Mängel bei Kauf eines Mehrfamilienhauses

Sehr geehrter Mandant,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Soweit im Kaufvertrag kein Gewährleistungsausschluss wirksam vereinbart wurde, stehen Ihnen als Käufer im Falle eines Sachmangels Gewährleistungsrechte gemäß §§ 437 ff. BGB zu. Der Mangel muss dabei bereits zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs (§ 446 BGB ), also bei dem Übergabetermin vorgelegen haben. Irrelevant ist dabei, ob der Verkäufer Kenntnis von diesem Mangel hatte, soweit Sie den Kaufvertrag nicht gemäß § 123 BGB aufgrund einer arglistigen Täuschung anfechten möchten. Soweit Sie lediglich an einer Entschädigung für den mangelhaften Tank interessiert sind und das Grundstück behalten möchten, ist eine Anfechtung nicht zu empfehlen.

Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Immobilie nicht der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit entspricht (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB ), sich nicht für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung eignet (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB ) oder für die gewöhnliche Verwendung ungeeignet ist und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB ).

Vorliegend ist zumindest von der letzteren Alternative auszugehen, denn ein Öltank, der nicht den geltenden Sicherheitsvorschriften entspricht, eignet sich auch nicht für die gewöhnliche Verwendung. Sie als Käufer konnten auch eine Beschaffenheit des Öltanks erwarten, die den gesetzlichen Standards in Bezug auf den Gewässerschutz und die Betriebssicherheit entspricht. Ein mangelhafter Öltank stellt einen Sachmangel des gekauften Grundstücks dar (vgl. § 94 Abs. 1 BGB ).

Als Nachweis für das Vorliegen des Mangels bei Gefahrübergang können Sie sich gegenüber dem Verkäufer zunächst - zumindest außergerichtlich - auf die Ihnen in Kopie vorliegenden Unterlagen des Tankbauers aus den Jahren 2004 und 2009 berufen. Sollte es zu einem Gerichtsverfahren kommen, wird das Gericht - soweit erforderlich - einen Beweisbeschluss, etwa durch Einholung eines Sachverständigengutachtens anordnen.

Als Folge des Sachmangels können Sie von dem Verkäufer zunächst Nacherfüllung verlangen (§§ 437 Nr. 1 , 439 BGB ). Unter Nacherfüllung ist eine Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache zu verstehen (§ 439 Abs. 1 BGB ). Insofern haben Sie die Wahl. Die Lieferung eines mangelfreien Öltanks könnte seitens des Verkäufers allerdings dann abgelehnt werden, wenn sie nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist, also zu den Kosten einer Anpassung bzw. Reparatur des Öltanks außer Verhältnis steht (vgl. § 439 Abs. 4 BGB ).

Die Möglichkeiten des Schadensersatzes oder des Rücktritts stehen Ihnen erst offen, wenn der Verkäufer die Nacherfüllung verweigert oder die Nacherfüllung fehlschlägt (§ 440 Satz 1 BGB ). Letzteres ist nach dem erfolglosen zweiten Versuch anzunehmen (§ 440 Satz 2 BGB ).

Daneben stehen Ihnen ggf. Ansprüche gegen den Makler auf Rückzahlung der Provision zu, soweit er Ihnen die ihm vorliegenden Unterlagen bewusst vorenthalten hat, aus denen sich der Sachmangel ergibt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Leon Beresan