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Mängel in Neubau RMH / Mieter


08.09.2006 10:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Wir sind zum April 2006 als Mieter in ein neu gebautes RMH in einem Neubaugebiet gezogen. wir haben 2 Kleinkinder, das Haus wurde über einen Makler vermittelt (Die Bank, die als Finanzier für den Bauträger die Häuser auch verkauft/vermietet)

Wir zahlten von Beginn an die volle Miete, obwohl von der Reihenhausanlage erst 5 von 9 Häusern fertiggestellt waren. Uns wurde vom Makler und Vermieter (Besitzer und Vermieter des Objektes ist das Sanitärunternehmen, welches die Sanitäraufträge für die gesamte Anlage macht) zugesagt, dass sämtliche ausstehenden Arbeiten:

- Innenhof
- Garage /Stellplatz
- Garten/Terasse
- Gartenzaun [auf der Kopfseite des Gartens liegt eine Straße, über die die meisten Bewohner in das Neubauviertel gelangen und alle Baufahrzeuge an umliegenden Baustellen durchfahren]
- Keller [ist bis heute nur nackter Beton ohne Schutzanstrich und dementsprechend feucht und staubig])
- Holztrennwände zwischen den Reihenhausterrassen
- hochwertige Sanitärausstattung (Echtglastüren an den Duschen, nur Markenwaren)

mit Ausnahme des Stellplatzes (sollte bis August 2006 fertig sein - ist immer noch nicht fertig) bis Mitte Mai fertiggestellt würden. Alle beschriebenen Arbeiten stehen weiterhin aus. Für die Sanitäreinrichtung wurden nur günstigste Materialien ausgewählt (einfache Kunststofftüren an den Duschen, einfachste Grundversionen bei Waschbecken, Wanne und Toilette, keine Ablagen, Waschtischschränke oder ähnliches, nur ein einfachster, unbeleuchteter Spiegel). Das Haus wurde uns damals ungereinigt übergeben, wir haben erst mal fast 2 Tage Staub und Dreck entfernt (Säcke mit Bauschutt standen auch noch rum, an den Fenstern und Sanitäreinrichtungen waren alle Aufkleber noch dran, alle Kacheln, Böden und Fenster waren mit Bausstaub überzogen) bevor wir einziehen konnten. Ein im Exposee zugesagter Satellitenanschluß fürs Fernsehen wurde auch nicht eingerichtet, es ist nicht einmal eine Hausverkabelung angelegt worden (Nur ein Mastfuß für die Schüssel und leere Lehrrohre sind vorhanden. Den Satellitenanschluß wollten wir, da wir dachten, es sei keinen Streit mit dem Vermieter wert, selber realisieren, aber wir konnten auch mit fachmännischer Hilfe keine Kabel in die Leerohre ziehen, da diese, wie sich später herausstellte, fehlerhaft verlegt waren (im Treppenhaus musste die Wand geöffnet werden, um die Fehler zu beheben).

Wir haben in regelmäßigen Abständen immer wieder telefonisch beim Vermieter und Bauleiter die Mängel moniert und wurden ebenso immer wieder um einige Wochen vertröstet. Bis heute ist bis auf die Garage (war Mitte April nutzbar) und einen Teil des Gartens (im Juni wurde der Bauschutt entfernt die Terasse gesetzt und Gras eingesäät, aber nichts eingezäunt) nichts fertiggestellt worden. Wir können die Kinder wegen der befahrenen Straße keine Minute ohne Aufsicht im Garten lassen, vorbeilaufende Passanten „gaffen“ permanent ins Haus und rund um die Anlage ist permanent Baulärm, Hunde und Katzen aus der Umgebung besuchen ständig unseren Garten und die Terrasse. Obwohl der Makler sagte, auf der gegenüberliegenden Seite lägen „Gemeindewiesen“, die nicht bebaut werden, wird nun direkt gegenüber auch noch ein Haus gebaut (mit dem entsprechendem Lärm und Dreck).

Wir haben, da wir uns immer bemüht hatten, ein funktionierendes Verhältnis zu Vermieter und Handwerkern herzustellen, bisher keine Mietminderungen oder Sanktionen vorgenommen. Inzwischen haben wir das Mietverhältnis zum 30.11.06 entnervt gekündigt, weil der Vermieter nichts macht und wir den gesamten Sommer in einer einzigen Baustelle verbringen mussten. Nun wird an der Kopfseite auch noch die Straße aufgerissen und knapp 2 Meter in unser Grundstück hinein verbreitert (bei 8 Meter Breite werden uns nun ca. 16 qm Garten weggenommen. Das auch die Kanalisation neu gemacht wird, werden die Arbeiten mehrere Wochen in Anspruch nehmen ( Kurz nach unserem Einzug hatte der Makler nur darauf hingeweisen, das die Gemeinde im Frühjahr ca. einen halben Meter Grünstreifen am Straßenrand zu unserer Grundstücksseite anlegen würde.

