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Löst die Vermietung eines unbebauten Grundstücks Spekulationssteuer aus.

| 30.03.2021 10:39 |
Preis: 98,00 € |

Steuerrecht


Wir vor ca. 5 Jahren drei Baugrundstückegünstig erworben von denen wir eines verkaufen möchten.
Da die Grundstücke weniger als 10 Jahre in unserem Besitz sind, würde der Verkauf erhebliche Spekulationssteuer auslösen da der qm Preis sich mehr als verdoppelt hat.
Dies möchten wir vermeiden.
Frage: Wäre eine Vermietung des Grundstücks denkbar bei der wir dem Mieter die Bebauung des Grundstücks gestatten + evtl. ein Vorkaufsrecht einräumen oder löst ein solcher Vertrag bereits Spekulationssteuer aus?
Alternativ: Macht ein Erbrechtsvertrag über die verbliebenen 5 Jahre Sinn oder ist dies ebenfalls
Steuerschädlich und evtl. zu aufwändig.
Sehen Sie eine andere legale Lösung für das Problem?

Danke vorab

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Leider kann ich Ihnen hier keine befriedigende Lösung anbieten, denn sobald ein Vertrag zwischen einem Grundstückseigentümer und einem Erwerber so gestaltet wird, dass ein steuerlicher Umgehungstatbestand (§ 42 AO) angenommen werden kann, scheitert der Versuch, hier die Spekulationssteuer zu vermeiden, weil das Finanzamt den sog. Missbrauch steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten annehmen wird.

Das Problem mit dem Vorkaufsrecht liegt immer darin, dass entweder nur ein schuldrechtlich verpflichtendes Vorkaufsrecht vereinbart wird, das dann letztlich nicht vollständig bindend ist, sondern im Zweifelsfall nur Schadensersatzansprüche auslöst, oder aber ein dingliches Vorkaufsrecht vereinbart wird, bei dem eine Vormerkung ins Grundbuch eingetragen wird, dann aber der entsprechende Vertrag vor einem Notar geschlossen werden muss, wobei dieser notarielle Vertrag automatisch (aufgrund gesetzlicher Verpflichtung des Notars) an das Finanzamt geschickt wird. Da aber bei Grundstücksveräußerungen im Zusammenhang mit der sog. Spekulationssteuer immer der Zeitpunkt des notariellen Vertrages gilt, haben Sie dann zwar eine sichere Rechtsposition gegenüber dem Käufer erlangt, gleichzeitig aber ein Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 Abs. 1 EStG getätigt, so dass dann im Rahmen Ihrer persönlichen Einkommensteuer der Veräußerungsgewinn besteuert werden wird.

Siehe dazu das Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichts vom 28.09.2000 - 10 K 266/96:

https://openjur.de/u/311623.html

Sowie BFH vom 10. Februar 2015, IX R 23/13:

https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE201510090/

Dass Sie hier ein sog. Erbbaurecht einräumen können, das keine Spekulationssteuer auslösen würde, sehe ich bei dieser Sachverhaltsdarstellung nicht, abgesehen davon, dass solche Gestaltungen hochkomplex sind, siehe BFH-Urteil vom 08. November 2017, IX R 25/15:

https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE201810043/

Die von Ihnen angedachte Gestaltung, dass Sie das Grundstück vermieten bzw. verpachten und der Mieter/Pächter dann ein Gebäude errichtet, ist unter zivilrechtlichen Gesichtspunkten kompliziert.

Bei Bauten auf fremdem Grund und Boden wird zivilrechtlich der Eigentümer des Grund und Bodens auch Eigentümer des Gebäudes. Grund und Boden und Gebäude bilden das bebaute Grundstück als einheitlichen Vermögensgegenstand. Der Bauende verliert die Eigentumsrechte am Gebäude an den Eigentümer des Grundstücks, und zwar unabhängig vom Verhältnis des Werts von Grund und Boden zum Gebäude. Das zivilrechtliche Eigentum umfasst im Regelfall das Grundstück und die aufstehenden Gebäude als wesentliche Bestandteile des Grundstücks.

Errichtet jemand im eigenen Namen und für eigene Rechnung auf einem fremden Grundstück ein Gebäude, ist der Grundstückseigentümer nach der Rechtsprechung des BFH grundsätzlich zivilrechtlicher und zugleich wirtschaftlicher Eigentümer des Gebäudes, wenn die Errichtung des Gebäudes sowohl dem Interesse des Bauenden als auch dem des Grundstückseigentümers dient, der Wert des Gebäudes sich nicht innerhalb der vereinbarten Nutzungszeit verzehrt und nach Ablauf der Nutzungszeit die Verhältnisse neu gestaltet werden können. Dagegen ist der Bauende als wirtschaftlicher Eigentümer zu beurteilen, wenn er aufgrund eindeutiger im Voraus getroffener und tatsächlich durchgeführter Vereinbarungen die wirtschaftliche Verfügungsmacht und Sachherrschaft – unter dauerndem Ausschluss des zivilrechtlichen Eigentümers – innehat, weil ihm allein Substanz und Ertrag des Gebäudes für dessen voraussichtliche Nutzungsdauer zustehen.

