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MEA an Teilfläche

| 12.03.2009 23:01 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,
ich habe ein Grundstück geerbt, für das ein Verkehrwertgutachten erstellt wird. Es liegt folgendes Problem vor:

In einem notariellen Kaufvertrag von 1993 wurde "eine Teilfläche von ca. 1.000 qm herausgemessen" (= avisiertes Bauerwartungsland). Daraus "verkauft der Verkäufer einen Miteigentumsanteil von 4/10 an die Gemeinde". "Der Kaufpreis beträgt 100 DM/qm, somit bei einem Miteigentumsanteil von 4/10, d.h einer Teilfläche von ca. 400 qm, 40.000 DM". (wörtliche Zitate - fiktive Zahlen zwecks besserer Verständlichkeit).

Im Bebauungsplan ist das tatsächliche Bauerwartungsland mit 500 qm nun deutlich kleiner ausgefallen als das ursprünglich avisierte Bauerwartungsland von 1.000 qm. Wie berechnet sich nun mein Eigentumsanteil???

1) Eine grundsätzliche Frage:
Im Kaufvertrag von 1993 sind die Teilfläche 1.000 qm und deren 4/10 Anteil 400 qm als "ca." benannt, der Kaufpreis 40.000 DM jedoch exakt nach 100 DM/qm berechnet. Im Grundbuch ist eine Auflassungsvormerkung "4/10 MEA an Teilfläche" eingetragen. Ist das Eigentum der Gemeinde nun fix (= 400 qm) oder variabel (= 4/10 eines künftigen Bauerwartungslandes)?

2) Wie berechnet sich mein Eigentumsanteil?
a) Gehört der Gemeinde die Teilfläche 400 qm vom tatsächlichen Bauerwartungsland 500 qm?
oder
b) Gehört der Gemeinde 4/10 von Bauerwartungsland 500 qm,
also 200 qm?
oder
c) Gehört der Gemeinde 4/10 vom Bauerwartungsland 500 qm plus 4/10 von der Differenz - bleibt Grünland - zwischen dem avisierten Bauerwartungsland 1.000 qm und dem tatsächlichen Bauerwartungsland 500 qm,
also 200 qm Bauerwartungsland plus 200 qm Grünland?

Ufff - ich hoffe auf Klärung. Danke!!!

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer angaben wie folgt beantworte:

Der voraussichtliche Wille der Vertragsparteien ist hier im Wege der Auslegung zu ermitteln.
Ausgangslage der Auslegung sowohl von Willenserklärungen als auch von Verträgen sind die §§ 133, § 157 BGB. Danach sind Willenserklärungen/Verträge nach dem objektiven Empfängerhorizont so auszulegen, wie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte die Erklärung verstehen konnte. Abzustellen ist danach auf die Bedeutung der Erklärung nach dem allgemeinen Sprachgebrauch.
Sofern die Auslegung des Wortlauts der Erklärung zu keinem Ergebnis führt, wird auf die besonderen Auslegungsmethoden zurückgegriffen:
• Normative Auslegung:
Verkehrssitte oder/und Treu und Glauben werden zur Ermittlung des Gewollten herangezogen.
• Erläuternde Auslegung:
Auslegung nach Sinn und Zweck einer Erklärung, einer Vereinbarung
• Ergänzende Auslegung:
Eine inhaltliche Lücke wird unter Berücksichtigung des hypothetischen Willens der Parteien geschlossen.

"eine Teilfläche von ca. 1.000 qm herausgemessen" (= avisiertes Bauerwartungsland). Daraus "verkauft der Verkäufer einen Miteigentumsanteil von 4/10 an die Gemeinde". "

Die Bedeutung der Erklärung ist dahingehend auszulegen, dass eine Teilfläche heraus zu messen ist und diese Fläche das avisierte Bauerwartungsland darstellt. Folglich waren die Flächen zu diesem Zeitpunkt noch nicht festgelegt, so dass von den Parteien in dem vertraglichen Text auch durchaus von Abweichungen ausgegangen wurde. Insoweit hat sich das avisierte Bauerwartungsland auf tatsächlich 500 m² reduziert.

Der Verkauf des Miteigentumsanteils als feste Größe von 4/10 bleibt ebenso bestehen wie der Kaufpreis von 100 DM/m². Hier besteht kein Auslegungsbedarf.

Bei der zu ermittelnden Teilfläche wird hingegen wieder von ca. Werten gesprochen, so dass diese nach der Bedeutung der Erklärung und nach Sinn und Zweck auf 200 m² zu reduzieren sind.

1) Die avisierte ca-Teilfläche der Gemeinde wäre daher mit 200 m² anzugeben. Der Gemeinde wäre daher auch eine Teilfläche von 200 m² zu einem Kaufpreis von 20.000,- DM zu veräußern.

2) Da hier lediglich von avisiertem Bauerwartungsland die Rede ist, wird der Gemeinde als Entschädigung keine Grünfläche von 200 m² zu übertragen sein, sondern nur 200 m² Bauerwartungsland. Eine andere Auslegung lässt sich hier mangels Angaben zu einer Ersatzfläche nicht herleiten

Weiterhin muss sich die Gemeinde eine entsprechende Auslegung auch entgegenhalten lassen, da die Entwicklung von Bauland durch die Gemeinde beauftragt wird und im Rahmen eines Bebauungsplans auch festgesetzt wird.

Aufgrund der zahlreichen unbestimmten Angaben wäre allerdings zu erwägen den Kaufvertrag auf seine Wirksamkeit im Gesamten überprüfen zu lassen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Mit besten Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 13.03.2009 | 01:10

ooops - toll, danke wie schnell Sie geantwortet haben!

Eine Nachfrage zu meiner Sicherheit:

Der Kaufpreis von 40.000 DM für 4/10, "ca." 400 qm, wurde bereits 1993 von der Gemeinde an den Verkäufer bezahlt.

Mein Gutachter hält den Preis von 100 DM/qm für einen damaligen korrekten Bauerwartungsland-Preis. Hat die Gemeinde also - nach der "Schrumpfung" des Bauerwartungslandes von erhofften 1.000 qm auf jetzige 500 qm - den finanziellen Nachteil hinzunehmen, dass ihr nur 4/10 von 500 qm = 200 qm Bauerwartungsland zustehen?

Oder muss ich mit einer Rückzahlung des halben Kaufpreises rechen?

Vielen Dank und gute Nacht!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.03.2009 | 11:44

Vielen Dank für die Nachfrage,

da nur eine kleinere Fläche als erwartet übertragen wird, bestünde hier ein Erstattungsanspruch, falls hierzu keine andere Regelung besteht.

Allerdings ist für diesen Fall noch mal der Kaufvertrag zu prüfen, insbesondere ob für diesen Fall eine Regelung bei Abweichung der Teilfläche besteht, wie hoch die Rückzahlung ist (Zinsen).

Des weiteren wäre auch ein Verjährung zu prüfen. Ich gehen davon aus, dass die Gemeinde hinichtlich der Übertragung und der möglichen Erstattung des kaufpreis auf Sie zukommen wird. Hierbei wäre dann auch unter wirtschaftlichen gesichtspunkten abzuwägen wie weiter vorzugehen ist. Jedenfalls sollten Sie dann einen kollegen zu Rate ziehen.

Viele Grüße


.

Bewertung des Fragestellers 13.03.2009 | 17:42

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