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MIetkaution Zurückbehaltungsrecht bei ausbleibendem Nachweis

21.02.2019 12:56 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


14:29

Zusammenfassung: Zurückbehaltungsrecht bei nicht ordnungsgemäßer Anlage der Mietsicherheit / Kaution bzw. bei fehlenden Zinserträge aufgrund zu spät angelegter Kaution

Sehr geehrte Anwälte,

wir sind im Mai 2005 in die noch heute von uns bewohnte Mietwohnung gezogen, zwei Monatsmieten Kaution waren im August 2005 abbezahlt.
Eine Bestätigung über den vollständigen Eingang haben wir von den Vemietern nie erhalten und dies anfangs so hingenommen, weil ein gutes Verhältnis zu den Vermietern bestand.

Dies ist nun nicht mehr so, das Verhältnis ist schlecht, es besteht Grund zur Vermutung, dass wir zwecks Verlauf der Wohnung gekündigt werden sollen.

Wir haben nun mit Verweis auf § 551 BGB und den Mietvertrag mit ähnlich formulierter Klausel einen Nachweis über die rechtmäßige Anlage der Kaution gefordert. Diese muss, hier sind BGB und Mietvertrag gleichlautend "bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz" und inkassofest angelegt werden. Einer anderslautenden Vereinbarung zur Anlageform haben wir nicht zugestimmt, es wurde nie darüber gesprochen.

Der Nachweis, den wir von den Vermietern erhalten haben, bestand aus einem Kontoauszug
- von Dezember 2018
- über ein Sparkonto
- das auf unseren Namen als "Mietkautionskonto" zu laufen scheint
- der Zinsertrag von wenigen Cent für 2018 war ersichtlich

Nicht auf dem Nachweis finden sich
* Datum der Anlage
* Ausstellung von der Bank
* Art der Anlage
* Höhe der Zinsen

Der Zinsertragbeläuft sich laut Kontoauszug insgesamt seit 2005 auf ca. 30 Euro, diese Summe lässt uns auf eine nicht gesetzeskonforme Anlage schließen. Aus der Statistik der Bundesbank zu entsprechenden Zinssätzen (auf diese Statistik verweisen ja auch diverse Urteile) lässt sich bei gesetzeskonformer Anlage auf einen seit 2005 zu erwartenden Zinsertrag von circa 200 - 250 Euro, je nachdem ob monatliche oder jährliche Zinsen anfallen, schließen.
Der sehr niedrige Zinsertrag lässt darauf schließen, dass die Kaution erst 2012, nicht nach Erhalt 2005, auf dieses Mietkautionskonto gezahlt wurde.


Kann ich bei dieser Sachlage, also fehlender Nachweis und nicht stimmiger Zinsertrag, unter Berufung auf die Urteile des AG Frankfurt, 17.11.2000, Az.: 33 C 3350/00, und des Bundesgerichtshofs vom 23.9.2009 Az: VIII ZR 336/08 die Miete bis zur Höhe der Kaution zurückbehalten? Dass ich den Vermietern die Gründe hierfür explizit mitteilen muss und diese Rechtsnorm bedingungsfeindlich ist, ist mir bekannt.

Kann ich das Zurückbehaltungsrecht bis zu einer nachvollziehbaren Erklärung über den nicht stimmigen Zinsertrag ausüben? Ich würde mich hierfür auf den Schadensersatzanspruch nach Urteil des LG Waldshut-Tiengen vom 10.11.2011,Az. 2 S 37/11 berufen.


Wenn ich die Kaution einbehalte, muss ich mit der Kündigung der Vermieter rechnen, weil diese das Zurückbehaltungsrecht sicherlich nicht anerkennen werden. Deshalb zusätzlich die Frage, ob die mietvertraglich vereinbarte Kaltmiete, die mietvertraglich vereinbarte Warmmiete oder die in mündlicher Vereinbarung tatsächlich seit anderthalb Jahren gezahlte Warmmiete als Grundlage für eine Kündigung wegen Mietrückständen gewertet werden wird?


Vielen Dank für Ihre Mühe.
21.02.2019 | 13:47

Antwort

von


(20)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Mit den von Ihnen geschilderten, vom Vermieter erbrachten Informationen, nämlich dass ein Konto eingerichtet ist, welches als "Mietkautionskonto" benannt ist und auf Ihren Namen läuft, ist nach meiner Ansicht der Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage der Mietkaution entsprechend den gesetzlichen und mietvertraglichen Vorgaben erbracht. Weitergehende Informationen dürften nicht geschuldet sein. Insbesondere ist es für das von Ihnen angestrebte Zurückbehaltungsrecht nicht von Belang, wann die Kaution ordnungsgemäß angelegt wurde, da die Kaution im Zeitpunkt, in dem Sie das Zurückbehaltungsrecht geltend machen würden, ordnungsgemäß angelegt ist.

