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Mängel während energetischer Sanierung

14. Juni 2022 23:11 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Wenn Bauarbeiten extern oder intern die Nutzung des Mietobjekts beeinträchtigen, kann man die Miete mindern, was allerdings voraussetzt, dass die Mängel unverzüglich angezeigt wurden, um dem Vermieter die Möglichkeit einzuräumen, den Mangel zu beseitigen oder die Beeinträchtigung abzustellen.

Derzeit wird unsere Dachgeschosswohnung energetische saniert - neue Fenster, Erneuerung des Daches + neuer Anstrich der Außenwand.

Dabei sind bereits folgende Probleme aufgetreten:
- Gerüst auf Dachterasse
- 1 Fenster wurde noch nicht erneuert da Teile fehlen
- 1 Terassentür wurde ausgetauscht durch eine Tür die zu klein ist, dadurch 10x90cm großes Loch über der neuen Tür daraufhin Einnistung von Wespen/Hornissen im besagten zwischen Raum.

Diese Probleme sind aber für uns vertretbar, da hier Seitens des Vermieters gehandelt bzw. das Vorgehen besprochen wurde.

NUN ZUM EIGENTLICHEN PROBLEM

Leider ist jedoch durch die Dachsanierung, Wasser in das Mauerwerk eingedrungen. Was zur Folge hat, dass im Büro, Wohnzimmer und Schlafzimmer ein Wasserschaden entstanden ist. Insb. Ist das Büro nicht mehr nutzbar(Gestank, hohe Luftfeuchtfeuchtigkeit). Nun bildet sich auch noch Schimmel. Desweiteren sind in der ganzen Wohnung deutlich erkennbare Risse entstanden.

Wir möchten diese Mängel durch den Wasserschaden/Schimmel richtig beim Vermieter anzeigen und auch mögliche Mietminderungen in Betracht ziehen.

Vielen Dank!

15. Juni 2022 | 02:56

Antwort

von


(990)
Vorstadt 42
41812 Erkelenz
Tel: 02435 - 6114416
Tel: 0174 - 9994079
Web: http://www.rechtsanwalt-burgmer.com
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Gerne zu Ihren Fragen:

Wenn Bauarbeiten extern oder auch intern die Nutzung des Mietobjekts beeinträchtigen, können Sie die Miete mindern, was allerdings voraussetzt, dass Sie den oder die Mängel unverzüglich angezeigt haben, um dem Vermieter die Möglichkeit einzuräumen, den Mangel zu beseitigen oder die Beeinträchtigung abzustellen.

Die Erklärung der Mietminderung bedarf darüber hinaus keiner weiteren Anerkennung seitens des Vermieters, wird also wirksam durch den (per Einwurf-Einschreiben) Zugang Ihrer Erklärung, dass Sie wegen des oder der Mängel (kurz beschreiben und spezifizieren) "Im Büro, Wohnzimmer und Schlafzimmer Wasserschaden. Insb. Ist das Büro nicht mehr nutzbar (Gestank, hohe Luftfeuchtigkeit). Nun bildet sich auch noch Schimmel"

Ordnen Sie den einzelnen Mängeln eine substantiierte Minderungsquote zu, wobei das Büro mit 100 % anzusetzen wäre. Die Wasserschäden etwa zwischen 30 - 45 %. Nach BGH WuM 2005, 573 ist die Warmmiete dabei die Berechnungsgrundlage.

Mit Ihrer Erklärung der Minderung sind Sie bereits rechtlich befugt, die laufende Mietzahlung entsprechend zu kürzen.

Allerdings empfehle ich in der Praxis stets den Weg, vorerst die ungekürzte Miete weiter zu entrichten " bezogen auf die Minderung ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht unter ausdrücklichem Vorbehalt."

Damit beugen Sie der Gefahr vor, dass Sie in einen Mietrückstand geraten, der den Vermieter zur außerordentlichen (fristlosen) Kündigung aus wichtigem Grund veranlassen könnte.
Denn damit ist ein gewisses Konfliktpotential verbunden über das Ob der Minderung und der Quote (Höhe der Zurückbehalte).

Der Vorteil für dieses Modells ist der, dass Sie nach endgültiger Klärung Ihre Überzahlung der geminderten Miete nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung gem. §§ 812 ff BGB vollständig zurück verlangen können und nicht etwa nach § 814 BGB

Zitat:
§ 814 BGB
Kenntnis der Nichtschuld
Das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete kann nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war, oder wenn die Leistung einer sittlichen Pflicht oder einer auf den Anstand zu nehmenden Rücksicht entsprach.


...daran gehindert wären.

Ihre entsprechende Ankündigung sollte den Vermieter durchaus ebenso zur Mängelbeseitigung beflügeln, als der direkte Zurückbehalt, ist aber dem gegenüber deutlich weniger risikobehaftet.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Fragen Sie bei Bedarf nach.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Rückfrage vom Fragesteller 15. Juni 2022 | 14:41

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Wenn die Mängelanzeige erfolgt und eine Frist von 2 Woche gesetzt wird. Der Vermieter innerhalb dieser Zeit reagiert und die Trocknungsarbeiten dauern ebenfalls 2 Wochen, kann dann die Miete für den Zeitraum ggf. gekürzt werden oder erst nach Ablauf der Frist bzw. nur für die Tage nach Ablauf der Frist?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15. Juni 2022 | 16:07

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Da wird es leider etwas kompliziert. Denn man muss genau wissen, WAS da mit "energetischer Sanierung" gemeint ist, vgl. die nachfolgenden §§:

§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

§ 555b Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
Nr. 1.durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),

Da gibt es dann aber auch die baulichen Veränderungen nach den Nr. 2 - 7...

2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
4a. durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes angeschlossen wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7.durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

für die eben § 536 Absatz 1 a NICHT gilt.

Vom Gesetzeswortlaut und Gesetzeszweck nicht ausgeschlossen werden sog. „gemischte Maßnahmen", dh Maßnahmen, die sowohl der energetischen Modernisierung als auch der Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache dienen, selbst wenn der Instandsetzungsanteil überwiegt. Die Mietminderung wäre somit auch in diesen Fällen für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen.

Dieses Gesetzesverständnis bedarf jedoch einer Einschränkung. Der Gesetzeswortlaut lässt nämlich auch das Verständnis zu, dass es dem Vermieter nicht zugutekommen darf, wenn er die energetische Modernisierung der Mietsache zum Anlass nimmt, längst überfällige Reparaturarbeiten mit zu erledigen. In diesem Falle dient die Maßnahme der „energetischen Modernisierung" nur dann, wenn und soweit sie unmittelbar auf dieses Ziel gerichtet ist

Bei dieser Betrachtung in der Lit. entfällt die Mietminderung nicht vollständig sondern nur anteilig (Schmidt-Futterer/Eisenschmid Rn. 67; Hinz NZM 2013, 209 (213); NZM 2012, 777 (779 f.).

Dieses anteilig verbliebene Mietminderungsrecht dürfen Sie dann aber auch - wie es § 536 Absatz 1 BGB formuliert, vom ersten Tag der verminderten Tauglichkeit in Anspruch nehmen.

Leider also etwas komplex, aber eben dennoch z.B. auf die Risse und den Wasserschaden anwendbar, wenn eben nicht ein Zusammenhang mit der definierten energetischen Modernisierung nach Nr. 1 besteht, sondern nach den Nr. 2 - 7.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen die komplexe Materie anschaulich vermitteln und verbleibe mit guten Wünschen zum Erfolg,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

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