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Mängel an gebrauchter Immobilie

14.06.2013 13:45 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Arglistige Täuschung bei Immobilienkauf

Wir haben vor 6 Monaten eine gebrauchte Immobilie (Bj 2006) erworben.

Der Vertrag:
Im notariellen Vertrag findet sich folgende Klausel:
"Der Käufer hat den Vertragsbesitz besichtigt. Er erwirbt ihn on dem Zustand, in dem er sich bei Besitzübergang befindet. Der Verkäufer haftet nicht für die Freiheit von offenen und verborgenen Sachmängeln und nicht für das Flächenmaß, die Beschaffenheit des Vertragsbesitzes und eine bestimmte Ausnutzbarkeit. Er sichert keine bestimmten Eigenschaften zu.
Haftungsausschlußverbote bleiben von dieser Klausel unberührt."

Im Vertrag sind keine Mängel seitens des Verkäufers erwähnt. Es wurden auch keine mündlcih kommuniziert.

Der Mangel:
Das Haus hat auf der Außenseite eine 6cm starke Dämmung. Im Sockelbereich sind auf diese Dämmung direkt Fliesen (33x33) geklebt. Oberhalb des Fliesensockels befindet sich üblicher Puz.
Der Fliesenkleber ist offensichtlich unzureichend, insbesondere im Stossbereich, aufgetragen wodurch die Fliesen nicht flächig an dem Dämmmaterial anliegen. Es gibt auch keine horizontale Feuchtigkeitssperre. Die Kapillarwirkung zieht nun Feuchtigkeit aus dem Boden hinter den Fliesen in den Putz und es kommt zu Salpeterausblühungen. Neben weißen Flecken platzt der Putz an verschiedenen Stellen auf.
Der Vorbesitzer wusste von diesem Mangel (hat er persönlich und per SMS nach dem Kauf zugegeben). Zum Zeitpunkt der Besichtigung waren die Salpeterausblühungen abgewaschen oder überstrichen. Bei genauerem Anschauen sieht man auch abgeplatzte Stellen welche ausgebessert wurden. Die Stellen habe ich während der Besichtigung aber normalen Beschädigungen durch Stosseinwirkung zugeordnet. Die Symptome der oben beschriebenen mangelhaften baulichen Ausführungen waren also für die Besichtigung kaschiert worden.

Meine Frage:
Ist die Haftung des Verkäufers für diesen „versteckten Mangel" in unserem Fall durch die vertragliche Formulierung ausgeschlossen?
Wie schätzen Sie unsere rechtliche Position ein?
Was wären die geeigneten nächsten Schritte?

Gruß & Danke

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Soweit der Verkäufer zugegeben hat, dass er von diesen Mängel wusste, gilt die Sachmängelgewährleistung wieder (das kommt durch den Satz "Haftungsausschlußverbote bleiben von dieser Klausel unberührt." zum Ausdruck):

§ 444 BGB - Haftungsausschluss - bestimmt:

"Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen [...]."

Dieses ist hier zu unterstellen, da die mangelnde Offenbarung von Mängeln ein arglistiges Täuschen durch Unterlassen ist, was einem aktiven Tun gleichkommt.

Derartige (Mängel-)Umstände müssen nämlich von vornherein ohne Fragen der Käuferseite von sich aus offen gelegt werden, was Vertragspflicht ist.

Sie können diesbezüglich auch eine (Teil-)Anfechtung bezüglich des Kaufvertrages erklären.

Ansonsten müssten die Mängel vom Verkäufer beseitigt werden.

Ich sehe daher gute Chancen für Sie.

Sollte sich der Verkäufer weigern, dieses zu erledigen (ich würde ihm dazu schriftlich eine Frist von 2-3 Wochen setzen), können Sie auch den Kaufpreis mindern, vom Kaufvertrag zurücktreten und ggf. Schadens- und Aufwendungsersatz verlangen.

Im letzteren Falle würde ich aber einen Anwalt hinzuziehen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 14.06.2013 | 15:03

Hallo Herr Hesterberg,

vielen dank für Ihre Antwort.

Habe ich Sie richtig verstanden, daß das Zugeben per SMS als auch das Überstreichen als Beweis für die Kenntnis des Mangels seitens des Verkäufers rechttlich belastbar ist?

Ich werde mir jetzt einen Kostenvoranschlag für die Sanierung machen und dann auf den Verkäufer zugehen. Mein Ziel wäre eine gütliche Einigung.

Haben Sie Interesse den Fall zu übernehmen und im Falle einer nicht einvernehmlichen Einigung den Verkäufer anzuschreiben? Welche Kosten kommen da in etwa auf mich zu?


Grüße,
Michael Frank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 14.06.2013 | 21:53

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Ja, vollkommen richtig.

Gerne können Sie sich gesondert an mich wenden - zum Zwecke der weiteren Vertretung. Eine hier gezahlte Erstberatung würde Ihnen dabei angerechnet und gut geschrieben.

Ich unterbreite Ihnen dann gerne ein Kostenangebot auf Basis des Streitswertes, der sich insbesondere nach dem Wert der Beeinträchtigung durch den Mangel(-schaden) bestimmt.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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