Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Luftschutzkeller unter Grundstücksgrenze, Nutzungsrecht, Eigentumsrecht.

| 12.08.2016 14:35 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt!
Wir sind Mitglieder einer größeren WEG mit 30 Einheiten. Der Bauträger (BT) hatte für diese neue Wohnanlage vom ehemaligen Grundstückseigentümer(G) ein unbebautes Teilgrundstück erworben. Direkt und mittig unter der neuen Grundstücksgrenze liegt ein unterirdischer Bunker (Gewölbekeller) vermutlich aus den 30er Jahren, der weder in den einzelnen Kaufverträgen der WEG-Mitglieder noch in der Teilungserklärung erwähnt ist. Lediglich in einem notariellen „Vertrag über Dienstbarkeiten" findet der Bunker Erwähnung, indem dort einer GbR (gegründet von dem Geschäftsführer des BT und dem Eigentümer G) das Zugangs- und Nutzungsrecht eingeräumt wird bei gleichzeitiger Übernahme der Instandhaltungs- und Unterhaltspflicht. Bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums der o.g. neuen Wohnanlage wurde dieser Bunker weder den WEG-Mitgliedern noch dem Prüfingenieur vorgeführt. Dessen Existenz konnte von Uneingeweihten bei dieser Begehung nicht wahrgenommen werden, da er – wie gesagt – unterirdisch liegt und nur vom Nachbargrundstück aus betreten werden kann.
Der Bunker wurde nach Fertigstellung der neuen Wohnanlage von der o.g. GbR als Lager genutzt. Da er – wie wir heute wissen – sehr feucht war bzw. noch immer ist, wurde zunächst eine Lüftungsanlage installiert. Alsdann wurde direkt an einem unserer Mehrfamilienhäuser (das unmittelbar an den Bunker angrenzt) das Erdreich aufgegraben, offenbar um Abdichtmaßnahmen durchzuführen. Beide Maßnahmen erfolgten ohne jegliche Information an unsere WEG. Nachdem diese Maßnahmen offenbar nicht ausreichten, wurde die beabsichtigte Nutzung aufgegeben, d.h. der Bunker steht im Moment leer.
Unsere Fragen:
1)Wer ist Eigentümer dieses Bunkers? Wo müsste dieses Eigentumsrecht dokumentiert sein (Grundbuchamt, Bauordnungsamt u.s.w.)?
2)Was wäre zu tun, wenn der Bunker nirgendwo erscheint oder eingetragen ist?
3)Muss ein so alter Bunker nicht baurechtlich bzw. sicherheitstechnisch geprüft werden, bevor er einer Nutzung zugeführt wird? Wie, wo und durch wen wäre eine solche Überprüfung zu dokumentieren?
4)Haben wir als WEG das Recht auf Zugang zwecks Überprüfung des Zustandes? Können wir Einfluss nehmen auf die Art der künftigen Nutzung?
5)Was könnten bzw. sollten wir als WEG zur Klärung der Eigentumsverhältnisse, Verantwortlichkeiten und Vermeidung von Haftungsrisiken tun?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

1) Eigentümer des Bunkers sind die Eigentümer der jeweiligen Grundstücke, unter denen er liegt. Das Eigentum reicht dabei bis jeweils zur Grundstücksgrenze. Das taucht aber nirgendwo auf, weil der Bunker Bestandteil der Grundstücke ist.
Wenn aber tatsächlich Nutzungsrechte vereinbart wurden, müßten diese im Grundbuch eingetragen sein, um gegenüber der WEG wirksam zu sein. Ich empfehle daher dringend, das Grundbuch einzusehen.

2) Wenn der Bunker nirgendwo eingetragen ist, müssen Sie grundsätzlich nichts machen.

3) Das hängt von der konkreten Nutzung ab. Wenn es rein als privater Lagerplatz genutzt werden soll, ist keinerlei offizielle Prüfung notwendig. Wenn er gar nicht genutzt werden soll, muß nichts veranlaßt werden.

4) Es gibt dazu leider keine Rechtsprechung. Sie haben als WEG das Recht, von Ihrer Seite einen Zugang zu errichten, wenn kein Nutzungsrecht für die GbR eingetragen ist. Auch könnten Sie argumentieren, dass Sie zu dem aktuellen Eingang einen Zugang gemäß Notwegerecht entsprechend § 917 BGB haben, wenn kein Nutzungsrecht für die GbR eingetragen ist. Ob ein Gericht dem folgt, ist aber nicht sicher.

