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Lösungssuche Nießbrauch bei Immobilienübernahme

| 11.10.2016 12:16 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Zusammenfassung: Der Nießbrauch zur Sicherung der Nutzung des Grundstückes nach Übertragung an die Kinder oder Dritte ist nicht der einzige und häufig nicht der ideale Lösungsansatz.

Hallo, ein Mehrfamilienhaus (3 Wohnungen) soll von Eltern an den Sohn verschenkt werden. (Eltern leben in einer Wohnung im Haus). Im Gegenzug soll für Eltern Nießbrauch eingetragen werden. Das Haus ist noch mit Schulden belastet, die vom Sohn übernommen werden sollen. Nach Banktermin wird nun bekannt, dass die Finanzierung/Umschuldung generell kein Problem darstellt, aber die Bank nur auf Rang 1 im Grundbuch finanzieren wird. Sprich Nießbrauch würde auf Rang 2 weichen und somit - laut Notar - im Falle einer Zwangsversteigerung die Eltern auf die Straße setzen und keinerlei Wert haben.
Der Notar hat nun geraten, das Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufzuteilen, und diese einzeln - außer der Wohnung der Eltern - zu beleihen. Wird dieser Lösungsweg hier geteilt? Gibt es andere Lösungen? Ein Rangrücktritt der Eltern kommt nicht in Frage.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der von Ihnen vorgetragene Sachverhalt ist unstimmig, zumindest unvollständig.

Zunächst gehe ich davon aus, dass die Eheleute gemeinsam Eigentümer des Grundstückes sind.

Sie schreiben, dass auf dem Haus (genauer Grundstück) noch Schulden lasten.

Dies bedeutet, dass eine Grundschuld/Hypothek (Grundpfandrecht) auf dem Grundstück schon eingetragen ist.

Wenn Ihr Sohn als angedachter neuer Eigentümer die bestehende Grundschuld übernimmt, bleibt der Rang dieses Grundpfandrechtes erhalten.

Tatsächlich wäre diese Schenkung eine mit einem Kauf gemischte Schenkung. Denn Ihr Sohn übernimmt die Belastungen des Grundstückes.

Für die Bank stellt sich also nur die Frage nach dem Rang, wenn es sich um eine weitere zu bestellende Grundschuld/Hypothek handelt.

Da der Nießbrauch sich nicht auf Teile eines Grundstückes, hier einzelne Räume, beziehen kann (BGH V ZR 243/04), ist die Lösung des Notars für die Bestellung eines Nießbrauches logisch.

Die Kosten für diese WEG-Variante sollten dennoch nicht unberücksichtigt bleiben. Zudem kann es später immer Streit unter den ggf. verschiedenen Wohnungseigentümern geben, der in der Regel mehrheitlich (2 von 3) aber auch einstimmig gelöst werden muss.

Es stellt sich die Frage, warum es eines Nießbrauches bedarf?

Die Varainte macht nur Sinn, wenn sowohl Eltern als auch der Sohn über die Zeit nicht in der Lage sind, den ganzen Kredit, der auf dem Grundstück lastet zubegleichen. Durch den Verkauf von einem oder zwei Wohnungen im Wege des Wohnungseigentums könnte dann die fehlende Summe ausgeglichen werden.

Der Notar meint, dass sich die Bank mit Grundpfandrechten auf zwei von drei Wohnungseigentumsgrundbücher beschränken würde. Ob dies auch der Ansicht der Bank entspricht, ist mir nicht bekannt. Sollte die Bank mit dem Notar dies abgesprochen haben, würde es dann aber genügen, wenn Sie sich nur ein vorrangiges Wohnrecht für eine Wohnung einräumen lassen und im übrigen das Grundstück nicht in Wohnungseigentum aufteilen.

Denn gegenüber dem Nießbrauch ließe sich das Wohnrecht auf eine bestimmte Wohnung beschränken.

Aus Ihren Vorgaben lässt sich für eine Rechtsberatung (andere Lösungen) wenig herleiten.


Andere Lösungen?

Nach Ihren Angaben befürchten Sie die Zwangsversteigerung? Oder gar den Verkauf durch Ihren Sohn?

Sie könnten Ihrem Sohn das Grundstück aufschiebend bedingt übertragen. Sie vereinbaren eine Ratenzahlung des Kaufpreises in Höhe der für Sie derzeit anfallenden Kreditrate. Sollte Ihr Sohn nicht vollständig leisten können oder wollen, tritt die Bedingung nicht ein. Das Grundstück bleibt in Ihrem Eigentum. Die damit verbundene Auflassungsvormerkung würde das Grundstück für rangnachfolgende Rechte Dritter unattraktiv machen.

Dies wäre auch der Vorteil gegenüber einer rein schuldrechtlichen Lösung.

Ihr Sohn könnte in dieser Lösung außerhalb des Grundbuches neben Ihnen Schuldner des Kredites werden und/oder diesen freiwillig in Ihrem Namen bedienen. Sie könnten dann das Grundstück nach Tilgung der derzeitigen Schulden übertragen.

Es gibt auch mehrere Varianten mit Rückauflassungsvormerkung, Vorkaufsrecht, Miteigentumsanteil und anderes mehr.

Entscheidend und für Sie wesentlich, Sie müssten mit dem Anwalt oder Notar Ihre Ziele erörtern. Dazu wird aber auch die kostenfreie EINE Nachfrage nicht ausreichen.

Ich bedaure, Ihre Frage nicht umfassend beantwortet zu haben. Ich hoffe jedoch, Ihnen einen Denkanstoss geliefert zu haben, die Sache neu zu überdenken. Ich bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Unsere Kanzlei vertritt Sie und Ihr Anliegen auch bundesweit.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 13.10.2016 | 08:26

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Stellungnahme vom Anwalt:
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