Zu überlegen wäre daher allenfalls, dass Sie ein Zurückbehaltungsrecht bzgl. der zu geringen Zinsleistung und ausschließlich in dieser Höhe geltend machen. Tatsächlich war der Vermieter verpflichtet, das Konto bereits direkt bei Zahlung durch Sie in 2005, welche im Streitfall von Ihnen nachzuweisen wäre, anzulegen. Da die Zinsen Ihnen zustehen und also zur Kaution gehören, hätten Sie in Höhe des Fehlbetrages einen Schaden, den Sie durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes vorläufig kompensieren könnten. Zahlt der Vermieter dann die Zinsen nach oder erbringt den Nachweis, dass trotz ordnungsgemäßer Anlage von Anfang an keine höheren Zinsen, was ich genau wie Sie für unwahrscheihnlich erachte, erzielt werden konnten, wäre der zurückgehaltene Betrag wieder zu erstatten.

Zur Frage, welcher Betrag die Grundlage einer Kündigung darstellen könnte:
Maßgeblich ist hier die tatsächlich zuletzt gezahlte und geschuldete Warmmiete. Da ich davon ausgehe, dass die zurückzuhaltenden Zinserträge eine Monatsmiete bereits nicht übersteigen, dürfte auch kein Kündigungsgrund für den Vermieter entstehen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Georg Schohl
Fachanwalt für Verkehrsrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Nachfrage vom Fragesteller 21.02.2019 | 14:05

Sehr geehrter Herr Schohl

Mit Blick auf den Leitsatz aus oben angeführtem Urteil des AG Frankfurt bin ich irritiert über Ihre Antwort. Ich zitiere:

"Der Mieter, der dem Vermieter eine Barkaution geleistet hat, kann von diesem die Angabe folgender Daten über die Anlage des Kautionsbetrages verlangen:
Art der Anlage,
Zeitpunkt der Anlage,
Kreditinstitut,
Kontonummer,
Kündigungsfrist."
Ausgestellt von der Bank.

Auch andere Urteile weisen ja darauf hin, dass die geltende Rechtsprechung einen Kontoauszug für nicht ausreichend erachtet, sondern oben angeführte Angaben nötig sind.

Somit sind meines Erachtens weiterführende Angaben eben doch geschuldet.

Auch das AG Bremen, Urteil v. 22.12.2011, Az.: 10 C 331/11 ging ja meines Wissens nach davon aus, dass ein Kontoauszug nicht reicht.

Ich danke für eine nochmalige Prüfung des Sachverhalts mit Hinblick auf den laut Rechtsprechung nötigen Nachweis.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.02.2019 | 14:29

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen wie folgt beantworten:

Die Frage, auf welche Art, also WIE der Nachweis des Vermieters zu erbringen ist, wird nach meiner Kenntnis und Erfahrung von den einzelnen Amtsgerichten durchaus unterschiedlich beurteilt. Klar ist nur, DASS der Nachweis zu erbringen ist.
Sofern alle notwendigen Angaben enthalten sind, reicht im Einzelfall auch ein Kontoauszug aus.

Nach dem von Ihnen zitierten Urteil des AG Bremen reicht ein Kontoauszug z.B. nur dann nicht aus, wenn sich aus ihm nicht ergibt, dass es sich um ein insolvenzfestes Konto handelt. Dieser Umstand dürfte hier jedoch eben nicht vorliegen, da sich aus der Bezeichnung "Mietkautionskonto" und der Tatsache, dass es auf Ihren Namen läuft, diese Insolvenzsicherheit ergibt.

Der BGH sagt zum erforderlichen Nachweis des Vermieters auch lediglich, dass das Konto den Treuhandcharakter für jeden Gläubiger des Vermieters eindeutig erkennen lassen muss. Auch dies ist bei der Bezeichnung "Mietkautionskonto" und der Tatsache, dass es auf Ihren Namen läuft, nach meiner Ansicht der Fall. Eine Vorgabe, dass ein Kontoauszug hierfür bereits nicht ausreichen kann, ergibt sich aus der BGH-Rechtsprechung ebenfalls nicht.

Selbstverständlich kann ein solcher im Einzelfall auch mal nicht ausreichend sein. Da mir dies aufgrund der von Ihnen mitgeteilten Informationen und der unterschiedlichen Rechtsprechung allerdings eher fernliegend erscheint, wäre ein rechtlicher Rat dahingehend, die komplette Kaution nebst Zinsen zurückzubehalten, ein sehr unsicherer Weg, gerade vor dem Hintergrund, dass sich der Vermieter dann über einen Kündigungsgrund freuen könnte.

ANTWORT VON

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