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Löschungsbewilligungen für Grundbucheintragungen


| 18.03.2007 17:15 |
Preis: ***,00 € |

Wirtschaftsrecht, Bankrecht, Wettbewerbsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Corina Seiter




Sachverhalt:

Im Juni 1995 haben meine Frau und ich die in unserem Haus vorhandene Eigentumswohnung als gemischte Schenkung unserem Sohn zu 4/5 und der Schwiegertochter 1/5 gegen eine Ausgleichszahlung von damals 178000,00 DM(91009 €) schuldenfrei überlassen. Im Hinblick darauf, dass die Übernehmer inzwischen zwei Kinder haben und wegen der zu kleinen Wohnung in ein eigenes Haus gezogen sind, können die im Rahmen des Überlassungsvertrags übernommenen Verpflichtungen nicht erfüllt werden. Die Wohnung soll deshalb an uns(Übergeber) zurückübertragen werden.

Der Notar hat vor notarieller Beurkundung des Rückübertragungsvertrags u.a. folgende Belastung in Abt. III feststellen lassen: DM 178.000,00(€ 91009,95) Buchgrundschuld für die DEGUSSA Bank GmbH. Im Notarvertrag wurde festgehalten, dass dieses Recht durch die Übernehmer(meine Frau und ich) nicht übernommen werden. Zum Ausgleich für die Übertragung haben wir einen Betrag von € 85.000 zu zahlen. Dieser Betrag sollte für die Tilgung der noch vorhandenen Buchgrundschuldlasten verwendet werden. Die Beurkundung des Notarvertrages und gleichzeitig die Besitzübergabe erfolgte am 31.12.2006. Außerdem wurde eine Auflassungsvormerkung eingetragen.
Mit Schreiben v. 26.01.2007 teilt die DEGUSSA Bank dem Notar mit, dass von der dem Notar vorliegenden Löschungsbewilligung erst Gebrauch gemacht werden darf, wenn 135.367,42 € der DEGUSSA Bank überwiesen worden sind. Der Grund für diesen höheren Betrag als der im Grundbuch ausgewiesene liegt darin, dass ein zweites Darlehen von meinem Sohn und der Schwiegertochter bei der DEGUSSA Bank aufgenommen worden war. Darüber steht im Grundbuch nichts, es existiert aber eine Buchgrundschuld ohne Vollstreckungsunterwerfung. In diesem Zusammenhang muss bemerkt werden, dass in der Abt. II des Grundbuchs eine Rückauflassungsvormerkung für meine Frau und mich als Übergeber und außerdem ein Vorrangsvorbehalt für noch einzutragende Grundpfandrechte bis zur Höhe von 180.000,00 DM, einmal ausübbar gemäß Bewilligung vom Juni 1995(Überlassungsvertrag) eingetragen ist.

Klärung von Sachfragen
Meine Frau und ich haben ein Interesse daran, dass uns die Wohnung schuldenfrei zurückübertragen wird. Da die Forderung der DEGUSSA Bank meinen Sohn und die Schwiegertochter hinsichtlich der Rückzahlung der Darlehen überfordert und auch eine Umschuldung auf das ihnen gehörende neue Einfamilienhaus wegen ausgereizter Belastung nicht möglich ist, suchen wir nach für uns annehmbaren Lösungen.
Wir haben deshalb folgende Fragen:
1. Darf die DEGUSSA Bank die Löschungsbewilligung von der Tilgung der nicht im Grundbuch eingetragenen Schulden abhängig machen? Wir haben Zweifel, ob überhaupt ein weiteres Darlehen in Verbindung mit der Wohnung gewährt werden durfte, weil von den Grundpfandrechten nur einmal Gebrauch gemacht werden darf.
2. Sollte dies nicht greifen, welche Lösung wäre ggf. anzustreben, ohne uns finanziell zu belasten? Angedacht haben der Sohn und die Schwiegertochter z.B., ein Teil der Schulden mit der Ausgleichszahlung zu tilgen und den Restbetrag als Schulden auf der Wohnung bestehen zu lassen. Die Zahlungsverpflichtung zur Tilgung bzw. Zinszahlung sollte wie bisher bei ihnen verbleiben. Da wir jedoch die Haftung für die belastete Summe hätten, müsste u.E. der im Rückübertragungsvertrag festgesetzte Ausgleichsbetrag dies entsprechend berücksichtigen, d.h. der Ausgleichsbetrag sollte reduziert werden.
3. Was ist vorteilhafter bei der Teiltilgung der Darlehen? Sollte das im Grundbuch abgesicherte 1. Darlehen(Laufzeit bis 2010) mit einer Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt oder das bis Ende Mai 2007 laufende 2. Darlehen, das nicht im Grundbuch steht, aber bei Tilgung des 1. Darlehens auf Druck der Bank wohl an dessen Stelle rücken würde, getilgt werden?
4. Was meine Frau und ich vermeiden möchten, wäre eine eventuelle Zwangsversteigerung der Wohnung bei eventueller Zahlungsunfähigkeit der Darlehensnehmer. Wir hätten in diesem Fall in unserem Zweifamilienhaus ggf. fremde Leute.
5. Inwieweit muss erneut der Notar eingeschaltet werden? Ich denke hierbei z.B. an die Anpassung des Ausgleichbetrages oder auch an die Festlegung, wer beim Wechsel des Eigentums die noch verbleibenden Verbindlichkeiten weiter bedient.
6. Ist auch an eine Rückabwicklung des Rückübertragungsvertrages zu denken? Dies hätte natürlich zur Folge, dass die Wohnung weiterhin im Eigentum von unserem Sohn und der Schwiegertochter und mit Schulden von rd.135000 € belastet wäre. Bei Zahlungsunfähigkeit würde die Bank wohl unbarmherzig im Wege der Zwangsvollstreckung zuschlagen(siehe auch lfd. 4). Ein Vorteil dieser Konstellation ist für uns nicht erkennbar.