Sie sehen dabei: Die Gestaltung, dass der Mieter zwar baut, Sie aber Eigentümer des Gebäudes werden, löst die gleichen steuerrechtlichen Folgen aus wie eine normale Grundstücksübertragung im Wege des notariellen Kaufvertrages, dessen Datum dann innerhalb der Spekulationsfrist liegen würde.

Im übrigen erlauben Sie mir den Hinweis, dass Sie leicht in den gewerblichen Grundstückshandel geraten, weil Sie bereits drei unbebaute Grundstücke erworben haben. Die sogenannte Drei-Objekt-Grenze in Zusammenhang mit der Spekulationssteuer wird von der Finanzverwaltung nicht wirklich vorhersehbar angewendet. Die Regel gilt zwar, dass drei Objekte innerhalb von fünf Jahren steuerfrei veräußert werden können, aber dabei ist zu berücksichtigen, dass diese Regel nicht starr gilt, sondern ein gewerblicher Grundstückshandel bereits dann angenommen werden kann, wenn sich zeigt, dass hier Grundstücke zum Zwecke des gewinnträchtigen Weiterverkaufs erworben wurden. Dies nur als weiterführender Hinweis.

Ich bedaure sehr, Ihnen keine günstigere Antwort geben zu können. Besprechen Sie sich mit Ihrem Steuerberater, vielleicht lässt sich eine Lösung finden, die sich zunächst nicht aufdrängt, aber - wie gesagt - ist stets Vorsicht geboten. Letztlich werden Sie erst durch die Veranlagung des Finanzamtes erfahren, ob Ihre Lösung wasserdicht war.

Wenn noch etwas unklar geblieben oder nicht ausreichend erörtert worden ist, so fragen Sie gerne nach. Vorerst verbleibe ich mit freundlichen Grüßen!

Elisabeth v. Dorrien
Rechtsanwältin

Rückfrage vom Fragesteller 31.03.2021 | 11:49

Hallo Frau Dorrien
Ersteinmal vielen Dank für die sehr ausführliche Antwort auch wenn diese für uns nicht sehr gündtig ausfällt.
Ich denke hier gibt es wenig Spielraum bzgl. eines Vertrages der beiden Seiten Sicherheit bietet und trotzdem keine Steuer auslöst. In der Theorie wäre es wahrscheinlich denkbar, dass der Mieter/Bauherr allerdings ohne Sicherheiten bzgl. späterem Grundstückskauf, sein Gebäude erreichtet und nach 5 Jahren das Grundstück erwirbt, aber wie gesagt ohne voheriges Vorkaufsrecht und Verpflichtungen seitens des Verkäufers d.h. dann auch ohne Notarielle Beglaubigung.
So etwas würde man wahrscheinlich nur unter nahen Verwandten oder sehr sehr guten Freunden machen.
Mal ganz abgesehen von Problemen bei einer Finanzierung des Gebäudes.

Eine kleine Rückfrage hätte ich dann doch noch:
Wie ist das mit der Drei-Objekt-Grenze genau gemeint?
Ich gehe mal davon aus, dass die genannten 5 Jahre in denen maximal 3 Grundtücke verkauft werden dürfen nach der 10 Jahres Spekualtionsfrist beginnen?

Liebe Ostergrüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 31.03.2021 | 12:19

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich herzlich für Ihre freundliche Rückmeldung, Ihre sehr nette Bewertung und Ihre berechtigte Nachfrage!

Sie haben völlig recht: Eine rein schuldrechtliche Lösung würde man nur in einem absoluten Vertrauensverhältnis wählen, aber selbst dann könnte das Finanzamt einen Umgehungstatbestand wittern und eventuell das Ganze zu Fall bringen. Ausgeschlossen ist eine solche Lösung aber natürlich nicht, wenn Sie geeignete Personen dafür gewinnen könnten. Es wäre aber ein recht langer Zeitraum und damit ein letztlich unwägbares Risiko, wie sich die Vertragsbeziehungen entwickeln würden.

Die "Drei-Objekt-Grenze" müssen Sie leider unabhängig von der 10-Jahresfrist der im Rahmen der persönlichen Einkommensteuer entstehenden sog. Spekulationssteuer sehen. Wenn innerhalb von fünf Jahren drei ("Zähl"-)Objekte verkauft werden, die - und das wird von der Finanzverwaltung schnell angenommen - mit der Absicht der gewinnträchtigen Veräußerung erworben wurden, wird ein gewerblicher Grundstückhandel vermutet.

Ich möchte Ihnen dazu den folgenden Link empfehlen, der auch das Prüfschema des Bundesfinanzministeriums enthält. Es kommt hier auf den Einzelfall an:

https://www.immoverkauf24.de/immobilienverkauf/immobilienverkauf-a-z/gewerblicher-grundstueckshandel/

Sehr ausführliche Darstellung auch hier:

https://www.smartsteuer.de/online/lexikon/g/gewerblicher-grundstueckshandel/

Ich wünsche Ihnen auf jeden Fall viel Erfolg bei möglichen Transaktionen und schönen Ostertage!

Nochmals freundliche Grüße, EvD

Bewertung des Fragestellers 31.03.2021 | 11:52

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