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Mängel bei Wohnungsübergabe - 'Besenreinheit' und Frist zur Mängelbeseitigung

| 26.04.2011 15:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


09:27

Guten Tag,

folgende Ausgangssituation:

Es gab eine fristgerechte Kündigung einer im Jahre 1998 gemieteten Wohnung. Mietvermietet war der (teils neue, teils bereits vorhandene) durch den Vermieter verlegte Teppichboden.
Im Mietvertrag aus dem Jahre 1998 wurden formularmäßig starre Fristen bezüglich Schönheitsreparaturen in §16 „Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache" des Formularmietvertrags von Haus & Grund Hessen vereinbart.
Unter §27 Sonstige Vereinbarungen wurden „in Ergänzung zu §16" folgende Passagen eingefügt:

„[..] Bei Beendigung des Mietverhältnisses – auch bei vorzeitiger Beendigung - hat der Mieter die Wohnung in untenstehendem Zustand zurückzugeben:
[..]
Teppichboden durch eine Fachfirma gereinigt (Extraktionsverfahren)
Fenster ohne Beschädigung und gereinigt
Sanitärobjekte im Bad gründlich gereinigt und entkalkt
[..]
Wird [..] §16 dieses Vertrags vom Mieter nicht befolgt, so ist er für alle Schäden und Kosten voll haftbar.

Im Übergabeprotokoll aus dem Jahre 1998 findet sich folgender Text:

[..]
Übergabe der Wohnung im 2.OG rechts:
1.[..]
2.[..]
3.[..]
4.Die Holzverkleidung im Dachgeschoss wurde gründlich gereinigt und gestrichen einschließlich der Tür
5.Fenster, Rahmen, Rolläden, Teppichboden, Sanitärobjekte und Fliesen wurden gründlich gereinigt
[..]

Bei der heutigen Besichtigung der Wohnung zwecks Übergabe ergaben sich Uneinigkeit bezüglich folgender Punkte:

1. Rolläden, Fenster.
Standpunkt der Vermieterin: auch geringste Schmutzreste, z.B. innerhalb des Rahmens, müssen mit Dampfreiniger o.ä. rückstandslos entfernt werden. Die Fenster waren bei Übergabe vor 13 Jahren „gründlich gereinigt" und müssen daher auch wieder so zurückgegeben werden.

Mein Standpunkt: Eine besenreine Übergabe, also geputzte Fenster und Rahmen, ist ausreichend. Eine über 13 Jahre genutzte Wohnung kann und muss - auch was Sauberkeit angeht – nicht fabrikneu aussehen.

2. Bad

Standpunkt der Vermieterin: Kalkablagerungen in der Duschkabine und Urinstein in der WC-Schüssel sind restlos zu entfernen. Die Sanitärobjekte waren bei Übergabe vor 13 Jahren „gründlich gereinigt" und müssen daher auch wieder so zurückgegeben werden.

Mein Standpunkt: Eine besenreine Übergabe, also ein entkalktes, geputztes und gewischtes Bad, ist ausreichend. Kalkspuren im geringen Umfang und andere kleinere Ablagerungen gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und sind durch den Mietzins abgegolten.

3. Holzverkleidung

Standpunkt der Vermieterin: Die Verkleidung muss so gründlich abgewaschen werden, dass bei Abreiben mit einem feuchten weißen Tuch keinerlei Schmutz am Tuch erkennbar ist.

Mein Standpunkt: Eine besenreine Übergabe, also hier eine nebelfeucht abgewischte Holzverkleidung ist ausreichend.

4. Teppichboden:

Standpunkt der Vermieterin: Der Teppichboden muss durch eine Fachfirma gereinigt werden, damit er „bakterienfrei" ist und Laminat darauf verlegt werden kann.

Mein Standpunkt: Eine besenreine Übergabe, also ein gesaugter Teppichboden, ist ausreichend. Der Teppichboden hat seine Nutzungsdauer von 10 Jahren um 3 Jahre überschritten, ohne dass die Vermieterin ihrer Pflicht zum Austausch nachgekommen wäre. Vorhandene kleinere Flecken und Laufstraßen sind Folge eines vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache und durch den Mietzins abgegolten. Die Forderung nach Reinigung durch eine Fachfirma ist unwirksam, daher ist die gesamte Klausel nichtig und somit auch keine fachgerechte Reinigung durch den Mieter durchzuführen. Der Wunsch der Vermieterin, Laminat auf dem Teppichboden zu verlegen, ist in Bezug die Pflichten der Mieterin unerheblich.

5. Übergabe / Mängelbeseitigung

Standpunkt der Vermieterin: Alle Mängel müssen bis spätestens zum Ende der Mietzeit, also bis zum 30. April, behoben werden. Geschieht dies nicht, gibt es 2 Möglichkeiten:
Die Beseitigung der Mängel erfolgt durch den Mieter nach dem 30. April, die Mietzeit verlängert sich entsprechend, es ist anteilig weiter Miete zu zahlen.
Oder
Die Mietzeit endet mit dem 30. April durch Übergabe der Schlüssel der geräumten Wohnung, noch vorhandene Mängel lässt der Vermieter beheben und stellt sie dem Mieter in Rechnung.

