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MIetvertrag: Kündigungsausschluss


| 07.06.2005 23:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

unser Vermieter hat uns nun einen Standard-Mietvertrag vorgelegt (siehe Anfrage vom 02.06.2005 http://www.frag-einen-anwalt.de/Mietvertrag-mit-Mindestlaufzeit__f4818.html). Bei §2 Mietdauer steht folgendes:
"Der Mietvertrag beginnt am 01.07.2005..."
"Die Parteien vereinbaren, dass wechselseitig auf die Dauer von 5 Jahren ab Vertragsbeginn auf Ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages verzichtet wird."
"Eine Kündigung ist erstmals am 30.06.2010 mit der gesetzlichen Frist zulässig."
Wichtig: Es handelt sich hierbei um einen "Einheitsmietvertrag", Zweckform 2873
Der Vermieter hat lediglich "01.07.2005", die "5" bzw. "30.06.2010" auf dem Vordruck per Schreibmaschine ergänzt.
Der Vermieter hat zudem keine der auf dem Einheitsmietvertrag vorgesehenen Ankreuzmöglichkeiten (unbestimmte Zeit, Kündigungsausschluss, Zeitmietvertrag) angekreuzt.

Die 1. Seite dieses Vertrages finden Sie zu Ihrer Hilfe hier:
http://www.sachbearbeiter.de/mietvertrag.pdf

1. Gilt bei diesem Vertrag nun der Kündigungsausschluss (weil ja nicht angekreuzt)?

2. Handelt es sich hierbei nun um eine formularmäßige Klausel oder gilt dies als individuelle Vereinbarung?

3. Trifft hier das Urteil des BGH vom 06.04.2005, Az. VIII ZR 27/04 zu?

4. Können wir also mit 3-monatiger Frist jederzeit kündigen?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!
Sehr geehter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Lassen Sie mich zunächst kurz die von Ihnen zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 6. April 2005 vorstellen:

Dieser Entscheidung lag ein Mietvertrag zugrunde, in dem unter der Überschrift „Mietdauer (Zutreffendes ankreuzen“) eine Passage „Vertrag auf unbestimmte Zeit mit beiderseitigem Kündigungsverzicht“ angekreuzt war. Mit ihr wurde vereinbart, dass die Parteien wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages verzichten. Eine Kündigung sollte erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von 5 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig sein. Von dem Verzicht sollte das Recht der Parteien zur Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt bleiben. In diesem vorgedruckten Text war die Zahl 5 handschriftlich eingefügt.

Der Bundesgerichtshof war hier von einer vorformulierten Klausel ausgegangen, die unwirksam ist. Dabei fand er es unschädlich, dass die Zahl 5 vom Vermieter handschriftlich eingefügt war. Denn es kommt nicht auf die Schriftart (handschriftlich oder maschinenschriftlich) an. Eine Formularklausel wäre vielmehr hinsichtlich der Dauer des Kündigungsverzichts zu verneinen, wenn Vermieter und Mieter die Ergänzung zwischen i n d i v i d u e l l ausgehandelt hätten. Das war bei dem der Entscheidung des Bundesgerichtshof zugrundeliegenden Sachverhalt nicht der Fall. Hier hatte der Vermieter bereits den Mietvertrag einschließlich der von ihm eingefügten Zahl 5 vorbereitet. Zwar behauptete der Vermieter im Prozess, der Mieter hätte Gelegenheit zur Prüfung der einzelnen Vertragsbestimmungen gehabt. Das reichte jedoch dem Bundesgerichtshof für ein individuelles Aushandeln dieser Vertragsbestimmung nicht aus.

Wie Sie sehen, kommt es nicht darauf an, mit welcher Schriftart (handschriftlich oder maschinenschriftlich) etwas im Vertragsformular eingetragen wurde. Maßgeblich ist vielmehr, ob der Vermieter den Vertrag erst vorbereitet und dann dem Mieter zur Prüfung und gegebenenfalls Unterzeichnung übergeben hat.

Dementsprechend sind Ihre einzelnen Fragen wie folgt zu beantworten.

1. Für die Frage, ob der Kündigungsausschluss wirksam vereinbart wurde, kommt es meines Erachtens nicht darauf an, dass die Klausel angekreuzt wurde. Das fehlende Kreuz dürfte unschädlich sein, da wegen der vorgenommenen Eintragung der Zahl 5 und des Datums (30.06.2010) erkennbar ist, dass diese Klausel Bestandteil des Mietvertrages werden sollte.


