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Lüftungskonzept bei Kauf von Bauträger

| 08.02.2014 09:24 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe von einem Bauträger eine Wohnung gekauft, welche Kernsaniert (alle Fenster gatauscht etc.) wurde. Die Wohnung ist noch nicht soweit, dass ich sie abnehmen konnte und ich habe das Lüftungskonzept nicht erhalten.
Bei einer Vorbesichtigung hatte mich ein Sachverständiger begleitet, welcher erhebliche Zweifel an der Auslegung der Wohnungslüftung hat, im speziellen bei der Nennlüftung.
Die zu Grunde gelegte EnEV und der damit verbundenen DIN 1946 Teil 6 beschreibt ja diese verschiedene Lüftungsarten.
In der Wohnung wird zeitweise tagsüber keiner Anwesend sein, was bedeutet dass Fensterlüftung in diesem Fall und während der Nachtruhe nicht passieren kann. In wieweit muss die Nennlüftung nutzerunabhängig funktionieren? Im Internet findet man immer wieder die Auslegung, dass bei dieser Lüftungsstufe "der Nutzer teilweise mit aktiver Fensterlüftung herangezogen werden kann". In meinem Vertrag direkt findet man keine Aussage dazu. In der Baubeschreibung wurde beschrieben, dass "falls notwendig eine mechanische Lüftung eingebaut würde". Der Bauträger argumentiert, dass er nur die nutzerunabhängige Lüftung zum Feuchteschutz schuldet. Alles andere müsse über aktive Fensterlüftung geschehen.
Was schuldet mir der Bauträger hier rechtlich? Im speziellen geht es mir darum, ob und für welche Lüftungsstufe und zu welchem Grad mir der Bauträger eine nutzerunabhängige Lüftung schuldet, wenn nichts konkretes im Vertrag beschrieben wurde.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage.
Der Bauträger schuldet Ihnen rechtlich in erster Linie die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Abnahme, insbesondere wenn im Vertrag weiter nichts genaues geregelt ist.
utzerunabhängige Lüftungseinrichtung.

Tatsächlich kann der Nutzer zu einem gewissen Grtad zur Lüftung rechtlich herangezogen werden. Der Bauunternehmer schuldet vordergründig die Erstellung eines tragfähigen Lüftungskonzeptes und die dem Konzept entsprechende Umsetzung. Die Grundlüftungsprinzipien der neuen Richtlinie weisen jedoch in die Richtung „nutzerunabhängig". Eine Wohnung muss darum so geplant ­werden, dass auch bei Abwesenheit des Nutzers und geschlossenen Fenstern keine kritische Raumluftfeuchte mit dem Risiko der Schimmel­bildung auftreten kann. Ist diesem Merkmal genüge getan, ist das Lüftungskonzept rechtens.

(Fortsetzung folgt)



Nachfrage vom Fragesteller 10.02.2014 | 10:41

Sehr geehrter Herr Asthoff,

erst einmal danke für die schnelle Antwort. Ich habe bezüglich Ihrer Antwort noch eine Nachfrage.

"Wenn der Bauträger jedoch argumentiert, dass er nur die "nutzerunabhängige Lüftung zum Feuchteschutz schuldet", und alles andere über aktive Fensterlüftung geschehen müsse, so ist dem grundsätzlich nichts entgegenzusetzen, da dies der DIN entsprechen kann, vorbehaltlich natürlich der ordentlichen schriftlichen Konzeptionierung der Lüftung."

Wie schon geschrieben, hat der Sachverständige erhebliche Zweifel bezüglich der Nennlüftung. Er argumentiert damit, dass ich tagsüber und während der Nachtruhe nicht lüften kann. Dies müsse dementsprechend nutzerunabhängig geschehen.
Wie ich aus ihrer Antwort verstanden habe, kann ich jetzt (also im Nachhinein) keinen Einfluss darauf nehmen, ob das Konzept zu meiner Wohnungsnutzung passt und der Bauträger mir nur die nutzerunabhängige Lüftung zum Feuchteschutz schuldet.
Habe ich dies so richtig verstanden?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.02.2014 | 17:43

Sehr geehrter Fragesteller,

die Sache ist wegen der ungenauen Konkretisierung der Vorschrift leider nicht ganz genau zu beantworten- dem Gutachter sollte schnellstens das Lüftungskonzept vorgelegt werden. Kommt dieser weiterhin zu dem genannten Ergebnis, so hätten Sie etwas Handfestes zur Seite, um auch Druck auf den Unternehmer auszuüben.