Mein Standpunkt: Die Mietsache muss bis spätestens zum Ende der Mietfrist zurückgegeben werden, für die Beseitigung etwaiger Mängel muss dem Mieter aber eine angemessene Frist zur Behebung gegeben werden, erforderlichenfalls auch über das Ende der Mietzeit hinaus, ohne dass sich die Mietzeit verlängert und weitere Mietzahlungen fällig werden.

Wer hat jeweils recht mit seiner Einschätzung und wie wäre hier weiter vorzugehen?

Danke und Grüße


Martina Diel

26.04.2011 | 17:00

Antwort

von


(580)
Heinz-Fangman-Str. 2
42287 Wuppertal
Tel: 0202 76988091
Web: http://www.kanzlei-scheibeler.de
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Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst unterstelle ich gemäß Ihren Ausführungen, dass Sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet sind bzw. dies schon anderweitig haben prüfen lassen. Die von Ihnen angesprochene Klausel in § 16 des Mietvertrags Haus und Grund Hessen Stand 1998 liegt mir nicht vor. Ihre Fragen beziehen sich auch eher auf die Endreinigung, die mit Schönheitsreparaturen wie Anstreichen nur wenig zu tun hat.

Nun zu Ihren Fragen:

1. Schmutz an Fenstern und Rahmen

Der Ausdruck "besenrein" bedeutet die Beseitigung grober Verschmutzungen. Dieser Begriff wurde aber in § 27 des Mietvertrags nicht verwendet, sondern der Begriff "gereinigt". Das geht schon etwas über "besenrein" hinaus, bedeutet aber nicht "generalüberholt", wie es Ihre Vermieterin wohl versteht.

Wenn Sie also die Fenster und Rahmen in den letzten Tagen so gereinigt haben, wie man es auch während der laufenden Mietzeit zu tun pflegt, reicht dies aus. Etwaige hartnäckige Verfärbungen oder Verschmutzungen, die sich aufgrund der Jahre festgesetzt habe, müssen nicht mittels Dampfreiniger von Ihnen entfernt werden.

2. Bad

Auch hier ist es ausreichend, wenn Sie das Bad so reinigen und entkalken, wie Sie man es auch während der Mietzeit reinigen und entkalken würde. Würde dies dazu führen, dass geringfügige Kalkreste und auch der Urinstein verbleibt, reicht dies aus.

3. Holzverkleidung

Auch hier reicht ein nebelfeuchtes Abwischen, wenn dieses dazu führt, dass normaler Schmutz beseitigt ist. Sie müssen das Holz nicht so lange schrubben, bis auch bei Reiben mit einem feuchten weißen Tuch kein Rückstand mehr festzustellen ist. Hierbei ist es ja auch möglich, dass das Holz abfärbt, so dass dieser Zustand gar nicht herbeigeführt werden kann.

4. Teppichboden
Die Grundreinigung des Teppichbodens gehört nach dem Urteil des BGH vom 08.10.2008, XII ZR 15/07 , zu den Schönheitsreparaturen und nicht zur bloßen Reinigung.
Ihre Vermieterin könnte jetzt argumentieren, dass in § 27 eine diesbezügliche weitere Schönheitsreparaturklausel enthalten ist, die eine Endreparatur beinhaltet. Diese steht aber aller Wahrscheinlichkeit im Widerspruch zu § 16, so dass sie gemäß den Grundsätzen des Rechts über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen unklar und schon deswegen unwirksam ist. Außerdem wurde Ihnen ja eine Endreparatur auferlegt, ohne dass diese überhaupt fällig wäre. Wären Sie z.B. bereits 1999 ausgezogen, hätten Sie gemäß des Mietvertrags eine Grundreinigung durchführen müsen, die noch gar nicht fällig war. Hinzu kommt, dass eine Reinigung durch eine Fachfirma vorgeschrieben ist, Sie sich aber das Reinigungsgerät auch leihen und die Arbeiten selbst durchführen dürften.

Aus diesem Grund ist die Klausel in § 16 nach meiner vorläufigen Einschätzung, die aufgrud kompletter Einsichtnahme in den Mietvertrag nicht abschließend ist, unwirksam. Sie schulden daher lediglich die Herausgabe eines gesaugten Teppichs.

Ggf. ist es auch nicht notwendig, den Teppich vor dem Verlegen des Laminats "bakterienfrei" zu reinigen. Dies ist aber eine technische Frage, die Ihnen nur Innenausstatter verbindlich beantworten kann. Wenn man Laminat auch auf einem normal abgesaugten Teppich verlegen kann und es ohnehin geplant ist, Laminat zu verlegen, ist die Frage ob der Teppich professionell gereinigt ist und Laufstraßen sowie Flecken aufweist ohnehin nebensächlich.

