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MIETRECHT, NEBENKOSTEN!


| 01.05.2014 09:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



MIETRECHT!
Folgende Situation: ich bin Mieter in einer Eigentumswohnung. Die Nebenkosten werden immer zum 31.12 eines Jahres abgerechnet, laut Mietvertrag. Für 2010 und 2012, habe ich bis heute keine Nebenkostenabrechnung erhalten. Für 2011 habe ich eine völlig falsche Abrechnung erhalten, also formell nicht richtig. Sie enthielt unter anderem Kosten für Rücklage, Verwaltervergütung, Instandhaltung usw. Zudem wurden die Vorauszahlungen völlig falsch angegeben. Aus dieser Abrechnung von 2011 ergab sich ein Guthaben von 128,83 Euro. Man forderte von mir aber diesen Betrag im Januar 2013, obwohl der Vermieter das Guthaben erstattet bekommen hat von dem Verwalter (grenzt schon fast an Betrug). Sie kam also zu spät, was ich erst jetzt festgestellt habe durch meine Schwester, die mich darauf aufmerksam machte. Aus der Abrechnung war das auch nichts zu ersehen, da vor diesem Betrag ein Minus stand, also überwies ich diesen Betrag im Januar 2013, unwissender Weise. In meinem Mietvertrag steht folgendes zu den Nebenkosten:

§3 Absatz 2 :

Zusätzlich zur Miete bezahlt der Mieter

a) Für Heizung und Warmwasser eine Vorauszahlung in Höhe von 130 Euro monatlich.
b) Für Wasserversorgung, Entwässerung, Müllabfuhr (weitere Betriebskosten hier eintragen)
Dort steht handschriftlich vom Vermieter eingetragen: IN PUNKT a enthalten
Dann ist darunter bei Pauschalbetrag und eine Vorauszahlung in Höhe von nichts angekreuzt und bei Euro monatlich ein Querstrich

Es ist ein Vordruck des Mietvertrags vom Mieterbund! Zu finden auf deren Homepage!

Zusätzlich noch folgendes: Die Wohnung wurde im Dezember 2013 unter den Eheleuten verkauft, was auch so im Grundbuch steht, da habe ich mich informiert auf dem Grundbuchamt. Sie ging von dem Ehemann auf die Ehefrau über. Die Miete und die Nebenkosten gehen seitdem weiterhin auf das gleiche Konto ein. Ich vermute es ist ein gemeinschaftliches Konto, da die Eheleute auch in einer gemeinsamen Wohnung leben. Es ging bei dem Verkauf wohl nur darum Geld einzusparen, da das Zinsniveau zurzeit sehr niedrig ist.

Den Ehemann, also den alten Besitzer, habe ich per Einschreiben und unter Zeugen aufgefordert mir bis zum 15 Mai 2014 die Nebenkostenabrechnungen für 2010, 2011 und 2012 zukommen zu lassen und zusätzlich die von mir falsch überwiesen 130 Euro aus Januar 2013 zurück zu erstatten. Ich hatte seine Frau über ein soziales Netzwerk auch schon mehrmals darauf hingewiesen, zuerst im Feb. 2014 und zuletzt am 12 April 2014. Sie schrieb mir zurück, dass ich die Nebenkostenabrechnungen für 2010, 2011 und 2012 schnellstmöglich bekommen würde. Was aber bis heute nicht geschah, deshalb mein Einschreiben. In diesem Einschreiben verwies ich auch auf mein Zurückbehaltungsrecht der Nebenkosten für die laufenden Zahlungen und falls die Abrechnungen bis zum 15 Mai 2014 nicht kommen, mir anwaltliche Hilfe zu holen um meine Forderungen gerichtlich durchzusetzen und Ihm diese Kosten dann auferlegen werde.

So, nun zu meinen Fragen:

1. Kann ich von meinem Zurückbehaltungsrecht für die Nebenkosten gebrauch machen, obwohl der Eigentümer im Dezember 2013 unter den Eheleuten gewechselt hat, aber die Miete noch auf das gleiche Konto geht? Oder muss ich die komplett gezahlten Nebenkosten zurück fordern, da der Eigentümer gewechselt hat?

