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Macht Nießbrauch sich steuerlich bemerkbar?


06.05.2005 16:13 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich werde demnächst ein vier-Familien-Wohnhaus erwerben. Eigentümer soll ich werden, Darlehensnehmer sind meine Eltern. Für diese wird ein Nießbrauch (Nutzung der Mieteinnahmen, Teur 13p.a.)eingetragen.
Tatsächlich werden die Mieten an mich bezahlt. Von diesen Mieterträge wird lediglich das Darlehen meiner Eltern (Teur 7,5 p.a.) weggefertigt. Der verbleibende Betrag steht mir zur Verfügung. Eine Vergütung an meine Eltern erfolgt nicht. Meine Eltern machen Ihre Rechte am Nießbrauch nur geltend, wenn ich die Darlehensraten nicht mehr begleichen könnte.

Wie ist das ganze steuerlich bei meinen Eltern und bei mir zu betrachten. Welche steuerliche Auswirkung hat der Nießbrauch. Vielen Dank für Ihre Hilfe
Ich gehe zunächst davon aus, daß die Absprache, daß Ihre Eltern aus dem Nießbrauch nur die Zahlungen für das Darlehn ziehen, auch vertraglich so festgelegt wurde. Dies bedeutet, daß dieser Nießbrauch nur die Darlehnsrückzahlung (sowie die Zinszahlungen) sichert und damit i.ü. - steuerlich gesehen - unbeachtlich ist. D.h. Sie erzielen Einkünfte (oder je anch dem auch Verluste) aus Vermietung und Verpachtung in Höhe der Mieteinnahmen (abzüglich der aufgewendeten Werbungskosten wie etwa Unterhaltskosten, Darlehnszinsen, Abschreibungen etc.), Ihre Eltern erzielen in Höhe der Zinszahlungen für das Darlehn Einkünfte aus Kapitalvermögen (die je nach steuerlicher Situation Ihrer Eltern im Rahmen der Freibeträge steuerfrei bleiben). Soweit Sie in den monatlichen Raten das Darlehn an Ihre Eltern zurück zahlen, ist dies steuerlich unbeachtlich.

Soweit der Nießbrach dagegen tatsächlich von Ihren Eltern ausgeübt wird, haben diese Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die von Ihren Eltern steuerlich anzusetzen sind. Die an Sie weitergeleiteten monatlichen Mietbeträge wären bei Ihren Eltern Anschaffungskosten für das Nießbrauchsrecht und bei Ihnen entsprechend gegenläufig zu verbuchen.

Insgesamt kann ich der von Ihnen gewählten Konstruktion allerdings nicht viel abgewinnen. Ich würde empfehlen, Ihre Eltern für das Darlehn zunächst nicht durch einen Nießbrauch, sondern durch die Einräumung einer Grundschuld abzusichern. Sollten Sie nicht an Ihre Eltern zahlen, können diese aus der Grundschuld heraus die Zwangsverwaltung des Grundstücks beantragen und erhalten dann auf diesem Wege die Mieteinnahmen. Ggfs. können Sie auch zusätzlich zur Grundschuld Ihren Eltern die Mieten abtreten. Dann könnten Ihre Eltern die Mieteinnahmen auch so jederzeit bei den Mietern anfordern.

Mit dieser Lösung blieben Sie Vermieter der Wohnungen (bei Nießbrauch müßten Ihre Eltern die Mietverträge abschließen), Ihre Eltern sind hinreichend (über Grundschuld und Abtretungen) gesichert und auch die steuerliche Lösung (wie oben die erste Alternative) ist auch sinnvoll.

Mit freundlichen Grüßen
Udo Meisen
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Steuerrecht
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