5. Übergabe / Mängelbeseitigung

Zunächst sollten Sie den Zustand der Wohnung gemeinsam mit einem oder mehreren Dritten, die im Falle eines Prozesses als Zeugen dienen könnten, im Rahmen eines eigenen Protokolls dokumentieren und auch Fotos machen.

Miete müssen Sie grundsätzlich nur solange zahlen wie die Wohnung nicht zurückgegeben ist, also die Schlüssel übergeben sind. Die von Ihrer Mieterin beanstandeten Mängel bzw. Verunreinigungen hindern unabhängig davon ob sie vorliegen eine Rückgabe der Wohnung nicht.

Die Kosten für die geforderte Reinigung haben Sie, wenn Ihre Vermieterin diese durchführt, selbst bei Vorliegen der Mängel bzw. des Schmutzes nur dann zu tragen, wenn Sie nachweislich zur Reinigung aufgefordert wurden und Ihnen hierzu eine Frist gesetzt wurde. Ggf. ist dies heute geschehen oder wird noch geschehen. Hier dürfte eine kurze Frist von einer Woche oder 10 Tagen ausreichen, da es sich ja um schnell zu erledigende Arbeiten handelt. Außerdem müssen die letztlich berechneten Kosten natürlich angemessen sein.

Im Rahmen des Schadenersatzanspruches könnte ggf. auch nicht erhaltene Miete eines Nachmieters weiterberechnet werden, wenn dieser nicht pünktlich einziehen konnte, weil Sie noch die Wohnung reinigen mussten. Dies ist aber wegen des doch eher geringen Umfangs der Arbeiten nur schwer zu begründen. Außerdem soll in der Wohnung Laminat verlegt werden, was ja ohnehin einige Tage in Anspruch nehmen wird.

Bitte bedenken Sie aber bei meinen ganzen für Sie positiven Hinweisen Eines: Die Vermieterin wird die vermeintlichen Kosten der Reinigung von Ihrer Kautionszahlung einbehalten. Diese müssten Sie notfalls einklagen. Wenn Sie keine Rechtsschutzversicherung haben, ist dies verhältnismäßig teuer. Außerdem müssten Sie Ihrem Rechtsanwalt zuarbeiten und ggf. auch einen Gerichtstermin wahrnehmen. Daher könnte es sich für sie "unterm Strich" lohnen, jetzt einige Stunden ins Putzen zu investieren und sich mit Ihrer alten Vermieterin gütlich zu trennen, weil es Ihnen hinterher Arbeit spart.


Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler
Fachanwältin für Arbeitsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 26.04.2011 | 22:06

Guten Tag Frau Dr. Scheibeler,

recht herzlichen Dank für Ihre informative Antwort.

Eine kleine Rückfrage:
Sie schreiben

"Miete müssen Sie grundsätzlich nur solange zahlen wie die Wohnung nicht zurückgegeben ist, also die Schlüssel übergeben sind. Die von Ihrer Mieterin beanstandeten Mängel bzw. Verunreinigungen hindern unabhängig davon ob sie vorliegen eine Rückgabe der Wohnung nicht.

Die Kosten für die geforderte Reinigung haben Sie, wenn Ihre Vermieterin diese durchführt, selbst bei Vorliegen der Mängel bzw. des Schmutzes nur dann zu tragen, wenn Sie nachweislich zur Reinigung aufgefordert wurden und Ihnen hierzu eine Frist gesetzt wurde. Ggf. ist dies heute geschehen oder wird noch geschehen. Hier dürfte eine kurze Frist von einer Woche oder 10 Tagen ausreichen, da es sich ja um schnell zu erledigende Arbeiten handelt."

Ich verstehe noch nicht, wie ich meiner Pflicht, die Mängel (mal angenommen,sie liegen vor und die Pflicht dazu ebenfalls) zu beseitigen nachkommen kann, wenn ich bereits die Schlüssel abgegeben, die Wohnung übergeben habe. Muss die Vermieterin mir dann auf Anforderung
Zutritt gewähren?

Dies nur als generelles Verständnisproblem, wir werden Ihren Hinweis auf die Vorteilhaftigkeit einer pragmatische Lösung sicherlich ernst nehmen.

Viele Grüße





Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 27.04.2011 | 09:27

Sehr geehrte Fragestellerin,

wenn Sie die Schlüssel bereits abgegeben haben und Sie zur Reinigung aufgefordert werden und die Mängel bzw. Verunreinigungen vorliegen, haben Sie natürlich einen Anspruch gegen die Vermieterin, dass Sie innerhalb der gesetzten Frist Ihnen die Wohnung nach Terminsvereinbarung nochmals aufsperrt. Ihre Vermieterin muss Ihnen also auf Anforderung nochmals Zutritt gewähren, damit Sie nachbessern können.

Tut sie dies nicht, sondern lässt die Wohnung gleich auf Ihre Kosten von einem Dritten putzen, können Sie diesen Kosten entgegenhalten, dass Sie den Schmutz selbst kostengünstig entfernt hätten, aber keine Gelegenheit mehr hierzu hatten.

Bewertung des Fragestellers 27.04.2011 | 10:26

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