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Mängel nach Einzug - Mietminderung?


22.12.2011 12:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler



Guten Tag!
Wir sind gerade umgezogen, und haben nach dem Einzug div. Mängel festgestellt.
Die meisten Fenster sind undicht, (keine Dichtungen vorhanden)
die Haus Eingangstür schließt nur in der Mitte und steht oben ca. 12 mm ab, (Zuhaltung ist beim Zuziehen nicht gegeben)
die Auffahrt ist nach den ersten Regen eine einzige Matschkuhle und ist zu Fuß nur mit Gummistiefeln zu passieren,
die Heizungsanlage macht Geräusche, (annähernd durchgehende rasselnde Geräusche)
das Dach des Schuppens/ Gartenhauses ist durchlöchert,
alles Dinge die man bei der Besichtigung nicht hat feststellen können. Wir waren uns sehr wohl bewusst das in dieses Einfamilienhaus viel Arbeit gesteckt werden muss (hier hat vorher eine Messie Familie gelebt) da wir das Haus auch erst einmal (freiwillig) entmüllen mussten, aber das übersteigt unsere schlimmsten Vorstellungen.
Die Vermieterin und auch der Verwalter wurden von uns schriftlich (via Fax)über die Missstände informiert, allerdings haben wir von einer Mietkürzung nichts geschrieben. über die Nun würden wir gern zum nächsten ersten die Miete kürzen, wissen aber leider nicht um wie viel Prozent.
Schon im voraus Vielen Dank für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Eine Mietminderung richtet sich nach dem jeweiligen Einzelfall und lässt sich daher nicht pauschal berechnen. Zudem gibt es hier immer einen gewissen Bewertungsspielraum. Bitte bedenken Sie auch, dass eine unberechtigte Mietminderung zu einem Mietrückstand führt, der bei einem Rückstand von einer Monatsmiete + 0,01 EUR an mehr als zwei Zahlungsterminen den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen wurde. Daher rate ich Mietern auch immer bezüglich einer Mietminderung zu einer gewissen Bescheidenheit, wenn sie nicht ohnehin schon eine neue Wohnung suchen.

Bei bloßer Zugluft wäre eine Mietminderung von maximal 10 % zulässig. Es gibt sogar einige Entscheidungen, wonach in Altbauten eine gewisse Zugluft hingenommen werden muss, weil diese eine Schimmelbildung verhindert. Ist das Haus an sich neueren Datums und ist die Zugluft auf fehlende Dichtungen an den Fenstern und der defekten Eingangstür zurückzuführen, so wäre bei merklicher Zugluft, die z.B. auch Kerzen flackern oder erlöschen lässt, eine Minderung von 5 bis 10 % zulässig. Eine höhere Mietminderung wäre nur zulässig, wenn die Zugluft dazu führt, dass die Räume nicht ausreichend warm werden und Sie mit Raumtemperaturen unter 20 °C tagsüber leben müssten.

Eine Option könnte bei diesem Problem auch sein, die fehlenden Dichtungen nach Fristsetzung gegenüber dem Vermieter einfach selbst zu kaufen und zu installieren und die hierfür angefallenen angemessenen Kosten zu verrechnen. Ggf. ist der finanzielle Aufwand hierfür überschaubar, und Sie hätten so schnell Abhilfe geschaffen.

Bezüglich des Rasselns der Heizung sollten Sie ein Lärmprotokoll führen und Art und Auftreten der Geräusche genau dokumentieren. Führt dieses dazu, dass Sie einzelne Räume nicht benutzen können und z.B. im Wohnzimmer schlafen müssen oder auch dort jede Nacht aufwachen, könnten Sie bezogen auf einzelne Räume oder auch die gesamte Wohnung eine Mietminderung von bis zu 70 % geltend machen. Ansonsten liegt die Minderung je nach Lautstärke und Auftreten der Geräusche zwischen 5 und 20 %. Im Falle einer geplanten Mietminderung im höheren Bereich (über 15 %) sollten Sie die Geräusche von einem Privatgutachter messen lassen.

Bezüglich der matschigen Auffahrt wäre zuerst zu klären, ob Sie nicht diesen Mangel ggf. bei der Besichtigung erkennen konnten oder ob diese so zugestellt war, dass es nicht erkennbar war, dass diese nicht befestigt war. Ggf. könnte der Vermieter argumentieren, dass Ihnen bei Anmietung klar sein müsste, dass die Zuwegung bei schlechtem Wetter matschig wird. Wenn dies nicht der Fall ist, halte ich eine Mietminderung von 3 bis 5 % angemessen, wobei ich keine vergleichbaren Urteile gefunden habe, sondern mich an Fällen orientiere, in denen der Hauseingangsbereich beschmiert und mit Hundekot verdreckt war, was ja im Hinblick auf die Wohnqualität die gleichen Nachteile mit sich bringt.

Bezüglich des Schuppens/Gartenhauses wäre zu klären, ob dieses überhaupt mitvermietet wurde und nicht lediglich aus Kulanz genutzt werden darf, und ob das defekte Dach nicht vielleicht doch bei Besichtigung erkennbar war. Wenn beide Fragen für Sie positiv zu beantworten sind, wäre eine Minderung von 5 bis 10 % anzusetzen, je nach Größe und Nutzwert des Schuppens / Gartenhauses, auch im Vergleich zur restlichen Immobilie.


Abschließend weise ich noch auf Folgendes hin: Dieser Dienst soll Ihnen lediglich eine erste Einschätzung geben und den Gang zu einem örtlichen Rechtsanwalt nicht ersetzen. Oft stellt sich erst dort ein bestimmtes Detail heraus, das zu einer ganz anderen rechtlichen Bewertung des Falles führt.
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