Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.
1. Sofern nicht alle grundbuchlich gesicherten Rechte zu 100 % aus dem Kaufpreis abgelöst werden können ist zwingend die Zustimmung der Gläubiger zur Löschung ihrer Rechte im Rahmen einer freihändigen Veräußerung erforderlich. Es sollte daher im Vorfeld Kontakt mit den Gläubigern aufgenommen werden, um abzuklären unter welchen Bedingungen sie einer Löschung ihrer Rechte zustimmen. Dies sollte auch schriftlich fixiert werden um nachherigen Problemen vorzubeugen.
2. Der erstrangig gesicherte Gläubiger wird nur dann Kontakt zu den Sicherungshypotheken-Gläubigern suchen, wenn er ein Interesse an der Durchführung des Kaufvertrages hat. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn er davon ausgeht das die freihändige Veräusserung zu einem wesentlich besseren Ergebnis als die Zwangsversteigerung führt und sein Ausfall daher geringer wird beziehungsweise gar nicht anfällt. In der Regel sind die erstrangig gesicherten Gläubiger jedoch sehr abwartend, da zumeist die offen stehende Darlehensvaluta von dem erwarteten Erlös in der Zwangsversteigerung gedeckt ist.
Daher sollten Sie bzw. der Eigentümer Kontakt zu allen Grundbuchgläubigern suchen um zu erfahren und der welchen Bedingungen diese bei einem freihändigen Verkauf mitmachen und eine Löschung ihrer Rechte bewilligen.
3. Wenn die Schulden bei der Bank größer sind als der Kaufpreis sollten Sie zunächst dort nachfragen ob überhaupt eine Bereitschaft zur Freigabe der Grundpfandrechte gegen Zahlung des Kaufpreises besteht. Wenn dies der Fall ist so müsste weiter gefragt werden, ob aus diesem Kaufpreis dann noch gewisse Beträge, diese nennt man Lästigkeitsprämien, zur Zahlung an die Sicherungshypotheken-Gläubiger zur Verfügung stehen. Wenn auch dies von der erstrangigen Gläubigerbank bejaht wird, kann Kontakt zu den Sicherungshypotheken-Gläubigern gesucht werden. In diesen Fällen muss man diesen Gläubigern deutlich machen, dass sie im Rahmen einer Zwangsversteigerung angesichts der hohen erstrangigen Forderung total ausfallen würden. Somit könnte die Zahlung einer Lästigkeitsprämie im Rahmen der freihändigen Veräußerung Dank für diese Gläubiger vorzugswürdig sein. Sofern man hier zu Einigungen kommt sollte dies auf jeden Fall schriftlich fixiert werden.
4. Beim Kaufvertrag sind grundsätzlich keine Besonderheiten zu beachten, allerdings sollten die mit den Sicherungshypotheken-Gläubigern und dem Grundpfandrechtsgläubiger getroffenen Abrede sich auch hier wiederfinden. Es sollten daher die genauen Beträge die aus dem Kaufpreis auf die einzelnen Gläubiger und deren Rechte entfallen aus dem Kaufvertrag ersichtlich sein.
5. Zunächst ist der Kontakt zu der erstrangigen Gläubigerbank herzustellen und dort zu fragen ob der Kaufpreis für eine Freigabe des Grundpfandrechtes ausreicht. Abhängig von diesem Ergebnis muss dann mit den Sicherungshypothekengläubigern entsprechend gesprochen werden. Sofern der Kaufpreis nicht ausreicht muss mit den Gläubigern über eine vergleichsweise Regelung besprochen werden. Hierbei kommt für die Sicherungshypotheken Gläubiger eine Lästigkeitsprämie in Betracht, wenn diese ansonsten im Rahmen einer Zwangsversteigerung ausfallen würden.
6. Im Rahmen einer Zwangsversteigerung werden die nachrangigen Rechte im Grundbuch von Amts wegen gelöscht.
Ich wünsche Ihnen Alles Gute!
Bitte beachten Sie, dass die Beratung im Rahmen dieser Plattform nur eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Sie kann daher eine detaillierte Rechtsberatung, unter Vorlage von Unterlagen und Urkunden, niemals ersetzen.
Freundliche Grüße
D. Meivogel
-Rechtsanwalt-