2. Es handelt sich um eine vorformulierte Klausel, wenn seitens Ihres Vermieters der Mietvertrag mit den unter a) genannten Eintragungen vorbereitet wurde, bevor Sie ihn dann mit diesen Eintragungen zum Zwecke der Prüfung und Unterzeichnung erhalten haben. Das dürfte nach Ihrer Darstellung so zutreffen, da Ihnen der Vermieter den Mietvertrag mit den Eintragungen vorlegte.

3. Die Antwort der 3. Frage folgt aus den Ausführungen zur 2. Frage: Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist dann auf Ihren Fall anzuwenden, wenn die maschinenschriftlich vorgenommenen Eintragungen nicht mit Ihnen ausgehandelt sondern vom Vermieter vorgegeben wurden.

4. Sollte Ihnen, wie unter 2. und 3. ausgeführt, das Vertragsformular mit den beiden maschinenschriftlichen Eintragungen (5 Jahre, Datum des 30.06.2010) übergeben worden sein, wofür Ihre Darstellung spricht, ist der Kündigungsausschluss unwirksam. Es gilt dann die gesetzliche Kündigungsfrist ohne Einschränkung. Sie könnten dann den Vertrag jederzeit mit dreimonatiger Frist kündigen.

Hat der Vermieter allerdings die Eintragungen erst während der mit Ihnen zum Abschluss des Mietvertrages geführten Verhandlungen vorgenommen, so dass die Klausel zum Kündigungsausschluss individuell ausgehandelt wurde, wäre dieser wirksam zustande gekommen.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen weitergeholfen zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Ingo Kruppa
Rechtsanwalt
www.kruppa-ruprecht.de

Nachfrage vom Fragesteller 08.06.2005 | 08:59

Sehr geehrter Herr Kruppa,

vielen Dank für Ihre aufschlussreiche Antwort!

Im Gespräch mit dem Vermieter erwähnte dieser schon, dass er gerne ein langfristiges Mietverhältnis anstrebe. Daraufhin äußerten wir unsere Bedenken (Familienplanung, ggf. Jobwechsel etc. eben Ereignisse, die sich nicht immer 100%ig planen lassen) und verblieben so, dass der Vermieter vorab den Vertrag per Fax schickt.
Der Vertrag liegt uns nun so vor, wie er bei Wohnungsübergabe von beiden Seiten unterschrieben werden soll. Derzeit ist er noch von keiner Vertragspartei unterzeichnet!
Wie wir von der Vormieterin in Erfahrung bringen konnten, fordert der Vermieter stets fünf Jahre Kündigungsausschluss beider Parteien.

Gilt trotz der Möglichkeit zur Prüfung des Vertrags nun das Urteil des BGH vom 06.04.2005 oder handelt es sich um eine individuelle Vereinbarung, da wir ja Zeit hatten den Vertrag zu prüfen und der Vermieter bereits angekündigt hat, dass er eine "Mindestlaufzeit" des Vetrages möchte?

Nochmals vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.06.2005 | 09:25

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für die Nachfrage.

Gemäß § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB würde es sich um keine vorformulierte Klausel handeln, soweit sie zwischen Ihnen und dem Vermieter im Einzelnen ausgehandelt ist. Allein der Hinweis, ein längeres Mietverhältnis anstreben zu wollen, wird dafür noch nicht ausreichen. Wie schon in der ersten Antwort ausgeführt, geht der BGH in der zitierten Entscheidung davon aus, dass es für ein Aushandeln der Vertragsbedingung im vorgenannten Sinne nicht ausreicht, wenn der Vermieter mit dem Mieter einen von ihn vorbereiteten Mietvertrag durchgeht und letzterer dabei Gelegenheit hatte, die einzelnen Vertragsbestimmungen zu prüfen.

Ihre Darstellung spricht auch eher dafür, dass Ihr Vermieter den Vertrag samt Klausel vorgibt und darüber eben nicht weiter verhandeln möchte. Demensprechend gehe ich davon aus, dass entsprechend des zitierten Urteils des BGH ein Kündigungsausschluss unwirksam wäre.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Kruppa
Rechtsanwalt
www.kruppa-ruprecht.de

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