Lange Rede, kurzer Sinn:

Wir möchten nur wissen ob wir grundsätzlich, da wir bisher keine schriftlichen Aufforderungen zur Mängelbeseitigung getätigt haben (die mündlichen aber größtenteils durch Zeugen belegbar sind) für die bereits erlittenen Mängel Schadenersatz fordern können (eventuell auch Rückzahlung der Maklercourtage wg. Vorgabe von falschen Bedingungen, die abschlussrelevant waren) und ob wir die Miete für die Restzeit kürzen können, ohne unsere Kaution zu gefährden (von Nachbarn haben wir inzwischen erfahren, dass die offizielle Fertigstellung aller Anlagen schon immer erst im Oktober 2006 sein sollte und sie als Käufer ihre Eigenheime noch gar nicht in Rechnung gestellt bekommen haben, diese Information wird uns vom Vermieter vorenthalten)?
Eingrenzung vom Fragesteller
08.09.2006 | 10:59
08.09.2006 | 11:38

Antwort

von


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89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
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Sehr geehrte Fragesteller,

Ihre Frage, ob Sie grundsätzlich Schadensersatz fordern können darf ich wie folgt beantworten:

JA

Begründung:

Der Vermieter haftet gemäß § 536 a BGB beim Mietvertrag für Mängel die beim Vertragsschluss vorhanden sind verschuldensunabhängig und für später entstehende Mängel verschuldensabhängig. Dies erbibt sich aus § 536 a BGB.

§ 536 a Schadens - und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels. ( 1 ) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz leisten.
( 2 ) hier nicht veröffentlicht

§ 536 b Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme. Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen Ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536 a BGB nicht zu...

Ich sehe in der von Ihnen beschriebenen Konstellation weniger darin ein Problem, dass Sie die Mängel nicht schriftlich gerügt haben, sondern vielmehr darin, dass der Vermieter unter Umständen bestreitet Ihnen die Ferigstellung zu einem bestimmten Zeitpunkt zugesichert zu haben. So spricht § 536 c BGB auch nur von einer Mängelanzeigepflicht des Mieters bei während der Mietzeit auftretenden Mängeln.


Sie sprechen im Übrigen an, dass Sie Befürchtungen haben die Mietkaution nicht zu erhalten. Für den Fall, dass Sie die Kaution nicht erhalten sollten Sie schon jetzt bzw. noch vor Auszug alles mit Beweisphotos dokumentieren, sodass Sie die Kaution ggf. auch gerichtlich einklagen können. Bitte beachten Sie diesbezüglich schon jetzt, dass die Rechtsprechung dem Vermieter grundsätzlich eine Bearbeitungszeit von 3 - 6 Monaten hinsichtlich der Kautionsrückzahlung zubilligt.

Sie können nunmehr entweder gemäß §§ 387 ff. BGB mit den Ihnen zustehenden Schadensersatzansprüchen gegenüber dem zu entrichtenden Mietzins aufrechnen und damit zunächst keine weitere Zahlung bis zum Auszug leisten oder bis zur Klärung der Frage in welcher Höhe überhaupt Schadensersatzansprüche bestehen gemäß § 273 BGB ein Zurückbehaltungsrecht ausüben. Soll heißen, dass Sie den Mietzins nicht überweisen, da ja die Schadensersatzleistung als Ihnen zustehende Gegenforderung offen ist. Der für den Vermieter am wenigsten einschneidende Weg wäre, die Miete weiterhin unter Vorbehalt der Geltendmachung von Schadensersatzanspüchen zu bezahlen.

In jedem Fall sollten Sie egal was Sie unternehmen zukünftig mit dem Vermieter schriftlich kommunizieren und idealerweise einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
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Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 08.09.2006 | 14:13

Vielen Dank für die ausführliche und hilfreiche Antwort. Würden die Kosten einer Wahrnehmung unserer Interessen normalerweise von einer Rechtschutzversicherung abgedeckt (D.A.S. mit Mietrechtschutz)?

Wegen des Bestreitens der Zusicherungen durch den Vermieter möchte ich kurz hinzufügen:

Über einige Fertigstellungsprobleme (erneutes Aufreissen und Verbreitern der Strasse am Grundstück (unter Verkleinerung unseres Gartens) - die Strasse ist ja neu und fertiggestellt gewesen und das dadurch bedingte Nichteinzäunen des Grundstücks) wurden wir ja vorab überhaupt nicht informiert.

Die Fertigstellung vieler anderer Punkte wurde uns regelmäßig "umgegehend" zugesichert (durch den Bauleiter und den Vermieter). Dass wir überhaupt keinen Fernsehanschluss bekommen haben ist ja auch nicht rechtens (Antenne, Kabel, Satellit, irgendetwas muss ja wohl durch den Vermieter gestellt werden).

Der Vermieter erfüllt weitgehend das Bild eines Vermieters, der sich schlicht um gar nichts kümmert (Selbst beim Einzug hat er mehrere Terminvereinbarungen zu einer ordentlichen Übergabe abgesagt)

Wir würden Sie, sofern sie Interesse haben, gerne mit der Wahrnehmung unserer Interessen beauftragen.

Grüße

GB

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.09.2006 | 14:32


Sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für das von Ihnen entgegengebrachte Vertrauen.

Gerne übernehme ich für Sie die Deckungsanfrage bei der D. A. S.
Ablehnungsgründe der Rechtsschutzversicherung sind mir derzeit nicht ersichtlich.

Ich werde alsbald zwecks näherer Besprechung der Angelegenheit an Sie eine E - Mail senden.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

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