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Löschung einer Grundschuld - Vollzug wird verweigert.

30.01.2014 12:46 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


K beabsichtigt im Jahre 2009 den Kauf einer Eigentumswohnung von V. Im Oktober 2009 wird ein notarieller Kaufvertrag geschlossen. K nimmt für die Finanzierung bei D ein Darlehen auf. Einen Betrag in Höhe von 10.000 € muss er selber an V zahlen. Für die Sicherung des Darlehens wird eine Grundschuld eingetragen und zwar im 3. Rang, da vorrangig bereits zwei Banken eingetragen sind. K und V versichern im notariellen Kaufvertrag die erfolgte Zahlung des von K an V zu zahlenden Kaufpreises von 10.000,00 €. Daraufhin zahlt D, wie notariell vereinbar, nach Vorliegen aller Voraussetzung im Februar 2013 den Darlehensbetrag auf die im Grundbuch eingetragenen vorrangigen Grundschulden. Für K wurde eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Die beiden Banken (vorrangige Grundschulden) erteilen dem Notar die Löschungsbewilligungen. Der Vollzug des Vetrages ist im Grundbuch noch nicht erfolgt. Mit notarieller Urkunde vom Juli 2013 erklären K und V plötzlich, dass K entegegen der ursprünglichen Versicherung im notariellen Kaufvertrag von Oktober 2009 den Kaufpreis von 10.000,00 € an V nicht gezahlt und V diesen nicht erhalten hat. Daraufhin verweigerte der mit dem Vollzug beauftragte Notar mit Beschluss von Juli 2013 die weitere Vollzugstätigkeit, da im Kaufvertrag falsche Angaben zur Zahlung des Kaufpreises gemacht wurden und somit nicht richtig beurkundet seien. V und K (beide wohnen in der Schweiz) scheint dies nicht zu interessieren. D möchte jedoch nach Zahlung auf die vorrangig im Grundbuch eingetragenen Grundschulden die Löschung dieser Grundschulden, um sodann über eine erstrangige Grundschuld zu verfügen. Die von D eingereichte Notarbeschwerde blieb ohne Erfolg, da D nicht Vertragspartner des Kaufvertrages sei und ihm insoweit ein Anspruch gegen den Notar auf Vollzug nicht zusteht.
Welche Ansprüche/Möglichkeiten stehen dem D zu, um die Löschung der vorrangig eingetragenen Grundschulden zu erlangen? Hat er ggf. Anspüche gegen K oder V, wenn ja welche?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Notar hat zurecht den Kaufvertrag nicht vollzogen.

Der durch D gezahlte Darlehensbetrag diente dazu, die vorrangig bestehenden Grundschulden abzulösen und so der auf D lautenden Grundschuld die Rangstelle 1 zu verschaffen. Entsprechend wird auch die Sicherungszweckerklärung im Rahmen der Kreditvergabe und Grundschuldbestellung ausgestaltet worden sein.
Erfüllt nun K diese Vertragsbedingungen nicht, kann D wegen der Nichterfüllung des Vertrages gemäß §§ 323, 346 BGB vom mit K geschlossenen Darlehensvertrag zurücktreten und die Rückabwicklung des Vertrages, sowie Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB verlangen. Hierdurch würde der D wirtschaftlich so gestellt, als wäre der Vertrag nicht geschlossen worden. Die praktische Durchsetzung im Wege der Vollstreckung dieses Rückabwicklungsanspruches sollte aufgrund des Umstandes, dass der K seinen Wohnsitz in der Schweiz hat, von einem entsprechend bewanderten Spezialisten durchgeführt werden.

Die Schaffung der Vollzugsvoraussetzungen könnte dergestalt geschehen, das entweder der Kaufpreis von 10.000 € fließt, oder aber eine entsprechende Erklärung notariell beurkundet wird, dass der bereits beurkundete Kaufvertrag in dem Punkt dahingehend abgeändert wird, dass der Kaufpreis nicht mehr gezahlt wird.

Will man V und K jedoch trotz des von Ihnen geschilderten Desinteresses an der Abwicklung dazu bewegen, die Voraussetzungen für den Vollzug des Grundstückskaufvertrages zu schaffen, wäre eine weitere, zugegebenermaßen unorthodoxe Möglichkeit, aus dieser nachrangigen, aber eingetragenen Grundschuld die Zwangsversteigerung in Betracht zu ziehen, da diese Maßnahme in aller Regel den K dazu bewegen müsste, hinsichtlich des Kaufvertragsvollzugs sein scheinbares Desinteresse aufzugeben und aktiv zu werden, zumal hierdurch das wirtschaftliche Interesse der beiden Parteien an der Immobilie nachhaltig beeinträchtigt würde. Die Androhung der Zwangsversteigerung beziwhungsweise die Zustellung des Vollstreckungstitels dürfte wohl genügen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mit für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen,

Daniel Martin Pfeffer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 30.01.2014 | 15:14

Die Zwangsvollstreckung aus der nachrangigen Grundschuld wird schon betrieben. Keine Reaktion von K und V.
Wie kann D die Vollzugsvoraussetzungen schaffen? Er hat keinerlei einfluss auf die notarielle Vertragsgestaltung bzw. dessen Anänderung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.12.2016 | 18:24

Die Beantwortung der Nachfrage wurde abgelehnt.
In der Nachfrage wurden zusätzliche Informationen offengelegt. Durch die bereits aufgezeigte betriebene Zwangsversteigerung löst das Problem der Lastenfreistellung.

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