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MIeter zieht aus. Wohnung riecht nach Zigaretten. Wie soll ich mich verhalten.

| 23.09.2018 10:03 |
Preis: 40,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


11:54
Hier ist mein Problem:
ich vermiete die Wohnung seit 2014. Unbefristeter Mietvertrag. In Mietvertrag kein Rauchen Klausel vereinbart. Aber der Mieter hat versprochen dass er in die Wohnung wenig rauchen wird. Mieter ist ein Raucher.
Mein Problem: Der Mieter raucht in der Wohnung sehr stark. Ganze Wohnung riecht wie in der Kneipe.
1. Wir haben schon 2 Mal mit Mieter darüber gesprochen – es hat nicht gebracht.
2. Wir haben in Jahr 2016 der Mieter wegen rauchen in Treppenhaus abgemahnt.
Jetzt zieht er endlich aus der Wohnung raus. Ganze Wohnung riecht nach Zigaretten wie in der Kneipe. Ich denke mein Parkett (170, Euro qM) hat schon Nikotin „eingesaugt". Ich habe schon versucht die Wohnung zu lüften, Fenster öffnen - hilft sehr wenig.
Mieter will Nikotinspuren auf die Wanden mit Streichen beseitigen.
Mieter will Kaution gleich in Bargeld bei Übergabe haben.
Fragen:
1. Wie soll ich mich verhalten? Ich will zuerst SICHER alle Wohnungsschlüsseln bzw. Wohnung bekommen!
2. Wie kann ich Kaution behalten und auch Begründen?
3. Wie kann ich ein Schaden in die Wohnung bewerten bzw. was soll gemacht werden um Zigarettenschaden zu beseitigen?
4. Was soll ich bei Wohnungsübergabe beachten?
23.09.2018 | 10:36

Antwort

von


(919)
Karolinenstr. 8
33609 Bielefeld
Tel: 0521/178960
Web: https://www.reinhard-otto.de
E-Mail:
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Guten Tag,
ich beantworte Ihre Anfrage auf der Grundlage der dazu mitgeteilten Informationen wie folgt:

Da Sie ein Rauchverbot nicht wirksam vertraglich vereinbart haben, stellte das Rauchen des Mieters einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar mit der Konsequenz, dass der Mieter für die durch das Rauchen verursachten Beeinträchtigungen nicht einzustehen hat, es sei denn, es liegt ein sog. exzessives Rauchen vor, das zu solchen Schäden geführt hat, die mit den üblichen Schönheitsreparaturen nicht zu beseitigen sind. Nur dann würde der Mieter auf Schadensersatz handeln, vgl. dazu BGH, Urteile vom 28. Juni 2006, Az.: VIII ZR 124/05 und vom 6. März 2008, Az VIII ZR 37/07.

Exzessiv und damit schadensersatzpflichtig ist geraucht worden, wenn die Beeinträchtigungen nicht mehr mit den üblichen Maßnahmen einer Schönheitsreparatur beseitigt werden können, was im Streitfall ggf. durch einen Sachverständigen festgestellt werden müsste.

Von daher obliegt es Ihnen zunächst, nachzuweisen, dass nicht nur ein "normales" Rauchverhalten vorliegt, sondern ein darüber hinausgehendes. In ersterem Fall haben Sie keine Ersatzansprüche und damit kein Recht, deswegen die Kaution zurückhalten zu können.

Die Kaution wird nicht automatisch bei Auszug des Mieters fällig, sondern erst dann, wenn Sie keine Ansprüche mehr aus dem Mietverhältnis haben. Mit dieser Begründung können Sie die Zahlung bei Schlüsselübergabe verweigern. Sie haben natürlich das Recht zu prüfen, ob durch die vom Mieter vorgenommenen Maßnahmen die Folgen des Rauchens verschwunden sind oder nicht. Bis dahin hat der Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung.

Die Schäden sollten Sie im Zweifel durch ein selbständiges Beweisverfahren, § 485 ZPO klären lassen, worduch Sie nicht nur Klarheit über die Intensität des Schadens erhalten, sondern auch über den Umfang des erforderlichen Schadensersatzes.


Mit freundlichen Grüßen




Nachfrage vom Fragesteller 23.09.2018 | 11:35

Vielen Dank für die Antwort!

Ich denke ich soll bisschen abwarten und schauen ob Geruch und Nikotinspuren weg sind.
Wie lange habe Ich das Recht zu prüfen, ob durch die vom Mieter vorgenommenen Maßnahmen die Folgen des Rauchens verschwunden sind oder nicht (Monat, zwei…)?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.09.2018 | 11:54

Guten Tag,

es würde sich um Schadensersatzansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache handeln, die gemäß § 548 BGB in 6 Monaten verjähren, wobei die Frist mit der Rückgabe der Mietsache an Sie beginnt.
Diese Frist muss unbedingt eingehalten werden, da Sie ansonsten keine Ansprüche mehr geltend machen können.

Mit freundlichen Grüßen


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Bewertung des Fragestellers 23.09.2018 | 11:58

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