Eine nutzerabhängige Lüftung ist dann jedenfalls nicht mehr rechtgemäß, wenn diese Lüftungen zu Zeiten vorgesehen sind, an denen kein Mensch vernünftigerweise lüften kann. Hier wird es aber eben auf die Beschaffenheit (Lüftungsmöglichkeiten)der Wohnung ankommen- eine Lüftungspflicht zur Unzeit sollten Sie sich nicht aufbürden lassen. Wie erwähnt, wäre ein derartiges Konzept dann auch nicht richtig.

Ergänzung vom Anwalt 08.02.2014 | 14:23

(Fortsetzung)
Wenn Sie sich die DIN 1946-6 anschauen, stellen Sie fest, dass auf 125 Seiten die Anforderungen an
die Bemessung, Ausführung und Kennzeichnung von Wohnungslüftungsanlagen beschrieben sind. Die Einzelheiten sind, wie oben erwähnt, in dem Lüftungskonzept zu berücksichtigen.

Lüftungstechnisch ­relevant ist die DIN 1946-6 bei der von Ihnen erwähnten (Kern-)Sanierung eines bereits bestehenden Hauses, wenn ausgehend von einem für den Gebäudebestand anzusetzenden "n50-Wert von 4,5 h–1"(näheres: Lüftung von Wohnungen – Allgemeine Anforderungen, Anforderungen zur Bemessung, Ausführung und Kennzeichnung, Übergabe/Übernahme (Abnahme) und Instandhaltung. Berlin: Beuth Verlag, Mai 2009 und Berhorst, H.: DIN 1946 Teil 6: Konsequenzen für ­Planer, Bauherren und Nutzer. Berlin: Huss, MGT 5-2006) im Mehrfamilienhaus mehr als ein Drittel der vorhandenen Fenster ausgetauscht werden bzw.im Einfamilienhaus mehr als ein Drittel der ­vorhandenen Fenster ausgetauscht werden bzw. mehr als ein Drittel der Dachfläche ab­gedichtet werden.Hiervon sei in Ihrem Fall auszugehen.

Der Normenausschuss der neuen DIN kam nach den einsehbaren Protokollen zu dem Schluss, dass ein bestimmter Luftvolumenstrom nutzerunabhängig sichergestellt sein muss [vgl.1, Kap. 4.2.4]. Für die Berechnung, welcher Volumenstrom dies im Einzelnen ist, gibt es in der DIN Gleichungen mit Variablen-feste Grössen werden dort jedoch leider nicht festgelegt.

Der Luftwechsel muss also im Einzelnen, wie oben bereits erwähnt, den allgemein anerkannten
Regeln der Technik in Übereinstimmung mit dem Lüftungskonzept entsprechen. Abschnitt 4.2.4. fordert zwar weitestgehend eine nutzerunabhängige Lüftung; der Nutzer kann aber dabei zu einem Grad einbezogen werden.

Für Sie hat die neue DIN den Vorteil, dass bei fehlerhafter Planung bzw. Konzeptionierung eine Haftung des Bauträgers besteht. Der Nachteil ist, dass genaue Aussagen pauschal nicht getroffen werden können- Sie haben noch kein Lüftungskonzept erhalten, dass Grundlage einer rechtlichen und fachlichen Prüfung sein könnte.

Wenn der Bauträger jedoch argumentiert, dass er nur die "nutzerunabhängige Lüftung zum Feuchteschutz schuldet", und alles andere über aktive Fensterlüftung geschehen müsse, so ist dem grundsätzlich nichts entgegenzusetzen, da dies der DIN entsprechen kann, vorbehaltlich natürlich der ordentlichen schriftlichen Konzeptionierung der Lüftung.

Bewertung des Fragestellers 11.02.2014 | 21:25

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