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Mängel bei Kauf eines Mehrfamilienhauses

02.01.2019 14:36 |
Preis: 35,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Gewährleistungsansprüche des Käufers beim Grundstückskauf im Falle eines mangelhaften Öltanks

Ich habe am 1.5.2018 ein Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt gekauft. Das Haus ist Baujahr 1970 und in einem seinem Alter entsprechenden Zustand. In dem Haus befand sich eine gerade erst drei Jahre alte Ölheizung und ein Stahlöltank von 1970. Der Öltank war sehr groß (19.000 Liter) und sah seinem Alter entsprechend aus. Er befand sich in einem Raum, der an den Wänden bis zur halben Höhe gestrichen war, was den Eindruck einer Auffangwanne vermittelte. Am Stahltank klebten zwei Prüfaufkleber der Herstellerfirma von 2004 und 2009.

Auf mehrfache mündliche Nachfrage, auch in Anwesenheit der Maklerin, gab der Verkäufer an, dass keine nennenswerten Mängel am Objekt bestünden oder bekannt seien. Leider habe ich diese Aussage nicht schriftlich.

Es stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Öltank nie eine Inbetriebnahmeprüfung vom TüV hatte und daher nicht bei der Unteren Wasserbehörde gemeldet ist. 1970 musste man den auch noch nicht melden, allerdings hätte man den nach der Gesetzesänderung in 2004 bis 2006 nachmelden müssen. Am Rande sei vermerkt, dass die Konsequenzen daraus noch nicht vollständig abgeschätzt werden können, da es weitere Gesetzesänderungen in 2014 gegeben hat (das Objekt liegt in einem als Hochwasserrisikozone bis 1m Höhe über Erdboden ausgewiesenem Gebiet) und weiterhin unklar ist, ob der Tank nun als Bestandsobjekt oder Neuanlage zu betrachten ist und ob er hochwassersicher oder nicht gebaut werden muss. In jedem Falle kann der Tank im aktuellen Zustand nicht weiter betrieben werden, da eine Prüfung durch den Tankbauer folgendes Ergebnis ergeben hat: "Die Tankanlage weist erhebliche Mängel auf, die im Hinblick auf den Gewässerschutz und die Betriebssicherheit einer sofortigen Behebung bedürfen." Der Hauptgrund hierfür ist, dass der Stahltank einwandig ist und der Schutzanstrich des umgebenden Raumes an vielen Stellen defekt ist. Der gleiche Tankbauer hat auch die oben genannten Prüfungen in 2004 und 2009 durchgeführt und ist zu genau dem gleichen Ergebnis gekommen. Diese Prüfdokumente waren an den Verkäufer gerichtet und liegen mir in Kopie vor. In 2009 hat das dazu geführt, dass der Tankbauer auch ein Angebot zur Sanierung an den Verkäufer ausgearbeitet hat, das aber nie angenommen wurde.

Meine zwei Fragen sind nun folgende: Hätte ich das Objekt, den Tank und die Wanne besser prüfen müssen und das ist nun mein Problem ('gekauft wie gesehen') oder habe ich ein Recht auf Kompensation, da mir der Verkäufer einen bekannten schweren Mangel vorenthalten hat? Wenn ich ein Recht auf Kompensation habe, habe ich einigermaßen realistische Chancen Recht zu bekommen oder ist das eine große Grauzone, da ich zwar belegen kann, dass dem Verkäufer der Mangel bekannt war, aber er vielleicht dem Tankbauer nicht geglaubt hat, den Mangel als nicht so schwerwiegend eingeschätzt hat, und ich nur die mündliche Aussage habe, dass das Objekt keine bekannten Mängel hat?
02.01.2019 | 16:53

Antwort

von


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Sehr geehrter Mandant,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Soweit im Kaufvertrag kein Gewährleistungsausschluss wirksam vereinbart wurde, stehen Ihnen als Käufer im Falle eines Sachmangels Gewährleistungsrechte gemäß §§ 437 ff. BGB zu. Der Mangel muss dabei bereits zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs (§ 446 BGB), also bei dem Übergabetermin vorgelegen haben. Irrelevant ist dabei, ob der Verkäufer Kenntnis von diesem Mangel hatte, soweit Sie den Kaufvertrag nicht gemäß § 123 BGB aufgrund einer arglistigen Täuschung anfechten möchten. Soweit Sie lediglich an einer Entschädigung für den mangelhaften Tank interessiert sind und das Grundstück behalten möchten, ist eine Anfechtung nicht zu empfehlen.

Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Immobilie nicht der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit entspricht (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB), sich nicht für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung eignet (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) oder für die gewöhnliche Verwendung ungeeignet ist und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB).

Vorliegend ist zumindest von der letzteren Alternative auszugehen, denn ein Öltank, der nicht den geltenden Sicherheitsvorschriften entspricht, eignet sich auch nicht für die gewöhnliche Verwendung. Sie als Käufer konnten auch eine Beschaffenheit des Öltanks erwarten, die den gesetzlichen Standards in Bezug auf den Gewässerschutz und die Betriebssicherheit entspricht. Ein mangelhafter Öltank stellt einen Sachmangel des gekauften Grundstücks dar (vgl. § 94 Abs. 1 BGB).

Als Nachweis für das Vorliegen des Mangels bei Gefahrübergang können Sie sich gegenüber dem Verkäufer zunächst - zumindest außergerichtlich - auf die Ihnen in Kopie vorliegenden Unterlagen des Tankbauers aus den Jahren 2004 und 2009 berufen. Sollte es zu einem Gerichtsverfahren kommen, wird das Gericht - soweit erforderlich - einen Beweisbeschluss, etwa durch Einholung eines Sachverständigengutachtens anordnen.

Als Folge des Sachmangels können Sie von dem Verkäufer zunächst Nacherfüllung verlangen (§§ 437 Nr. 1, 439 BGB). Unter Nacherfüllung ist eine Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache zu verstehen (§ 439 Abs. 1 BGB). Insofern haben Sie die Wahl. Die Lieferung eines mangelfreien Öltanks könnte seitens des Verkäufers allerdings dann abgelehnt werden, wenn sie nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist, also zu den Kosten einer Anpassung bzw. Reparatur des Öltanks außer Verhältnis steht (vgl. § 439 Abs. 4 BGB).

Die Möglichkeiten des Schadensersatzes oder des Rücktritts stehen Ihnen erst offen, wenn der Verkäufer die Nacherfüllung verweigert oder die Nacherfüllung fehlschlägt (§ 440 Satz 1 BGB). Letzteres ist nach dem erfolglosen zweiten Versuch anzunehmen (§ 440 Satz 2 BGB).

Daneben stehen Ihnen ggf. Ansprüche gegen den Makler auf Rückzahlung der Provision zu, soweit er Ihnen die ihm vorliegenden Unterlagen bewusst vorenthalten hat, aus denen sich der Sachmangel ergibt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Leon Beresan


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