Wir wären Ihnen sehr dankbar, wenn Sie uns beratend zur Seite stehen würden. Bei eventuellen Nachfragen stehen wir gerne zur Verfügung.




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Sehr geehrter Fragender,

ich beantworte Ihre Fragen auf der Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:

Wir haben Zweifel, ob überhaupt ein weiteres Darlehen in Verbindung mit der Wohnung gewährt werden durfte, weil von den Grundpfandrechten nur einmal Gebrauch gemacht werden darf.

Antwort:
Die Grundschuld hat abstrakten Charakter, anders als bei einer Hypothek ist diese nicht akzessorisch, d. h. vom Bestand der ursprünglich abzusichernden Forderung der Bank abhängig. Folglich kann die Grundschuld „wieder aufleben“, wenn sich die Forderung der Bank in der Folgezeit durch zusätzliche Kreditgewährungen erhöht. Die Bank hat jedoch zur Bindung des Grundpfandrechtes an einen Kredit eine entsprechende vom Kreditnehmer/Sicherungsgeber zu unterzeichnende Zweckerklärung hereinzunehmen. Ich gehe davon aus, dass auch im vorliegenden Fall der Bank eine solche vorliegt, die den zusätzlichen Kredit in die grundpfandrechtliche Besicherung einbezieht. Dieses wäre ggf. noch zu überprüfen. In jedem Falle ist eine entsprechende darauf hinweisende Eintragung im Grundbuch nicht erforderlich. Gleichwohl kann die Bank aufgrund des zu Ihren Gunsten im Grundbuch eingetragenen Vorrangsvorbehaltes für neu einzutragende Grundschulden insoweit keine weiteren Grundpfandrechte eintragen.

Darf die DEGUSSA Bank die Löschungsbewilligung von der Tilgung der nicht im Grundbuch eingetragenen Schulden abhängig machen?

Antwort:
Anschließend an meine obigen Ausführungen kann die Bank somit natürlich auch die Erteilung der Löschungsbewilligung von der vollständigen Tilgung abhängig machen.

Sollte dies nicht greifen, welche Lösung wäre ggf. anzustreben, ohne uns finanziell zu belasten? Angedacht haben der Sohn und die Schwiegertochter z.B., ein Teil der Schulden mit der Ausgleichszahlung zu tilgen und den Restbetrag als Schulden auf der Wohnung bestehen zu lassen. Die Zahlungsverpflichtung zur Tilgung bzw. Zinszahlung sollte wie bisher bei ihnen verbleiben. Da wir jedoch die Haftung für die belastete Summe hätten, müsste u.E. der im Rückübertragungsvertrag festgesetzte Ausgleichsbetrag dies entsprechend berücksichtigen, d.h. der Ausgleichsbetrag sollte reduziert werden.

Antwort:
Vollkommen richtig, zum einen wäre in diesem Falle geboten, das Grundpfandrecht – zumindest in Höhe des verbleibenden Restschuldbetrages – zugunsten der Bank bestehen zu lassen, und zum anderen sollte ggf. bei der Ermittlung des Ausgleichsbetrages quasi eine „Risikoprämie“ zu Ihren Gunsten mindernd berücksichtigt werden, auch wenn die laufenden Belastungen weiterhin von den Kreditnehmern getragen werden.

Was ist vorteilhafter bei der Teiltilgung der Darlehen? Sollte das im Grundbuch abgesicherte 1. Darlehen(Laufzeit bis 2010) mit einer Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt oder das bis Ende Mai 2007 laufende 2. Darlehen, das nicht im Grundbuch steht, aber bei Tilgung des 1. Darlehens auf Druck der Bank wohl an dessen Stelle rücken würde, getilgt werden?