2. Welche Nebenkosten können mir wirklich in Rechnung gestellt werden laut Mietvertrag? Siehe dazu oben aufgeführten §3, denn mit in Punkt a enthalten, bezieht er sich ja nur auf Heizung und Warmwasser, oder ist das eine falsche Annahme von mir?

3. Falls die Nebenkostenabrechnungen nicht bis zum 15 Mai 2014 angekommen sind, habe ich dann das Recht dazu, die Anwaltskosten die dann entstehen, dem Vermieter in Rechnung zu stellen?

4. Ist die Nebenkostenabrechnung aus 2011 wirksam? Obwohl sie formell nicht richtig ist, ich aber im Januar 2013 den Betrag überwiesen habe?

5. Zählt eine Nachricht über ein soziales Netzwerk als Beweismittel für die Aufforderung zur Nebenkostenabrechnung, wenn sie beantwortet wurde und noch gespeichert ist?

Ich bedanke mich im Voraus


Einsatz editiert am 01.05.2014 10:15:48
Sehr geehrter Ratsuchender,


in Hinblick auf den von Ihnen gewählten Einsatzbetrag in Relation zur Anzahl der Frage gehe ich nach den Nutzungsbedingungen davon aus, dass Sie dann bewusst eine niedrige Detaillierung gewünscht haben, so dass nach den Nutzungsbedingungen die zulässigen Antworten Ihrer Fragen lauten:

1. Kann ich von meinem Zurückbehaltungsrecht für die Nebenkosten gebrauch machen, obwohl der Eigentümer im Dezember 2013 unter den Eheleuten gewechselt hat, aber die Miete noch auf das gleiche Konto geht? Oder muss ich die komplett gezahlten Nebenkosten zurück fordern, da der Eigentümer gewechselt hat?

Das Zurückbehaltungsrecht werden Sie geltend machen können. Der Wechsel spielt dabei keine Rolle.

2. Welche Nebenkosten können mir wirklich in Rechnung gestellt werden laut Mietvertrag? Siehe dazu oben aufgeführten §3, denn mit in Punkt a enthalten, bezieht er sich ja nur auf Heizung und Warmwasser, oder ist das eine falsche Annahme von mir?

Das ist eine falsche Annahme. Sie zahlen Heizung, Warmwasser, Wasserversorgung, Entwässerung und Müllabfuhr. Weitere Nebenkosten sind nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht enthalten.

3. Falls die Nebenkostenabrechnungen nicht bis zum 15 Mai 2014 angekommen sind, habe ich dann das Recht dazu, die Anwaltskosten die dann entstehen, dem Vermieter in Rechnung zu stellen?

Das Recht haben Sie.

4. Ist die Nebenkostenabrechnung aus 2011 wirksam? Obwohl sie formell nicht richtig ist, ich aber im Januar 2013 den Betrag überwiesen habe?

Ja, diese Rechnung wird wirksam sein, wenn Sie ohne Vorbehalt Zahlungen leisten und damit die vermeidliche Forderung anerkannt haben.

5. Zählt eine Nachricht über ein soziales Netzwerk als Beweismittel für die Aufforderung zur Nebenkostenabrechnung, wenn sie beantwortet wurde und noch gespeichert ist?

Ja, auch so eine Nachricht kann als Beweismittel herangezogen werden.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg
Bewertung des Fragestellers 01.05.2014 | 10:45


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"Vielen Dank für die Beantwortung der Fragen! Sie haben mir damit eine zusätzliche Sicherheit gegeben. Ich bin sehr zufrieden und komme auf Sie zurück, sobald ich eine rechtsantwaltliche Vertretung brauche. Ich glaube man kann sowas ja auch per Fax oder E-Mail erledigen."
Stellungnahme vom Anwalt:
Vielen Dank für die Bewertung. Bei Bedarf können Sie sich gerne an unser Büro wenden. MfG RA Thomas Bohle, Oldenburg