte gegen den Vermieter geltend
machen wollen, z.B das Recht auf Schadensersatz oder
Aufwendungsersatz aus § 536a BGB, muss der Vermieter in
Verzug gesetzt werden, d. h. es wird eine auf
Mängelbeseitigung gerichtete Mahnung vorausgesetzt.


2.Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch auf den
vertragsgemäßen Gebrauch (§ 535 BGB). Wird er ihm dadurch
nicht gewährt, dass die Mietsache einen Sachmangel aufweist
oder die zugesicherte Eigenschaften fehlen oder ein
Rechtsmangel vorliegt, hat der Mieter das Recht zur Minderung
ab dem Zeitpunkt des Eintritts des Mangels.
Die Rechte aus § 536 BGB sind unabhängig vom Verschulden des
Vermieters.
Sie können also ab Mängelanzeige mindern.

3.Es ist grundsätzlich von der Kaltmiete auszugehen.
Die Höhe der Minderung hängt vom Einzelfall ab und kann
pauschal nicht angegeben werden.
Es handelt sich um eine angemessene Herabsetzung proportional
zur Tauglichkeitsminderung durch Schätzung eines prozentualen
Abschlags.

4. Die außerordentliche fristlose Kündigung ist in § 543 BGB
geregelt.
Inhalt ist das Recht zur Kündigung wegen Pflichtverletzung.
Da Sie nach Ihren Angaben keine Pflicht aus dem
Mietverhältnis verletzt haben, kann der Vermieter auch nicht
fristlos kündigen.

5.Nach § 536a BGB hat der Vermieter den Nichterfüllungsschaden
zu ersetzen. Das ist der Nachteil, der darin besteht, dass
der Mieter die Leistung mangelhaft erhält: insbesondere der
Minderwert, die Mangelbeseitigungkosten, Vertragskosten und
entgangener Gewinn.
Desweiteren ist der Mangelfolgeschaden und sonstige
Begleitschäden zu ersetzen. Das sind solche Nachteile des
Mieters, die durch den Sachmangel verursacht wurden und über
das reine Erfüllungsinteresse hinausgehen, insbesondere
Schäden an Sachen oder Körper.
Voraussetzung ist aber wie bereits oben erwähnt die Setzung
einer erfolglosen Frist zur Mängelbeseitigung.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Fragen beantworten und Ihnen einen ersten rechtlichen Überblick bieten.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin Tanja Stiller

Nachfrage vom Fragesteller 16.02.2007 | 17:45

Sehr geehrte Frau Stiller,

vielen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Fragen!

Laut BGH vom 6.4.05 Az: XII ZR 225/03 soll Bemessungsgrundlage für die Mietminderung die Gesamtmiete, also die Miete einschließlich aller Betriebskosten sein.
Hinsichtlich des Ausmaßes der Mängel (speziell: Wassereintritt durch Dach und Mauerwerk, Sicherheit der Rolltore) ziehe ich eine Minderung der Gesamtmiete um 40 Prozent in Erwägung.
Wäre dieser Prozent-Satz akzeptabel, oder eher zu hoch bzw. zu niedrig gewählt?

Für eine mir weiterhelfende Antwort danke ich!

Mit freundlichen Grüßen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.02.2007 | 19:38

Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank fuer Ihre Nachfrage.

Vorweg moechte ich Sie darauf hinweisen, dass Sie keinen rechtlichen Nachteil erleiden, wenn Sie die Hoehe der Mietminderung falsch bestimmen.
Aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben halte ich eine Mietminderung in Hoehe von 30-40% fuer angemessen.
Ausgangspunkt der Mietminderung ist die tatsaechlich gezahlte Miete.
Richter sind in der Vergangenheit von einer unterschiedlichen Basis ausgegangen.
Es gab drei Grundlagen:
1. Bruttomiete( Kaltmiete inkl. Nebenkosten und Heizkosten)
2.Bruttokaltmiete (Kaltmiete inkl. Nebenkosten)
3.Kaltmiete

Der BGH hat entschieden, dass von der Bruttomiete auszugehen ist. Daher koennen Sie die Miete inklusive Neben- und Heizkosten fuer die Berechnung der Minderung zu Grunde legen.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Fragen jetzt vollumfaenglich beantworten und verbleibe

mit freundlichen Gruessen

Rechtsanwaeltin Tanja Stiller

Ergänzung vom Anwalt 17.02.2007 | 08:05

Um Missverstaendnise zu vermeiden,
ergaenze ich meine Antwort wie folgt:
Die Kuerzung der Miete muss angemessen sein. Ist die Mietminderung nicht gerechtfertig oder stark ueberhoeht, droht eine fristlose Kuendigung seitens des Vermieters.
Denn dann liegt ein Zahlungsverzug vor, den der Mieter selbst verschuldet hat.
Betraegt die unangemessene Kuerzung zwei Monatmieten, dann kann der Vermieter fristlos nach Paragraph 543 BGB kuendigen, da dann eine Pflichtverletzung vorliegt.

Mit freundlichen Gruessen
Rechtanwaeltin Tanja Stiller
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