Antwort:
Das kommt ganz auf die den beiden Darlehen zugrunde gelegten Zinssätze an: Pauschal geurteilt ist es dabei natürlich immer ratsam, zuerst das Darlehen mit dem höheren Zinssatz zu tilgen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung sollte eher vermieden werden. Eine individuelle Analyse kann aber immer erst nach genauer Einsichtnahme in die Kreditunterlagen erfolgen. Hierfür bitte ich Sie, mir diese sodann im Rahmen eines gesonderten Auftrages zukommen zu lassen.

Was meine Frau und ich vermeiden möchten, wäre eine eventuelle Zwangsversteigerung der Wohnung bei eventueller Zahlungsunfähigkeit der Darlehensnehmer. Wir hätten in diesem Fall in unserem Zweifamilienhaus ggf. fremde Leute.

Antwort:
Für den Fall der Zahlungsunfähigkeit der Darlehensnehmer bliebe zur Vermeidung der Zwangsversteigerung des Objektes als eine Möglichkeit, dass Sie selbst die Restverbindlichkeiten ablösen würden. Für weitere Handlungsalternativen wäre aber in einem solchen Fall dringend ratsam, gesonderten anwaltlichen Rat einzuholen.

Inwieweit muss erneut der Notar eingeschaltet werden? Ich denke hierbei z.B. an die Anpassung des Ausgleichbetrages oder auch an die Festlegung, wer beim Wechsel des Eigentums die noch verbleibenden Verbindlichkeiten weiter bedient.

Antwort:
Bei Änderung des Notarvertrages – wie im Übrigen auch bei allen das Grundbuch betreffenden Fragen – ist wiederum der Notar zu konsultieren. Bitte wenden Sie sich mit diesbezüglichen Fragen daher bitte an Ihren Notar, der Ihnen hier sicherlich gerne weiterhelfen wird.

Ist auch an eine Rückabwicklung des Rückübertragungsvertrages zu denken? Dies hätte natürlich zur Folge, dass die Wohnung weiterhin im Eigentum von unserem Sohn und der Schwiegertochter und mit Schulden von rd.135000 € belastet wäre. Bei Zahlungsunfähigkeit würde die Bank wohl unbarmherzig im Wege der Zwangsvollstreckung zuschlagen(siehe auch lfd. 4). Ein Vorteil dieser Konstellation ist für uns nicht erkennbar.

Antwort:
Ebenso wie Sie selbst, sehe auch ich in einer solchen Rückabwicklung im vorliegenden Fall keinen Sinn, da sich an der Situation selbst im Kern nichts dadurch ändern würde und insbesondere die bisherigen Aufwendungen für den vorliegenden Notarvertrag „sinnlos“ getätigt worden wären.

Ich hoffe, Ihnen im Rahmen der Erstberatung weitergeholfen zu haben.

Sie können mich auch gerne für eine detailliertere Prüfung oder für eine weitere Beauftragung kontaktieren – die Adressdaten entnehmen Sie bitte meiner Homepage.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Corina Seiter

Nachfrage vom Fragesteller 19.03.2007 | 09:59

Die Frage zu lfd. Nr. 3(Tilgung der Darlehen) zielte eher auf die grundbuchliche Sicherung ab.
Darlehen Nr. 1 ist durch die eingetragene Buchgrundschuld gesichert(also sofortige Zwangsvollstreckung möglich), für das Darlehen Nr. 2 besteht eine Buchgrundschuld ohne Vollstreckungsunterwerfung. Hierbei würde m.E. eine Zwangsvollstreckung erst nach richterlicher Entscheidung erfolgen und das kann Jahre dauern.
Wenn das Darlehen Nr. 1 gelöscht würde, würde dann die Buchgrundschuld ohne Vollstreckungsunterwerfung automatisch eine eingetragene Buchgrundschuld mit sofortiger Zwangsvollstreckung oder müsste darüber mit der Bank verhandelt werden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.10.2008 | 17:44

so einfach geht das nicht mit der Zwangsvollstreckungsunterwerfung.
Jedenfalls sind es zwei getrennte Darlehen und zwei getrennte Grundschulden, sodass nicht die Unterwerfung bei Tilgung der ersten automatisch die Unterwerfung für die zweite gilt.

Die Bank wird jedoch diesbezüglich bestimmt an sie herantreten, aber automatisch geht das nicht.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergholfen zu haben.

Ergänzung vom Anwalt 19.03.2007 | 13:58

so einfach geht das nicht mit der Zwangsvollstreckungsunterwerfung.
Jedenfalls sind es zwei getrennte Darlehen und zwei getrennte Grundschulden, sodass nicht die Unterwerfung bei Tilgung der ersten automatisch die Unterwerfung für die zweite gilt.

Die Bank wird jedoch diesbezüglich bestimmt an sie herantreten, aber automatisch geht das nicht.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergholfen zu haben.
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