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Löschungsbewilligung Grunschuld


21.10.2007 14:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir haben im Jahr 2000 ein Haus gekauft.
Laut Gutachten lag der Wert bei 130.000 EUR.
Da das Haus Renovierungsbedürftig war, haben wir noch weitere 51.000 EUR aufgenommen, um die Renovierung durchzuführen.
Insgesamt haben wir also 181.000 EUR finanziert.
Der Bank wurde auf unserem Grundstück eine Grundschuld über 130.000 EUR eingetragen.
Für die restlichen 51.000 EUR wurde zur Absicherung eine Grundschuld auf dem Grundstück meiner Eltern eingetragen.
Da mein Vater Anfang des Jahres verstarb, möchte meine Mutter nun das Haus verkaufen.
Somit soll die Grundschuld über 51.000 EUR gelöscht werden.

Von der ursprünglichen Kreditsumme 181.000 EUR wurden bisher bereits rund 38.000 EUR getilgt.
Verbleibt meins Erachtens nach die Differenz von 51.000 -38.000 = 13.000 EUR als Restgrundschuld auf dem Grundstück meiner Eltern. Der Rest ist ja durch die Grundschuld auf unserer Immobilie gedeckt.
Diese 13.000 EURO + Vorfälligkeitsentschädigung usw. sollen also beim Verkauf direkt an die Bank fliessen.
Die Bank hat in einer Berechnung jedoch etwas mehr als 57.000 EURO, also die volle Höhe der Grundschuld + Zusatzkosten für die Löschungsbewilligung gefordert.
Ist das richtig so?

Danke im Voraus
Sehr geehrte Ratsuchenden,


es kommt hier entscheidend darauf an, auf welche Verbindlichkeit gegenüber der Bank die € 38.000 gezahlt wurden. Nach Ihrer Darstellung ist dieser Betrag zur Tilgung eines Teil-Darlehens in Höhe von € 51.000 gezahlt worden, dies ergibt sich aber nicht automatisch. Hierzu müsste entweder eine ausdrückliche Erklärung bei der Zahlung der jeweiligen Raten (z.B. im Verwendungszweck) oder eine entsprechende Verrechnungsvereinbarung im Sicherungsvertrag vorliegen.

Ebenso verhält es sich, wenn es sich um einen einheitlichen Kredit über eine Gesamtsumme von € 181.000 handelt. Ohne Bestimmung bei der Leistung, dass (zunächst) auf die Grundschuld auf dem Grundstück Ihrer Eltern gezahlt wird oder aufgrund einer sonst abweichenden Vereinbarung gilt die Tilgungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB.

Wahrscheinlich ergibt sich aber aus dem Sicherungsvertrag eine Bestimmung, wie die eingehenden Tilgungsleistungen zu verrechnen sind. Diese ist vorrangig zu beachten.

Wenn unter den oben genannten Voraussetzungen Ihre Zahlungen (ausnahmsweise) ausschließlich der Grundschuld auf dem Grundstück Ihrer Eltern zuzuordnen ist, besteht zwar die Grundschuld noch in voller Höhe, so dass die Bank grundsätzlich berechtigt wäre, die gesamte Summe einschließlich einer vereinbarten Vorfälligkeitsentschädigung und den im Interesse des Käufers entstehenden Kosten der Löschungsbewilligung zu verlangen.

Allerdings steht dem Anspruch dann aufgrund der geleisteten Zahlungen teilweise die Einrede des Fortfalls des Sicherungszwecks (BGH NJW 1990, 576) bzw. des teilweisen Erlöschens der Forderung (BGH NJW 2000, 1108) entgegen, was von Ihnen zu beweisen ist.
Wenn Sie die Einrede geltend machen können, haben Sie bzw. der Erwerber der Immobilie auch einen Anspruch auf Löschung der Grundschuld, sobald die restlichen € 13.000 (und Zinsen) gezahlt sind.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten rechtlichen Einblick vermitteln. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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