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Mängel bei Erschließung unseres Grundstücks

| 08.07.2012 21:34 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.


wir haben ein Grundstück gekauft und einen Erschließungsvertrag unterschrieben.
Dieser Vertrag beinhaltet alle Medien (Gas,Wasser,Telekom und sonstige Kosten)
Aussage und Vertragsinhalt ist eine Übergabe eines ordentlich erschlossen Grundstücks.
Der Bauaushub wird nach Errichtung des Hauses planiert dieses ist aber so schlampig getan worden das bei Regen das Wasser zum Haus läuft.

Meine Fragen:

Kann ich auf Grund der schlampigen Arbeit die Rechnung kürzen?
Da viele Arbeiten am Wochenende durchgeführt worden sind gehe ich von privat Arbeit aus.
Darf ich eine Offenlegung der beteiligten Firmen fordern um sicher zu gehen das unser Grundstück ordentlich erschlossen wurde?

Der Vertrag beinhaltet das alles was das Grundstück betrifft zu Lasten des Erschliessers geht und wir uns um nichts kümmern müssen.

Vielen Dank

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Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:


I.

In Bezug auf die Veranlassung der Mangelbeseitigungsarbeiten ist es rechtlich zulässige, wenn Sie von Ihrem Vertragspartner Offenlegung der beauftragten Firmen fordern und sich sodann selbst mit den beteiligten Unternehmen auseinandersetzten. Allerdings bleibt Ihr Vertragspartner haftbar, auch wenn er Ihnen die Mängelansprüche vollständig abtritt und Sie an die ausführenden Firmen verweisen sollte. Ansonsten würde es sich um einen unzulässige Verlagerung des Mängelrisikos handeln, das Ihr Vertragspartner trägt.


1.

Zunächst rate ich Ihnen deshalb, sich wegen Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche an Ihren Vertragspartner zu halten. Voraussetzung Ihres Anspruchs auf Mängelbeseitigung ist nämlich eine ordnungsgemäße Mängelrüge, die Sie beweissicher z.B. per Einwurf – Einschreiben Ihrem Vertragspartner zustellen lassen sollten.


2.

Ihrer Vertragspartner hat sodann die Möglichkeit entweder das Vorliegen von Mängeln zu bestreiten und die Mängelbeseitigung abzulehnen oder die entsprechenden Mängelbeseitigungsmaßnahmen zu veranlassen, indem er die mit der Ausführung befassten Firmen nochmals auf die Baustelle schickt, um das Gefälle zu ändern.


3.

Ein Weg zur Durchführung dieser Mängelbeseitigungsbemühungen kann sein, Ihnen die Adressen der die Arbeiten ausführenden Firmen zur Verfügung zu stellen und die Mängelrechte, die Ihr Vertragspartner gegenüber den Baufirmen hat abzutreten, damit Sie diese selbst geltend machen können.


4.

Ein solches Vorgehen wäre allerdings ein Teilverzicht auf Ihre Rechte, da Sie dann Aufgaben wahrnehmen, die eigentlich Ihr Vertragspartner wahrzunehmen hätte. Zu nennen sind hier die Verhandlungen mit den ausführenden Firmen, Koordination der Termine, Ermahnung zur ordnungsgemäßen Arbeit, Einhaltung der Baupläne, Abnahme der Erdarbeiten als ordnungsgemäß etc.


5.

Ferner ist in Ihrem Fall auch unklar, ob die fehlerhafte Ausführung der Arbeiten tatsächlich durch die ausführenden Firmen zu verantworten ist, oder ob die Arbeiten nicht vielmehr auf der Basis fehlerhafter Pläne ausgeführt wurden, so dass eigentlich der Planer für die Mängel verantwortlich ist. Möglicherweisen haften in Ihrem Fall auch sowohl Planer als auch die mit den Arbeiten beauftragten Firmen gemeinsam. Dies kann zu einer Komplikation der durch Sie selbst veranlassten Durchführung und Koordination der Mängelbeseitigungsarbeiten führen. Sie müssten sich ja dann parallel an 2 oder evtl. noch mehr in Betracht kommende Verantwortliche halten.


6.

Zunächst rate ich Ihnen deshalb im Rahmen Ihrer schriftlichen und beweissicher anzuzeigen Mängelrüge gegenüber Ihrem Vertragspartner eine angemessene Frist zur Durchführung der Mängelbeseitigungsarbeiten zu setzen (z.B. Beginn der Arbeiten innerhalb von 2 Wochen ab Zugang der Mängelbeseitigungsaufforderung). Reagiert Ihr Vertragspartner nicht, oder ablehnend, könnten Sie sich z.B. selbst eine vertrauenswürdige Firma suchen und Ihren Vertragspartner mit den Kosten belasten.


7.

Beachten Sie bitte ferner:

Die Beweislast für das Vorliegen eines Mangels trifft Sie. Erst wenn das Vorliegen eines Mangels feststeht, ist Ihr Vertragspartner tatsächlich zur Mängelbeseitigung bzw. Kostentragung verpflichtet. Zur Geltendmachung der Mängel ist Ihre Anzeige erforderlich, auf die Ihr Vertragspartner reagieren und sich zu den von Ihnen dargelegten Mängeln äußern sollte. Bestreitet Ihr Vertragspartner das Vorliegen von Mängeln, sollten Sie den Zustand zunächst z.B. durch einen Sachverständigen, dokumentieren lassen, bevor Sie selbst vollendete Zustände schaffen (lassen).


8.

Ferner trifft Ihren Vertragspartner auch eine aus dem mit Ihnen geschlossenen Vertrag resultierende Verkehressicherungspflicht. Diese besagt, dass Ihr Vertragspartner Ihr Haus vor sämtlichen Schäden zu schützen hat, die aus der von ihm veranlassten (nicht ordnungsgemäß durchgeführten Baumaßnahme) ausgehen. Auch auf diese Pflichten könnten Sie abstellen und Ihren Vertragspartner zur Befolgung anhalten.

Zur weitergehenden Information über die rechtlichen Hintergründe empfehle ich Ihnen die Lektüre des Urteils des OLG Celle vom 01.08.2007, Az. 7 U 174/06, sowie vertiefend zu den Verkehrssicherungspflichten BGH, Urteil vom 13.03.2007 - VI ZR 178/05.


II.

Um Ihrem Anspruch auf Mängelbeseitigung Nachdruck zu verleihen gibt Ihnen das Gesetz ein so genanntes Zurückbehaltungsrecht.


1.

Auf Grund dieses Rechts können Sie einen Teil des an Ihren Vertragspartner zu entrichtenden Werklohns einbehalten. Die Ihnen ausgehändigte Rechnung brauchen Sie deshalb zunächst nicht komplett zu bezahlen.


2.

Die Höhe des Einbehalts ist im Gesetz mit dem doppelten der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten vorgesehen. Sie sollten also zunächst eine Schätzung der voraussichtlichen Kosten der Gefälle-Änderung vornehmen und auf dieser Basis den Einbehalt berechnen.


3.

Da mir die näheren Umstände vor Ort und auch weder der Inhalt der Rechnung noch des Vertrages bekannt sind, kann ich Ihnen an dieser Stelle keine konkreteren Angaben machen und verbleibe.


Bitte beachten Sie, sehr geehrte/r Ratsuchende/r, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
LL.M. Markus Koerentz, Rechtsanwalt

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