5) Sie sollten auf jeden Fall das Grundbuch einsehen, was dort als Nutzungsrechte etc. eingetragen ist. Auch sollten Sie Kontakt zum Nachbarn aufnehmen, um einfach Zugang zu erhalten und den Bunker von innen mal anzusehen. Auch sollten Sie die GbR auffordern, die Erfüllung der Instandhaltungspflichten nachzuweisen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.08.2016 | 12:41

Vorausgeschickt: Inzwischen wissen wir, dass das Nutzungs- und Betretungsrecht der Bunkeranlage zu Gunsten der GbR als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist.
Beim Betretungsrecht sagen Sie, dass es keine Rechtsprechung gibt. Kann denn nicht das Mietrecht in analoger Anwendung hinzugezogen werden? Dort steht bekanntlich bei sachlicher Begründung und nach Vorankündigung dem Vermieter (hier also uns als Teileigentümer) sehr wohl ein Betretungsrecht zu, z.B. zur
1)Vorbereitung von Modernisierungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen,
2)Erforschung einer Schadensursache,
3)bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte für drohende Schäden,
4)bei begründetem Verdacht der vertragswidrigen bzw. genehmigungspflichtigen Nutzung
Punkt 2 wäre hier durchaus aktuell, weil- wie erwähnt – der Bunker innen außergewöhnlich feucht bzw. sogar nass sein soll, wodurch unserem direkt angebauten Mehrfamilienhaus womöglich Schaden droht. Immerhin sind nach nunmehr fast drei Jahren Trocknungszeit des Neubaus unsere dortigen Keller immer noch mit über 70% zu feucht. Das könnte ja an dem Bunker liegen….
Übrigens haben Sie unsere Bemerkung, dass die GbR im Bunker bauliche Veränderungen (Lüftungsanlage) durchgeführt und auch auf unserem Grundstück gegraben hat – beides ohne unser Wissen, sozusagen bei Nacht und Nebel – leider nicht kommentiert. War das nicht rechtswidrig?

Wir würden uns über Ihre kostenlose Zusatz-Beantwortung sehr freuen und erwarten mit Interesse Ihre Rückäußerung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.08.2016 | 13:21

Sehr geehrter Ratsuchender,

die Frage bezüglich des Betretungsrechtes hatte ich im Sinne eines dauerhaften Betretungsrechtes verstanden. Für gelegentlichen Zutritt können Sie sich auf § 809 BGB stützen, dieser gibt Ihnen das Recht, den Bunker gelegentlich nach Absprache mit dem Nutzungsberechtigten zu betreten. Lassen Sie sich bei dem § 809 BGB von der Formulierung "in Ansehung der Sache" nicht irritieren, das ist altes Deutsch und meint eine rechtliche Beziehung". Die hat die WEG durchaus als Eigentümer.

Ich empfehle daher, den Nutzungsberechtigten anzuschreiben und unter Fristsetzung die Ermöglichung einer Besichtigung zu fordern. Da sollten Sie möglichst einen Bausachverständigen mitnehmen.

Ich hatte mich bei der Antwort auf Ihre Fragen konzentriert. Die Lüftungsanlage läßt sich noch als notwendiger Teil der Nutzung begründen, da hätte die WEG höchstens Anspruch auf späteren Rückbau. Die Grabung ohne Erlaubnis der WEG hingegen ist rechtswidrig, da hat die WEG einen Unterlassungsanspruch gegen die GbR. Auch könnte eine strafbare Sachbeschädigung (§ 303 StGB) vorliegen, wenn dabei das Haus oder Pflanzen beschädigt wurden.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.08.2016 | 16:47

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Es wird wohl häufig so sein, dass es Verständnisschwierigkeiten zwischen einem anfragenden Nichtjuristen und einen Fachanwalt gibt bzw. der Kernpunkt der Anfrage zunächst nicht deutlich genug ist. Herr RA Weber hat jedoch mit der prägnanten und konstruktiven Beantwortung der Rückfrage dem Ratsuchenden sehr weitergeholfen. Deshalb 5 Sterne! "
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 13.08.2016 4,8/5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 69652 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Kurze knappe auf den Punkt gebrachte Antwort mit Querverweis auf das Gesetz. Super und genau das, was ich auf die Schnelle wollte. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
allumfassend auf meine Fragen eingegangen und verständliche Antworten gegeben. Vielen Dank. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Antworten trafen genau den Punkt. Es sind keine relevanten Fragen mehr offen. Vielen Dank. ...
FRAGESTELLER